保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的风险防范与规模扩张？房企的新(xīn)发展模式是什么？在2023年，保利发展尝(cháng)试给出自己的(de)答卷。

2023年，保利发展全年实现(xiàn)营(yíng)收(shōu)规模3468.28亿元，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)120.67亿元，截至年末，公司货币资金余额1480亿元。在(zài)经营层面，去库存战略的执(zhí)行(xíng)帮助保(bǎo)利发展实(shí)现房企(qǐ)中(zhōng)唯一的四千亿级销售，同时在连续第6年的经营活动现金流为正(zhèng)的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额(é)中99%位于核心38城。

进入(rù)2024年，保利发展仍将坚持布局核心城市(shì)，把握“品质时代(dài)“机遇。在最新发布的行(xíng)业(yè)白皮书中，保利发展提出应全方(fāng)位理解“品质时代”，“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维(wéi)”，以用户为(wèi)中心，推动整个(gè)行业生态向高质(zhì)量发展。

坚定去库存实现销售领跑

4月(yuè)22日晚间(jiān)，保(bǎo)利发展披(pī)露财报，公司2023年度(dù)实现(xiàn)营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同(tóng)比下(xià)滑34%。

在(zài)百强房企整体销售规模呈(chéng)两位(wèi)数下滑的背景(jǐng)下，保利发展全口径销售4222亿元，成为行(xíng)业(yè)唯一一家过4000亿元的房企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利发展解读称，2023年，公(gōng)司紧盯行业形势变化(huà)，把握市(shì)场窗口(kǒu)机(jī)会，采取积极灵活(huó)的营销策略(lüè)，坚决(jué)果断去库存。

销售规模持续领跑，体现了保利发展自2021年下半年以来一(yī)以贯之的“去(qù)库存”战略。2023年，保利发展(zhǎn)就确立了“稳经营(yíng)、去库存、调结构(gòu)、防风险”的经营策略，持续加强两级联动，以应对市(shì)场波动。

在管理层及时有效的经营策略调整下，依托扁平的(de)两级架(jià)构(gòu)高效(xiào)落地执行，4000亿元的销售成绩单之下保利(lì)发(fā)展的销售结构的持续优化：

城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近九成，同比提升(shēng)2个百分点。珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元(yuán)、广州与佛(fú)山合计超800亿元、上海(hǎi)超500亿元，深耕效果显(xiǎn)著。

市场(chǎng)占有率不断提升。公(gōng)司(sī)2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率(lǜ)达6.8%，同比提升0.7个百分点；市(shì)占率超过(guò)10%的城市共27个，单(dān)城市占率天花板不断突破(pò)提升。

存量项目去化成效显著。公司加大2022年(nián)之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金(jīn)额2575亿(yì)元(yuán)，占全年(nián)销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全(quán)年销售面积的69%。

人效进一(yī)步提升。2023年，保利发展人均签约金额与2022年持平，人均交付套数(shù)比2022年提升(shēng)26%；下属物(wù)业公司、商旅(lǚ)公司、代理公司等规模较(jiào)大的产(chǎn)业公司(sī)，2023年元均效(xiào)能均有不(bù)同幅(fú)度提(tí)升。

同时，在谨慎保守的(de)会计政策下，公司当期销售(shòu)向未来收入转结的保障度交较高。长期(qī)以来(lái)，保利发展项目完成交(jiāo)付后(hòu)才确认收入，并坚持以成本法计(jì)量(liàng)投资性房地产(chǎn)，资产质量(liàng)稳健扎实。截至报告期末，保利发展尚持有(yǒu)合同负债3772亿元，已售未回笼资金约966亿元，未保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式来收入保(bǎo)障(zhàng)度高。

债务结构持(chí)续优化

对比业绩快(kuài)报，年报中新增披露的各项财务数据显示，保利(lì)发(fā)展在手(shǒu)资金充(chōng)沛、负债进一步压降、现金(jīn)流健康、债(zhài)务结构持续优化。整体来(lái)看，在保持经营现金流为正的前提下，保利发展实现了资(zī)源补充和债务结构优化，实现了安全(quán)和发展的(de)平衡(héng)。

以开源节流为关(guān)键词，保利发展在2023年实现了连续第六年的经营活动现金流为正。开(kāi)源方面，保(bǎo)利发展一(yī)手抢销售，一手抓回款，全年回笼金额4304亿元，销售回(huí)笼率102%，其中当年销售回笼(lóng)率78.3%；同时(shí)通过加速参股项目投资回收等方式，累计(jì)增加可动(dòng)用资金529亿元。节流方面，公司以销定产，全年新开工面积1491万平方米，同比下(xià)降37%；集中资源保障品(pǐn)质交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续6年的(de)经营活动(dòng)现金净流入，保障了保利发(fā)展(zhǎn)充分的(de)“存粮”。财报显示，截(jié)至2023年末，公司(sī)货(huò)币资金余额1480亿元，保持(chí)在总资产10%左右的合(hé)理水平。此外，公司(sī)报告(gào)期(qī)末已售待回笼资金约966亿元，未来可(kě)动用资金(jīn)充裕。

降债务、降(jiàng)利息，双管齐下，债务结构持续优化(huà)。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，其中一年内(nèi)到期的债务占有息负债比重为20.82%，较年初下降(jiàng)0.46个百分点。融资(zī)成本方(fāng)面，年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

整体来看，多项(xiàng)举措并举之下，2023年保利发展财务结构进一步优化：期末公(gōng)司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分(fēn)别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。

对财务安全最(zuì)直接(jiē)有力(lì)的证据，是在(zài)行业普遍收紧银根的背景下，保利发展逆势加码股东回报，既展现央企责任担(dān)当(dāng)，也体现了发展信心。按今(jīn)年一月前(qián)期股东回报规(guī)划，将分红比例跃升(shēng)至40%，相比此前提高1倍，同时(shí)保利发(fā)展还实施了不超过20亿元(yuán)回购方案。

向“新质(zhì)生产力的基础设施服务商”转(zhuǎn)型

进入2024年(nián)，保利(lì)发展仍然保持进(jìn)取的态度(dù)。在资源端把握布局核心城市，在销售端秉持为(wèi)客户建“好房子”，在两大高确定(dìng)性战略规划指引下，结(jié)合(hé)公司多年(nián)管理经验沉淀出“总部+城市平(píng)台”扁平(píng)的两级管理架构，保利(lì)发展有望穿越新的地产周期，实现长期(qī)可持续的发展。

在资源端，最新发布的《保(bǎo)利2023—2024年不(bù)动产行业白皮书》明确指出：“房企不(bù)能再(zài)走‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保持合理投资(zī)和土地储备，将投(tóu)资聚焦到有确定需求的优质区域。

在2023年，保利发展不(bù)仅是“销(xiāo)冠”，近年拿地金额也位(wèi)居行业首位。报(bào)告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升(shēng)26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。公司(sī)新增项目税(shuì)前成本利润率平均在15%以上(shàng)，具(jù)有较强(qiáng)盈利能力(lì)。值得(dé)注意的是，公司拓展金额中99%位于核心38城(chéng)，新增项目楼面(miàn)均价15187元/平方米(mǐ)。

在优(yōu)质增量资源的(de)补充下，保利发展土储(chǔ)结构持续优化。报告期末(mò)，公司土地储备计(jì)容建(jiàn)面7790万平方米，其(qí)中存(cún)量项(xiàng)目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项(xiàng)目占比下降(jiàng)8个百分点；核心38城面积储备占比(bǐ)近七成，提升2.4个百分点，资源结构不断优(yōu)化(huà)。

在销售端(duān)，建“好房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通行证。在今年的全国两会上，住建部部长倪虹对房地产企业喊话(huà)：谁能为群众建(jiàn)设好房子、提供好服务，谁就能有市(shì)场、有发(fā)展、有未来。

保利发展(zhǎn)正(zhèng)是(shì)行业内第一个提(tí)出进入品(pǐn)质时代的房(fáng)企，也是最先落实产品制胜理念的公司(sī)。在这一(yī)战略的指引下，保利发展形(xíng)成了“天悦和”三大产品系十二大子品牌，且获消费(fèi)者认可。2023年，保利发展完成29.1万套产品交付(fù)，在交付提升的同(tóng)时获得(dé)客户满意(yì)度提升。

值得注意的是，保利发展(zhǎn)今年进一步拓展“品(保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式pǐn)质时代“的内涵(hán)，将”服务“摆在了更为显要的位置。事实(shí)上，新一年的白皮书正式更名为不动产行业白皮书。保利发展(zhǎn)解释(shì)称，“房地产”大家讨论得更多的是(shì)销(xiāo)售(shòu)，“不动产”注(zhù)重资产价值和使用价值的双重属性。而发展不动产要坚持“用户思维”，以(yǐ)最终(zhōng)客户使用需求为根本出发点，全方位提升(shēng)产品和服务品质(zhì)。

从“好产品(pǐn)”到“好服务”，保利发展正着力延伸服务内容和扩大服务外(wài)延，城市(shì)消费与服务需求持(chí)续扩大，正(zhèng)开启多个新赛道(dào)。比如：围绕居住社区(qū)，对服务内(nèi)容进行延伸，包(bāo)括为业主提供家装家居、房屋交易租赁等增值服务，发展商业、养老、托幼等业务。再比如：从(cóng)社区走(zǒu)向城市，围绕不动产的各类业态，扩大服务外延。探(tàn)索公共服务、产业园区、商(shāng)旅、会(huì)展和体育等服务(wù)及消费，挖掘市场(chǎng)价值。

在白皮书(shū)中(zhōng)，保利发展呼吁房企要积极向(xiàng)“新质生产力的基(jī)础设施(shī)服务商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方方面面，为新质生产力提供硬(yìng)件支撑和软件服务，持续助推(tuī)社会经济的高质量(liàng)发(fā)展。

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