房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？

　　来源：中国经(jīng)营报

　　本报记(jì)者吴静(jìng) 卢志坤(kūn) 北京报道

　　近期，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)相关负责人宣布北京，上(shàng)海等22个(gè)城市正在开展房屋养老金试点。当前(qián)试点的重点在于建立公共账户，引发市场(chǎng)热议。

　　《中国经营报》记者了解到，在房屋养(yǎng)老金(jīn)公共(gòng)账户尚处于探索之(zhī)际，当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的仍是住(zhù)宅专(zhuān)项维修资金(jīn)。

　　据相关统(tǒng)计，目前中国住(zhù)宅专项维修资金结余超(chāo)过1万(wàn)亿元，其中上海(hǎi)、北京(jīng)和杭州等城市结余(yú)均超过百(bǎi)亿元。但(dàn)上(shàng)海(hǎi)、北京、杭州累计使用资金仅占累计归集(jí)资金(jīn)的(de)10%左右(yòu)，成都和深(shēn)圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用。

　　作为(wèi)房屋养(yǎng)老金试点(diǎn)城市之一，北京市对于住宅专项维修资金的使用(yòng)流程(chéng)和效率如(rú)何，使用过程中存在(zài)哪些问题值得梳理、关注。

　　使(shǐ)用效率受关注

　　所谓的住宅专项维修资金，是指为了保障房屋安全与正常使用，旨在用于房屋及其附属设(shè)施设备的保养、维护、维修乃至(zhì)更换、重建的费用。

　　以北京为例，住宅专项维修(xiū)资金适(shì)用范围包括：电梯主要部件需要进行维修或更换(huàn)的(de)；二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的(de)；避雷设施不满(mǎn)足安全要求的；配电设备(bèi)部分电(diàn)缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部分设(shè)备、部件损坏严重(zhòng)的；楼内排水(shuǐ)（排污）设备出现故障，给(gěi)、排(pái)水管房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？道漏水(shuǐ)、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他(tā)设备损坏的；在其他规定情况时，可以办理申请(qǐng)使(shǐ)用维修(xiū)资金。

　　在使(shǐ)用流程上，一般先由(yóu)物业服务企业或房改售(shòu)房单位根据维修和更新、改造项目提出使用(yòng)建议；没有物业(yè)服务企业的(de)，由相关业主提出使用建(jiàn)议，组织实施使(shǐ)用方案。

　　由物业服务企业(yè)、房改售房单位或者(zhě)相关业主持有关材料，向(xiàng)区(qū)住(zhù)建房管部门申请列支。区住建房管部门审核同意后，向(xiàng)市(shì)住房资金管(guǎn)理部门区(qū)管理部发出划转住宅专项维修资金的通知。最后，由市住房资金管理部门区管理部将所需(xū)住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　克而瑞(ruì)物管研究员(yuán)芮(ruì)娟告诉记者，根据(jù)2008年开始执行的(de)《住宅(zhái)专项维(wéi)修资金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》，住宅专项维修资(zī)金的使用需要(yào)经过(guò)多个部门的审(shěn)批，包括业(yè)主委员会（或物管会）、物业服务企业、房屋专项(xiàng)维修资金管理机(jī)构(gòu)以及可能涉及的相关部门（如市场监管局(jú)、住建(jiàn)委(wěi)等）。这些部门之间需(xū)要协(xié)调配合，但往(wǎng)往由于沟通不畅(chàng)或职责不清，导致审批流程复杂且耗时较长。

　　此外，部分代管(guǎn)部门(mén)未建立健(jiàn)全的维(wéi)修(xiū)资金相关内控制度，导致(zhì)资金管理和使用过程中存在(zài)漏洞(dòng)和风险。

　　芮娟进一步解(jiě)释，在申请使用维(wéi)修资金时，通(tōng)常需要获得专有(yǒu)部分占建筑物总面积三分(fēn)之二以上的业主(zhǔ)且占总人数三分之二以上（即“双三分(fēn)之(zhī)二”）的业主同意。然而，在实际操作中，由于业主意见不一，往往难(nán)以在短时间内达成(chéng)一(yī)致，导致申请过程(chéng)受(shòu)阻或延误。很大问题卡(kǎ)在三分之二达成一致存在困难(nán)，业主层阻(zǔ)力比较大。

　　比如，北京市规定，在支(zhī)取住宅专项(xiàng)维修金时，一(yī)般需(xū)要“双三分之二”业主讨(tǎo)论通过后才能发起使用(yòng)申请，然后才(cái)能由物业服务企业通过“北京市住宅专项(xiàng)维修资金(jīn)管理系统”向区住建房管部门提交支取申请。

　　《住宅专(zhuān)项维修资金管理(lǐ)办法》进入执(zhí)行(xíng)阶段后，不少城市均就住宅维修资金使用效(xiào)率问题进行优化。

　　2013年12月，北(běi)京市发布(bù)《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修(xiū)资金(jīn)有关问题的通知》（以下(xià)简称《通知》），明确(què)规定了六种可应急使用专项维(wéi)修资金的情形(xíng)：屋面(miàn)防水损坏造成渗漏的；电梯(tī)故障(zhàng)危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；楼(lóu)体(tǐ)单侧外立面五分之一以上(shàng)有脱落危险的；专用排水(shuǐ)设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功(gōng)能障碍，危及(jí)人身财产安全(quán)的；消防系统出现功(gōng)能障碍，消防(fáng)管(guǎn)理(lǐ)部门要求对消防设施设备维(wéi)修、更(gèng)新、改造的。

　　同时，《通知》还明确了各种情况下应急使用维修资金(jīn)的(de)申请主(zhǔ)体和(hé)受(shòu)理部(bù)门，并(bìng)简化申请程序，缩短付款(kuǎn)时间。规定实施应(yīng)急维修需要(yào)使用住宅专项维修资金的，无须“双三分之二”业(yè)主同意，但应当事(shì)前(qián)告(gào)知业主(zhǔ)。

　　今年夏季，受强降雨影响，住宅小区房屋(wū)漏雨诉求集中，北京市住建委会(huì)同市住房资金管理中心(xīn)紧急调整住宅专项维(wéi)修(xiū)资金使用流程，明确先施工抢险，再走公示(shì)、拨付资金程序。

　　根据北京(jīng)市政府公布的(de)数据，今年(nián)上半年，北京全市维修资金(jīn)使用16.82万户，使用金额5.43亿元，同比(bǐ)增(zēng)长27%。其中，办理使用维(wéi)修资金用于电梯维修更新改造业务1200余笔，拨付金额1.98亿元；办理使用维修资金用于屋面(miàn)防水维修业务500余笔，拨付金额1.7亿元。

　　以电梯维(wéi)修(xiū)更新为例，据公开报(bào)道，目(mù)前北京市电梯保有量已达(dá)到(dào)31万部。其(qí)中，居民住宅(zhái)电梯15.5万(wàn)部，占比(bǐ)达一(yī)半，使用时间15年(nián)以(yǐ)上的老旧电梯4.5万部，三成多的(de)居(jū)民(mín)住宅电梯已“老龄化”。

　　据(jù)了解，2024年以来，北京市市场监督管理局以(yǐ)接诉即办“每月一题”为抓手(shǒu)，与住建在内的部门协同联动，集中治理，出台多(duō)项举措加强老旧电梯安全监(jiān)管。

　　9月9日，北京市住建委联合北京市市场监督管理局、北京市住房资金管理中心制(zhì)定发布了《住宅老旧电梯应(yīng)急更换程序指引(yǐn)》（以下简称《指引》）。

　　据了解，《指引》面向的是北京市住宅物业管理项目中投入使用时间超过20年、按照《电梯制造与安装安全规范》GB7588-1995及更(gèng)早标准制(zhì)造，且运行故(gù)障率(lǜ)高、群(qún)众反映强烈的在用老旧(jiù)电梯。《指引》明确提出，当电梯定期(qī)检(jiǎn)验(yàn)报告(gào)结论为不(bù)合格且有一个以上重点检(jiǎn)验项目不符(fú)合，发(fā)生危及安全使用情况时，可申请应急支(zhī)取住宅专(zhuān)项维修资金进行电梯(tī)更换。

　　芮娟告诉记者，《指引》从提(tí)出使用建议、启动公(gōng)告抄告、编(biān)制使用方案、组织比(bǐ)选、竣工验收、结果公告等九个环节(jié)对电梯应急更换进行全过(guò)程指导，使得整个流(liú)程更加清晰(xī)和标(biāo)准化。为更换电梯所需的使用建议书、告知(zhī)书、使用方案、工(gōng)程验收单(dān)等编制了参考模(mó)板(bǎn)，填补了此前无制式模板(bǎn)的空白(bái)，减(jiǎn)少了(le)申请人自行(xíng)准备材料的时间和难度。

　　同时，还引入专(zhuān)户管理银行(xíng)提供(gōng)第三(sān)方服务机制，由专户管理银行免费向申(shēn)请人提供第三方(fāng)监理、结算审价服务等，有(yǒu)助于加强施工过(guò)程管理，同时减轻业主全流程管理(lǐ)负担。

　　维(wéi)修(xiū)金不够(gòu)怎么办？

　　目前，随着我国房地(dì)产市场逐渐(jiàn)进入存量时代，老(lǎo)旧小区(qū)占比越来越高。截(jié)至2022年年底，中国城镇既有房屋中建(jiàn)成年份超30年房屋占(zhàn)比接近20%。另据(jù)住房和(hé)城乡建(jiàn)设部最近(jìn)披露的数据，我国(guó)目(mù)前有一大批存量住房(fáng)处于(yú)“中年维(wéi)修(xiū)期”，老旧(jiù)小区占比接近40%。

　　而当前针对房屋公共部位、公用设施设备，例如电(diàn)梯、外立面防水、消防、上下水系统的维护和改造主(zhǔ)要(yào)依赖于住(zhù)宅专项维修资金。浙(zhè)商证券首席分(fēn)析师杨凡告诉记(jì)者，住(zhù)宅专(zhuān)项维修资金由住户交纳(nà)，通常按照住宅建(jiàn)筑安装(zhuāng)工程每平(píng)方米造(zào)价的5%至(zhì)8%收(shōu)取，2008年《住宅专房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？项维修资金管理办法(fǎ)》才进入执行阶段，2008年以前住房维修资金相对较少。

　　此外，涉及归集住宅专项维修资金的房屋类型(xíng)仅包括商品(pǐn)住宅及售(shòu)后公有(yǒu)住(zhù)房(fáng)，维(wéi)修资金的规模能否(fǒu)有效覆盖长周期维度各(gè)类(lèi)住房维修保养以及(jí)当前的资金调取流程(chéng)等有(yǒu)待进一步完善解决(jué)。

　　今(jīn)年8月底，在(zài)国新办举(jǔ)行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会(huì)上，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部副部长董建(jiàn)国在介绍关于“加快构建房地产发展新模(mó)式”时，提出了六项(xiàng)需要(yào)重点关注的工(gōng)作，其中(zhōng)包括研究建立房屋体检、房屋养老金(jīn)、房屋保(bǎo)险制度构建全(quán)生命周期房屋安全管理长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。目前，包(bāo)括上海在内的22个城市(shì)正(zhèng)在开展房屋养老金试点。

　　董建国强调(diào)，对于房屋养老金，个人账户通过交纳(nà)住宅专项维修资金已经(jīng)有(yǒu)了，试点的重(zhòng)点是政府(fǔ)把公共(gòng)账户建立起来。

　　据了解，公(gōng)共(gòng)账户由政(zhèng)府负责建立，从试点城市看，地方政府(fǔ)可(kě)以(yǐ)通过财政补一点、土地出让金归集一些等方(fāng)式(shì)筹(chóu)集(jí)，但目前已有(yǒu)明确举措建立公共(gòng)账户的城市案例较少。

　　如何提(tí)升现有的住宅专项维修基金使用效(xiào)率，以及部分年代(dài)较(jiào)为久(jiǔ)远(yuǎn)的住宅是否需要个人补缴(jiǎo)相关(guān)资(zī)金，仍是市场关注的重点。

　　据了解，北京市于1992年开始建立(lì)住宅专项(xiàng)维修(xiū)资金制度，为推动住宅的维(wéi)修改造，保障(zhàng)业主的居住安(ān)全发挥了重要(yào)作用(yòng)。然(rán)而，当前一些住宅的专项维修金仍存在支取使用不便、补建续筹落实难等问题。

　　对此，今(jīn)年4月(yuè)份，由北京市住建(jiàn)委起草的《北京(jīng)市(shì)深化住宅专项维修资金管理改革(gé)的若干措施(shī)（征(zhēng)求意见稿）》（以下简称《征求(qiú)意见稿》）提出，开发(fā)建设单位在出售房屋后，要督促购(gòu)房人交纳住宅维修金。对于还未出售的房屋，由开发建设(shè)单位交纳，待房屋(wū)出售时再与购房人就已交纳的住宅(zhái)专项维修(xiū)资金进行结算划转。如(rú)未足额交(jiāo)纳，则不予办理不动产登记。

　　对(duì)于房改售房中有很多小区仍未交纳住宅专项维修资金的情况，《征求意见稿》提出，应交未交(jiāo)的房改(gǎi)售房单位要按国家和本(běn)市规定的商品住(zhù)宅(zhái)专项维修资金交纳(nà)范围和标准补建，可使用售房款(kuǎn)补建，不足部分应由各单位自筹。如(rú)售房单位改制合并，应由承继单位补建；如售房单位破(pò)产灭(miè)失，应(yīng)由其上级单位补建；市属国有企业非经(jīng)营性(xìng)资产移交(jiāo)的，应由接收单位补建。

　　改革措施施行后，售房单位再按照房改政策出售公有住房时，应在市住宅专(zhuān)项维修资金管(guǎn)理系统中建(jiàn)立专维资金账户。业主卖房或(huò)抵(dǐ)押(yā)时，要向(xiàng)不动产(chǎn)登记机构提供足额交(jiāo)纳住宅专项(xiàng)维修金的相关凭证。

　　除了利用住宅专(zhuān)项维修资金外，北京也(yě)有部(bù)分区(qū)政府因地制宜筹措(cuò)住(zhù)宅(zhái)维修、更新资金。比如北京朝阳区(qū)建立了住宅老旧(jiù)电梯修理改造更新救济机制，以“政(zhèng)府鼓励，分类实施”为原则(zé)，针对住(zhù)宅专项维修资金未交纳或交纳不(bù)齐全的住宅(zhái)电梯实施资金补助，鼓励物业或者居民自筹一部分资金，政府补(bǔ)助一部分资金(jīn)，共同解决老旧住宅电梯更新难的问题(tí)。

　　据《北京日报》报道，位(wèi)于朝阳区的(de)卧龙小区，建于1997年，电梯投入使(shǐ)用近20年，但由于(yú)该小区住宅专项(xiàng)维修资金交纳不足无法提取，无法(fǎ)筹集电梯(tī)更新资金，电梯更新一度停(tíng)滞。今年(nián)，朝阳区市场(chǎng)监管局主动对接物(wù)业公(gōng)司和小区(qū)居民代表，通过资金补助推动老旧电(diàn)梯更新，其(qí)中救济资金占比近七成。

责任编辑：李桐

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