香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今(jīn)年2月末香港特区(qū)政府宣布撤销长达14年(nián)的楼市“辣(là)招(zhāo)”（防楼市过热强力限制举措）后，香(xiāng)港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺，政(zhèng)策效果一度“好于预(yù)期”，楼市呈(chéng)现出短暂(zàn)的繁荣景象。

但随着时(shí)间的推移(yí)，市(shì)场的热情逐渐冷却。如(rú)今，距离政策颁布已有半年，在大批(pī)购买力被消化后，香港(gǎng)楼市(shì)又重归冷(lěng)清。

据香港土地注(zhù)册(cè)处数据，8月香港(gǎng)整体物业（包(bāo)括一手(shǒu)私楼、二手住宅(zhái)、一(yī)手公营(yíng)房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较(jiào)7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。

楼价方面也已下跌至2016年(nián)9月底时的水平，中原城市领(lǐng)先指数CCL（中原(yuán)地产按周统计的楼(lóu)价指数，用来反映楼价走(zǒu)势）最新报138.68点，为近8年的(de)第(dì)3低位(wèi)，该指数(shù)自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前(qián)的低位也下跌了3.03%。

对于香港(gǎng)楼市的现状(zhuàng)，美联集团主席(xí)黄建(jiàn)业指出，“当前(qián)市民对经济前景缺(quē)乏信(xìn)心，对入市感到犹豫。楼市基本因素虽然(rán)好转，但未能吸引更多买家入市，令物业交投未能一直维持撤(chè)辣初(chū)期(qī)的高水平，甚至回(huí)落至‘撤辣’后新低”。

楼市呈(chéng)现“量升(shēng)价跌”趋势

回顾2024年开(kāi)年至今(jīn)香港(gǎng)楼市的表现，整体呈现“量升价跌”的趋(qū)势。

据美联物业研(yán)究中(zhōng)心综合土地(dì)注册处(chù)资料显(xiǎn)示，住宅(zhái)方面，不包括一手公营房屋在内，1-8月香港一手私楼及二手住宅注册(cè)量(liàng)合(hé)共录38530宗，同比2023年1-8月(yuè)的 35736宗高出(chū)约7.8%，并为整体物业注册量创三年同(tóng)期新高的动力来源。

但楼价却在持续下(xià)跌，据香(xiāng)港差估署统计，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创今年(nián)最(zuì)大跌(diē)幅，已连(lián)跌三个月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指(zhǐ)数已返回8年前低位。

就具(jù)体楼盘来(lái)看，8月(yuè)份(fèn)，太古城最新平均呎价(jià)录(lù)约14039港元（呎为香港面积计量(liàng)单位，一平方呎约等于0.09平方米(mǐ)），较2021年高位下跌(diē)约33.8%；沙田第一城及美孚新邨则分别录约(yuē)31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也下跌了(le)约30.2%。

十(shí)大(dà)屋苑(yuàn)中(zhōng)，已有(yǒu)3个屋苑平均呎(chǐ)价(jià)跌穿(chuān)万港元(yuán)水平，其中嘉湖山(shān)庄平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新(xīn)报约8224港(gǎng)元；至(zhì)于(yú)美孚新邨及映湾(wān)园(yuán)则分别录约9793港元及约(yuē)9863港元。

“楼价指(zhǐ)数持续下跌，返回八年前水平，加(jiā)上经济不景气，早前更传出银行追收还(hái)款，及拖(tuō)慢按揭审批，虽然政府与银行代理协(xié)助中小企，以及为按揭(jiē)审批时限作出承(chéng)诺，但(dàn)对加快物业成交作用不大”，中原地(dì)产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出。

另外，伴随楼市成交的逐渐回落，香港地产(chǎn)界的中介从业(yè)人数也(yě)在持续减少。

据(jù)香(xiāng)港地产代理(lǐ)监管局(jú)数据显示，截至8月底持牌代理录38723人，按月(yuè)再减少57人，连续(xù)4个月下(xià)跌，人数续创近6年半的新低。

内地买家较高峰(fēng)期大幅减少近七(qī)成

此前，因(yīn)“撤辣”后(hòu)内地买家在香港购房无需支付(fù)大额“辣税”，吸引(yǐn)了大批内(nèi)地客赴港看房。如今随着香港楼价(jià)的下跌，去香港买房的内地人(rén)也越(yuè)来越少。

据中(zhōng)原(yuán)地产数据显示，在2月份宣布“撤(chè)辣”以后，反映内地客入市情况的“普通话拼音买家”买(mǎi)卖登记(jì)数字(zì)一度连升(shēng)3个月，由(yóu)撤辣前2月(yuè)份(fèn)的388宗急升至4月份的2280宗，涉及(jí)金额超过272亿(yì)元，创下了自(zì)1995年(nián)有纪录以来的历史新高。

不(bù)过，自5月(yuè)份以(yǐ)来该登记数字已连续下跌(diē)3个月，7月最新录得723宗，较(jiào)6月的758宗减少(shǎo)，额(é)近5%，创5个月新低，较4月的(de)最高峰(fēng)更是下跌了近七成，成交金额已跌至不足80亿元，但仍属于历年高位(wèi)水平。

但值得关注(zhù)的是，近日(rì)伴随香港楼市(shì)热度的下降，开发商之(zhī)间也打起了价(jià)格战，多个新盘都推出了低价促销活动，价格优势也吸引(yǐn)了(le)部分内地买家(jiā)出手购房。

比如，大鸿辉(huī)集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同区一(yī)手新盘8年来(lái)的新低，还推(tuī)出了“买楼送(sòng)楼”的抽奖活动。

据中原地产统计，该盘在7月录得的81宗买卖登记中，有超过一(yī)半的买家(jiā)姓名(míng)为内地买家，是内地买家(jiā)当月购入最多的楼盘。其次(cì)是屯门的NOVO LAND，录得(dé)的 38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。

“内地买家(jiā)和香港买家的心态是一(yī)样的，所谓‘宁买当头(tóu)起，莫买当头跌’，认(rèn)为晚些买会更(gèng)便宜(yí)，担忧(yōu)于此(cǐ)所以不出手。等到(dào)后(hòu)续市场转好，又感觉到‘迟买更贵’的时(shí)候，他们(men)自(zì)然也(yě)会再(zài)次入市(shì)”，陈永杰表(biǎo)示。

“专才”计(jì)划(huà)带动租金上升

在香港(gǎng)楼价出现下滑的另一边，住宅租金却呈现出稳步上扬的趋势(shì)。

在仲(zhòng)量联行9月最新香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前-style="font-L">发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港私(sī)人(rén)住宅租金指数距离2019年的历史(shǐ)高位仅相差3%。

尤其是小户型的单位(wèi)，即(jí)A类及B类（面积在431-752平方(fāng)呎）单(dān)位，租金升幅最为显著，租金指(zhǐ)数分别录得(dé)6.9%及(jí)7.3%的按年增幅。

“面积较小的单(dān)位租金升幅更(gèng)为显著，主要是受选(xuǎn)择(zé)邻(lín)近商业区居(jū)住(zhù)的非本地学生及(jí)专业人士所推动。而C类(lèi)单位（面积在753-1075平方呎(chǐ)）的需求增加(jiā)主要来自于‘转买为(wèi)租’的趋势”，仲(zhòng)量联行研究部资深董事(shì)钟楚如(rú)指出。

香(xiāng)港楼价预期的进一步下跌，再加(jiā)上高按(àn)揭供款所造成的财务(wù)负担，让租房成为当下楼市更有吸引力的选择。

仲量联行方面分析认为，近(jìn)期推动租赁市场增长的主(zhǔ)要(yào)因素似(shì)乎是新家(jiā)庭数量的(de)增加，以及租户对自住业主(zhǔ)的比例上升。

近年来，香港的“专才”计划为(wèi)香港引进了大批人才的同(tóng)时，也(yě)为香港楼市带来了不少新增需求。据政府(fǔ)数字，2023年(nián)至今年上半年，经各项人才入境计划到港的人才及受养人数合共已(yǐ)突(tū)破25万(wàn)人(rén)。

而在仲量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有86%的非本地人才受访者正在租住单位，这比例显著高于整体人口的比例。

另(lìng)外，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平均人数由2.7人减少至(zhì)2.6人，且家庭住户数目(mù)按(àn)年增加1.5%即增加了39800户，达(dá)到了276万户。

“这一趋势显(xiǎn)示对住宅租赁物业的持续需(xū)求将继续推动租金增长”，仲量联(lián)行(xíng)项目策(cè)略及顾问部资深董事李(lǐ)远峰表示。

此外，港府进一步推动吸引人才的政策，如扩大“高(gāo)端人才通行证计划”的适用范围，预期也将进一步支持(chí)此趋势增长。因此，中小型住宅(zhái)单位的租金和回报率在短期内预计将持续上升。

减息或(huò)让香港楼价“止跌回升”

对于当下香港楼价的下跌态势(shì)，行业普遍期望9月在(zài)美国减息后市场会有所好转。

“如(rú)果美国如(rú)期落实(shí)减息，香港(gǎng)银行虽然未必即时跟随，但方向(xiàng)十分明确，而且(qiě)相信减息可为(wèi)各行(xíng)各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益”，陈永杰表示(shì)。

在此前(qián)美联物业的(de)分析中也指(zhǐ)出(chū)，以美国加(jiā)息前后为界线，分(fēn)析香港(gǎng)十大楼市重要指标(biāo)，发现(xiàn)有多达7个指(zhǐ)标都出现(xiàn)了显(xiǎn)著好转，仅(jǐn)3个未见改善。而在好(hǎo)转的指标中，月入超过10万港元的家(jiā)庭数目、香港定期存款数字及内地买家比(bǐ)率皆创出历史新(xīn)高。

这反映出当下(xià)香港楼市基调确实较加息前更加巩固和健康(kāng)，具有止跌回升的(de)条件。

摩根士丹利研究表(biǎo)示，美联储9月减息(xī)后(hòu)香港楼市将(jiāng)非常受(shòu)益，香港的住宅价(jià)格将在(zài)2025年恢复5%，且相比于(yú)零售(shòu)和(hé)写字楼市场，住宅市场更容易直接(jiē)受惠于此。

不过，也有市场声音表示，美国(guó)加息周期来得快且急，香港经济的复苏未必能(néng)追得上，减息的效果释放需要时间，再(zài)加(jiā)上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效果不(bù)会特别快的(de)表现出来。

美联物业(yè)预(yù)计，由于加(jiā)息影响过于深远，而且减息来得太(tài)迟，减息前(qián)楼价料仍会向下调整；即使美国减(jiǎn)息，香港亦未必实时跟随，预(yù)计楼价未会实时急弹，而成交(jiāo)亦难以恢复到三月时的(de)水平，因此调整全(quán)年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重(zhòng)返2016年中水平。

成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测(cè)至1.6万宗，但同比仍升超过五成；全(quán)年二手成(chéng)交(jiāo)量预测亦下调至4万宗，同(tóng)比仍升12%。即使调低成交(jiāo)预测，无论一手或二手成(chéng)交皆同比回升，并创下(xià)近3年来的新(xīn)高，可见香港楼(lóu)市已远离最坏的时刻。

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