合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地产进入深(shēn)度洗牌阶段，稳健的房(fáng)企以(yǐ)长期主义的战略定力，在周期中跑赢大市。

　　8月30日，合生创(chuàng)展集团发布了2024年中期业绩报告。报告(gào)期内，合生创展集(jí)团的总资产达2875.26亿港(gǎng)元，与去年基本(běn)持平；营业收入为138.09亿港元；净利润为10.83亿港(gǎng)元；毛利润为37.61亿(yì)港元，毛利(lì)率维持在(zài)约(yuē)27%的高水平，显著高于行业平均(jūn)水平。

　　当房企不再争规模时，利润(rùn)水(shuǐ)平成为考量企(qǐ)业综合能力的关键指标(biāo)。

　　毛利率(lǜ)水(shuǐ)平在地产开发结(jié)算收入和毛(máo)利率普遍下行的背景下，合生创展集(jí)团凭(píng)借其优质的土地储备和(hé)高端精(jīng)品战略，实现(xiàn)了远高于行业不足20%的(de)平均毛利(lì)率。同时(shí)，在(zài)确保经营稳健的前提下，经过两(liǎng)年多的努力，公司累计压降负债超(chāo)过345亿港元，境外公开(kāi)市场债务(wù)已实现清零。

　　毛(máo)利率遥遥领先，“开发+运营”业务稳健增长

　　尽管楼市利好政策频出，但随着“规模竞速”时代的结束(shù)，房地产行业的销售数据逐(zhú)渐回落，持续考验着房企的盈利能力。当下，合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零行业普遍面临(lín)增收不增利、毛利率跌至(zhì)10%以下以及资产减值(zhí)准备计提的困境。

　　然而，在市场波动的环境中，合(hé)生创展集团以27%的毛利(lì)率位(wèi)居行业前列，甚至超过多家头部房企(qǐ)。

　　王牌产品加持和多(duō)元化板块发力，是合生创展集团稳健经营的(de)关键所在(zài)。首先，缦品牌的(de)高销(xiāo)售去化(huà)率和强大(dà)的品牌溢(yì)价能(néng)力为(wèi)公司带来了大量(liàng)现金回笼；其次，商(shāng)业板块和轻资(zī)产运营业务已进(jìn)入收获期，底层资(zī)产质量高，运营收益率也保持在较高水平。

　　2024年上(shàng)半年，合生创展集团实现合约销售额88.5亿元，其中缦系产品占集团住宅销售(shòu)的(de)70%。从区域表(biǎo)现来看，环渤海(hǎi)区域占总合约销售的28%，其中缦合北京销售10亿(yì)元，缦云北京销售7亿元；长三角区域占52%，其中缦云上海销(xiāo)售38亿元(yuán)，领跑上(shàng)海总价2500万元以上的(de)高端住宅市场；大湾区占20%，其中(zhōng)缦云广州销售6亿(yì)元，湖山国际(jì)销售约2亿元。此外，合生创展代管(guǎn)代建(jiàn)的缦云ONE项目(mù)于今年5月开盘，上半年合约销售额已超(chāo)过20亿元。

　　值得一提的是，截至2024年6月(yuè)底，合生(shēng)创展集团地产交楼销售收入约96.9亿港元，交(jiāo)付合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零建筑(zhù)面(miàn)积为43.8万平(píng)方米(mǐ)，平均交楼(lóu)价格为(wèi)每(měi)平(píng)方米22122港元，同比上涨24%。

　　业内人士认为，合生创展在开发业务中实现了交楼价(jià)格逆势上涨，销售去化率远高于(yú)行业平(píng)均(jūn)水平，背后体现出其多重核心竞争力(lì)。

　　合生创(chuàng)展持续深耕一线城市的高端改善性(xìng)物业开(kāi)发和运营，其地产板块73%的土地储备(bèi)和商业板块95%的土地储备(bèi)位于一(yī)线城市，这(zhè)些(xiē)高能级城市核心地块(kuài)项目的保值增值特性，为公司稳(wěn)定毛利率(lǜ)和现金流收入做出了重大贡献。

　　为了进一(yī)步扩(kuò)大新产品的市(shì)场影响(xiǎng)力，合(hé)生(shēng)创展推出了“与城市共生计划”，并升(shēng)级了缦品牌的“全域生态”服务战略(lüè)，将高端物业服务提(tí)升(shēng)至战略层面，以产品(pǐn)力与(yǔ)服务力并重的模式，推动企业内生增长。

　　从中国(guó)城镇化发展趋势看，合生创展精准把握居民(mín)对高品质住宅的需求，专(zhuān)注于“满足多样化改善性住房需求(qiú)”，建设“好(hǎo)房子”并提供“好服务”，为其(qí)在房地产(chǎn)行业下(xià)半(bàn)场的竞争中奠定了坚实(shí)基础。

　　目前，合生创展(zhǎn)已形(xíng)成了(le)以地产、商业、合生活、基建和投资五大板块并驱发展的多元化业态布(bù)局，这种稳健且多元(yuán)的模式，使其在地产开发之外的各项经营和服务业务也(yě)得到了独立成长，进一(yī)步增(zēng)强了公司的(de)营收和盈利(lì)能力。

　　其中，商业板(bǎn)块的表现尤为突出。合生商业定位为商业生态链价值创造者，迅速拓展版图，商业(yè)运营能力逐步提(tí)升，形成(chéng)了轻、重两大管理模式(shì)的双平台业务格局。

　　截至2024年6月底，合(hé)生商业(yè)租金收入约为20亿人民币。合(hé)生创展(zhǎn)的商业(yè)板(bǎn)块业务已遍及北京、上海、广州、深圳(zhèn)、成都、无锡等十(shí)余个主流城市，拥有100多个商业地产项目，已建成运(yùn)营(yíng)项目面积(jī)超过500万平方米，服务上亿城市人口，其中80%以(yǐ)上的项目分布在“北上广深”四大一线城市。

　　从项目运营表现来看(kàn)，自有核心品牌合生汇(huì)商场的销售额和客流量均超出市场(chǎng)预期(qī)。以北京朝阳合生汇为例，其2024年上半年销(xiāo)售额超(chāo)过35亿人民币(bì)，同比增长42%，日均客流同比增长10%，表现优(yōu)于热(rè)门核心(xīn)商圈。此外，上(shàng)海五(wǔ)角场合生汇2024年上半年销售额超过30亿人(rén)民币，同比增长35%。

　　商业板块运营能力的提升，不仅(jǐn)为合生创展集团带来了稳(wěn)定的现金流收入，还在整体上(shàng)起(qǐ)到了补充和稳定作(zuò)用，并为合生(shēng)商业进行第(dì)三方(fāng)轻资产拓展战略提供了强有力的支持。

　　轻资产提速，独立第三方管理面积占比突破20%

　　在当(dāng)前行业及市场进入资产价值重估的周期，大量资产亟需盘活(huó)以提升效率，资金流向也(yě)在寻找能够抵御通胀风险的标的。

　　在(zài)此背(bèi)景下，轻资产平(píng)台(tái)作为专业的运营服务商，迎来了广阔的市场机遇。从构建房地产行业新发展模式的(de)角度来看(kàn)，扩大轻资产业(yè)务布局已成为(wèi)未来发展的重要方向。

　　合生创展集团早在(zài)2015年便推出了商业管理轻资产平台——合商科技。实际运营效果显示，合商科技显著提高了集团的(de)商业(yè)专业化管理能(néng)力，增强(qiáng)了商业(yè)项目的市场价值，同时为(wèi)公司(sī)带来了可观的收入与利润，优化了整体的(de)利润结(jié)构。

　　合生创展集团认为，轻资产不仅是(shì)公(gōng)司战(zhàn)略转型(xíng)的重要途径，也是优化公(gōng)司轻重收入和利润(rùn)结构(gòu)的必要举措，更是公司(sī)应对市(shì)场周期波(bō)动、实现长期稳健发展的关键路径。无论是(shì)在商(shāng)业管理、不动产基金(jīn)还(hái)是品(pǐn)牌住宅冠名及销(xiāo)售方面，合生创展都(dōu)在积极拓展轻资产布局。尽管市(shì)场机遇不断涌现，集(jí)团强调，在拓展时应保持“稳中(zhōng)有进”的节奏，避免(miǎn)盲目扩张。

　　基于这一(yī)战(zhàn)略(lüè)，2024年(nián)，合生商业的轻资产业务再度取得(dé)进展，首次进入江苏省无(wú)锡市，项目(mù)位于市中心，具有显著的区位优势。截至2024年6月30日，合(hé)生创展独(dú)立第三(sān)方签约管理面积总计达113万平(píng)方米，较去年同期(qī)增长4%，占合生商业总(zǒng)管理面积的20%以上。

　　合生创展透露，位于北京的超极合生汇西(xī)区计划于下半年开业，将与东区商业体结合，打造一(yī)个(gè)集潮奢珠宝、美妆高端化妆品、新能源汽车、餐饮、亲子和潮流空间等多元业(yè)态(tài)为一体的全新概念综合(hé)体。此外，集团还计(jì)划在下半年推出更多商业品牌，进一步扩大市场影响力。

　　轻(qīng)装(zhuāng)上阵，境外(wài)公开市(shì)场债(zhài)务已清(qīng)零

　　房企偿债高峰已至，财(cái)务稳健者才能赢得下(xià)半(bàn)场的入场券。

　　根据中指研究院的统(tǒng)计数据，2024年(nián)房企到期债券规模达7703.1亿元，较上一(yī)年超过 9500亿元的到期余额下降19.6%，但整体(tǐ)债务(wù)规模(mó)依然处于较高水平(píng)。

　　合生创展集团自2022年(nián)起，在保(bǎo)持正常经(jīng)营发展的同(tóng)时，主动有序地压降负债规模。根据公司披露，截止2024年7月1日，合生(shēng)创(合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零chuàng)展的(de)有息负债(zhài)规模为807亿港元（剔(tī)除(chú)已于(yú)7月1日偿还的北京朝阳合生汇CMBS后），累计压降超过345亿港元，降幅约30%，年均(jūn)降幅约为10%。

　　合生创展集团表示，考虑到7月初偿(cháng)还的81亿港元(yuán)后，公司一年(nián)内(nèi)到期的债务占比从2023年的43%下降至28%；剔除合约负(fù)债后(hòu)的资产负债(zhài)率与2023年末基本持平，维持在59%。

　　关(guān)于未来(lái)的偿债安排，合生创展透露，目前公司境(jìng)外(wài)公开市(shì)场债务已完全清零。截至2024年中期(qī)，公司公开市场债务仅为89亿(yì)人民币，同比下降23%。此外，合(hé)生创(chuàng)展于7月1日如期(qī)兑付了朝阳合生汇74.5亿CMBS后，目前境内公(gōng)开(kāi)市场仅剩两单CMBS，存量规模为15亿人民币(bì)，这(zhè)些债务均有优质(zhì)的底层资产（如上海(hǎi)财富广(guǎng)场、天津国际大厦）支(zhī)持，并且均为单(dān)一投资人，基(jī)本消除了公开市场(chǎng)违约风险。

　　展望未来，合生创展表示(shì)，公司将继续坚持审慎稳健的财务政策，强化财务风(fēng)险控制能(néng)力，充分发挥资产优势并提高资本运作效率，持续优化(huà)债务结构。合生创展强调，公司有息债务(wù)均(jūn)对应优质(zhì)的底层资产，通过资产销售和运营可实现债务自循环，确保(bǎo)集团(tuán)运营的稳定(dìng)与可持续发展，从而构建(jiàn)更坚实(shí)的财(cái)务安全垫。

　　展望下半年，合生创展集团表示(shì)，尽管(guǎn)市场将(jiāng)继续在波动中逐(zhú)步恢(huī)复，公(gōng)司将重点关注现金流回款和(hé)利润(rùn)目标(biāo)的实现，坚(jiān)定执行“四保方针”，以“保(bǎo)交楼”为首要目(mù)标。同时(shí)，合(hé)生创展将结(jié)合供求关系的(de)新变化及人民(mín)对高品质住宅的期(qī)待，致力于打造优质(zhì)产品并(bìng)提升服务(wù)水平。

责任(rèn)编辑(jí)：刘万里 SF014

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