博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源：中新经纬

　　中新经纬9月20日电（薛宇(yǔ)飞）19日，博时津开(kāi)产园REIT在(zài)上交所敲钟上市，20日(rì)，华(huá)夏大悦城(chéng)商业REIT登陆深交所(suǒ)。今年以来，REITs产品的(de)上新速度有所(suǒ)加快，据(jù)Wind数据(jù)显示，已上市的公募REITs共有44单。同时，还有多只REITs更新进度条，上市进(jìn)度更(gèng)进一步。

　　高(gāo)分(fēn)红是REITs的特(tè)征之一，据上海证券基金评价研究中心(xīn)数据，2024年REITs市场的分红收益率为5.41%，小幅领先中证红利指(zhǐ)数。另外，今年2月份以来，REITs在二(èr)级市场的价格不断走高，高分红加上(shàng)价格(gé)上涨带来的资本利得，使得REITs持(chí)续受到关注。

　　机构(gòu)认(rèn)为，该板块仍具备(bèi)较好的投资机会，但也要关注(zhù)产品的(de)基本面。

　　首(shǒu)单混装REIT如何稳定出租率(lǜ)？

　　据了解，博时津开(kāi)产园REIT底层资(zī)产是位于天津经开区的天河数字(zì)产业园和大陆汽车(chē)厂房产业园。2023年，天河数字产业园项目营业收入为8324.35万(wàn)元(yuán)人民币，同比增长4.73%，其中，租金收入为5664.91万元，物业管理费收(shōu)入为2659.44万元(yuán)。截至2024年5月31日，数字产(chǎn)业园的出租率为(wèi)83.19%。大陆汽车厂房总建筑面积为6.32万(wàn)平方米(mǐ)，2023年的营业收入为3879.40万元，与2022年持平(píng)，全部为租金收入，出租率(lǜ)为100%。产业园与厂房的搭配，使得该(gāi)只基金成为首单混装REIT。

　　以产业园(yuán)为底层资(zī)产的REIT，其出租率以及未来出租情(qíng)况始终受到(dào)投资(zī)者关注。在近日的实地(dì)调研(yán)中，博时津开产园REIT基金经(jīng)理江洲对中新经纬等媒体(tǐ)表示，去年(nián)有(yǒu)两三只REITs产品的业(yè)绩出现波动，这种背(bèi)景下，博时(shí)基金挑选资产时也充分考虑到这一问(wèn)题(tí)，会挑选能代表天津经开区整(zhěng)个产业(yè)特征的资(zī)产，大(dà)陆汽车厂(chǎng)房代(dài)表经开区的汽车制造及零部件产业，数字产业(yè)园代表数字经济发展。这两个(gè)资产(chǎn)中的租户稳定性相对较(jiào)高，数字产业(yè)园中的租户有约50%是央企、国企，租户结构良好(hǎo)。

　　博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT是博时基(jī)金首只REITs产品，该产品(pǐn)基金(jīn)经理胡海滨(bīn)表示(shì)，博时津开产园(yuán)REIT中的两类资(zī)产的(de)特点各有不同，厂房类(lèi)项目的租金比较稳定(dìng)，但租金增长率相对平稳。研发办公类项目抗周期的能力弱，但(dàn)租金和出租率提升的空(kōng)间较高(gāo)，两类资产有不同的经济属性，混在一起，比(bǐ)较符合投资者(zhě)预期。两项资产混装在一起，有利于平复投资者对(duì)研发办公类出租率有波动的(de)担忧，又能避免投资者觉得估值没什么(me)想象力(lì)的缺点。

　　多只产品(pǐn)等待上市

　　今年以来，公募REITs市场常(cháng)态化发(fā)行明显加快，已有11单REITs上市，6单项目发布扩募公(gōng)告。2022年、2023年，分别有13单、6单(dān)REITs成立。截至今年9月20日(rì)，全市场共有44单公募REITs上(shàng)市。

　　从(cóng)产品(pǐn)发售阶段的表现(xiàn)看，多只REITs基金获得了投资者超额认购。在发售阶段，博时津开产园REIT网下共27家投资者管理的79个配售对象参与报(bào)价，网下和网上认购倍数分别为7.66倍和9.17倍，其中，网下认购倍数创今年以来产权类公募REITs网下询(xún)价认购倍数(shù)新(xīn)高。

　　在开售当(dāng)日，华夏大悦城商业REIT就提前结束公众(zhòng)发(fā)售，公众投资者和(hé)网下投(tóu)资者(zhě)认购申请确认(rèn)比例(lì)分别为(wèi)37.089%和36.585%，基金(jīn)比例配售前认购金额累计(jì)48.124亿元。招商基金蛇口租赁住房REIT在发售时，收到了来自79家网下(xià)投资者管理(lǐ)的207个配售对象的有效报价，网下(xià)询价阶段全场(chǎng)认购倍(bèi)数达103.66倍，创下2024年(nián)以(yǐ)来公募(mù)REITs网下全场询价倍数的新高。

　　还有多只(zhǐ)产(chǎn)品更新上市进度。据(jù)Wind数据统(tǒng)计，截(jié)至9月(yuè)19日，共有3单REITs项目的动态为“已申报”（1单(dān)为首发，2单为扩募），4单为“已受理”，4单为“已问询”，3单为(wèi)“已反(fǎn)馈(kuì)”（2单为首发，1单为扩募），12单为“通过”。

　　同时，项目种(zhǒng)类不断增(zēng)多，首单水利设施REIT、首单科创孵化器REIT、首单供热REIT等产品不(bù)断涌现。

　　未(wèi)来走势如何？

　　二级市场方面，已上市REITs一(yī)改2023年颓势，价(jià)格持续走(zǒu)高(gāo)。参考中证REITs（收(shōu)盘）指数走势，从2024年2月(yuè)初(chū)开始，该指数不断上涨，从今年以来最低点的2月5日算(suàn)起，到9月19日，该指数累计涨幅为10.05%。中(zhōng)证REITs全收益(yì)指数(shù)也有类(lèi)似表(biǎo)现，今年2月 5日至9月19日，累计上涨15.63%。

　　对于2022年(nián)底至2024年初REITs价(jià)格产生波动的原因，江洲认为(wèi)，一是，投资者(zhě)对底层资产未来的运营没有那么乐观；二是，部分(fēn)同类型REITs出现业绩不佳的情(qíng)况，导致投资者对其他类型的资产产(chǎn)生(shēng)恐惧心理；三是，当市场出现单边下(xià)跌时，很多机构被动止损，导致整个市场出(chū)现非理(lǐ)性调整(zhěng)。

　　江洲称，今(jīn)年2月份以来的REITs价(jià)格大幅反弹，反映的是估值迅(xùn)速恢复。他认为，2023年出现的(de)负面因(yīn)素已经不存在，投资者更加成熟(shú)，监管机构的配套措(cuò)施也更加完(wán)善，宏观经济预(yù)期向(xiàng)好，这些因素共同推动REITs在二级市场出现较好(hǎo)行情(qíng)。

　　海通证券(quàn)表示，对比REITs产品2024年中报和2023年年报披(pī)露的主要持有人数据会发(fā)现，券商、保(bǎo)险(xiǎn)、公募基金、私募基金等机(jī)构投(tóu)资者整(zhěng)体(tǐ)增持(chí)REITs。本轮REITs行情(qíng)、机构增配态势(shì)的(de)驱动因素主要有三点：第(dì)一(yī)，公募REITs行至(zhì)低(dī)位后超跌反弹；第二，“资产荒”格局下公募REITs稳(wěn)定分红(hóng)优势(shì)凸显；第三，监管规则的改变(biàn)与(yǔ)较(jiào)强力度的政策提振。

　　从具体产品看，截至9月19日，2024年(nián)以来共(gòng)计有20只REITs基金价格涨幅超过(guò)10%，其中，中金厦门安居保障性租(zū)赁住房REIT等7只产(chǎn)品的涨幅超过20%。产品类型(xíng)上，上述20只产品中，有5只为保障(zhàng)性租赁住房REITs，且(qiě)中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT的(de)价格(gé)涨幅位居全部REITs的第一、二(èr)名，分别(bié)为28.76%、27.53%；园区基础设施、交(jiāo)通基础设施、能(néng)源(yuán)基础设施、生态环保、消费基础设施(shī)REITs分别(bié)有5只、4只(zhǐ)、3只、2只、1只。

　　仓储物流REITs价格在二级市场表现羸弱，华夏深国际仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、嘉实京东仓(cāng)储(chǔ)基础设施REIT的年内涨幅垫底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源(yuán)证券认为，债券市场利率中枢(shū)下行压力下，“资产荒”逻辑将继续(xù)演绎，REITs作为高分红、中低风(fēng)险的资产，在政策力度加强以及社(shè)保金(jīn)和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板(bǎn)块具备较好的投资机会(huì)。

　　对(duì)于后续表现，华(huá)泰证券认为，REITs在(zài)今年已累积一定涨幅(fú)，8月(yuè)初REITs经过九连阳后，指数有所回调、部分(fēn)机构止(zhǐ)盈，新旧动能转(zhuǎn)换背景下，基本面仍是重点，保租房、能源、环保相对稳(wěn)健，对部分业(yè)绩不及预期(qī)的产(chǎn)业园(yuán)、物流园、高(gāo)速需保持谨慎。

　　对于今年表(biǎo)现较好的保障性租赁住房REITs，平安证券(quàn)分析，一(yī)方面是(shì)因为保障(zhàng)性租赁住房REITs基本面优质，另一方面是供给相对较(jiào)少。目前看，有可(kě)能对保(bǎo)障性租赁住房REITs形成冲(chōng)击(jī)的事(shì)件是(shì)供给增加(jiā)，因此(cǐ)，若该类REITs持续(xù)走高并与市场估值偏离(lí)，需关注(zhù)供给落地的时点，保障性租赁住(zhù)房REITs的波动性有可(kě)能增(zēng)大。

　　（中(zhōng)新经纬(wěi)APP）

责任(rèn)编辑：刘万里 SF014

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？