北京稳楼市
政策“小步快跑”

近日，央行北京(jīng)分行
、金融监管总(zǒng)局北(běi)京(jīng)监管局、北京住建委联合下发通 知，优 化离异家庭购
房认贷政策。调整后(hòu)，离婚不满一(yī)年且家庭名下 在北京市无成套住房，执行首套住房信贷政(zhèng)策。

这是继今年3月27日不再执行“夫妻离(lí)异后，不符合限购规定的任何一(yī)方(fāng)3年内不得在(zài)京购房”后(hòu)，北京市(shì)对离(lí)婚购房(fáng)政策的再(zài)度优化。

去年末以来，稳楼市政策继续平稳释放。其中，一线(xiàn)城市的动(dòng)作最引人关注(zhù)。

去年12月，北京推出“首(shǒu)付比例下调”“普宅认定标准优化(huà)”“房贷利率调整”等一系列组合拳；今年2月(yuè)，通州区解除“双限”；今年4月(yuè)，北京(jīng)调整绿色建(jiàn)筑的公积金贷款上限(xiàn)，并延长老旧小区改造项目的住(zhù)房公积(jī)金贷(dài)款期限。

其他一线城(chéng)市中，上海、深圳先后废止了“70/90”政策(cè)；广州(zhōu)对近(jìn)郊区市场的限购(gòu)政策(cè)进行了优化；上(shàng)海对(duì)外地(dì)单身人士限购(gòu)政策(cè)进行了优化；深圳下调了户籍和非(fēi)户籍人口的(de)购(gòu)房门槛。

业内分析人(rén)士认为，单个(gè)政策的力度看似不大(dà)，但其释放节奏(zòu)较(jiào)为平稳，并正在形成累加效(xiào)果。在各项政策的综合(hé)作(zuò)用下，市场(chǎng)回暖值得期待。

北京“317新政”压力渐除

北(běi)京对(duì)离婚买(mǎi)房的政策限制，源于7年(nián)前的(de)“317新政”。2017年3月17日，北京发布《关(guān)于完(wán)善商品住房销售和差别(bié)化信(xìn)贷政策的通知》，强调居民家庭名下已拥(yōng)有1套(tào)住房，以及在北京(jīng)市无住房但有贷款记录的，以(yǐ)二套房的标准(zhǔn)进行购买，即购买普通住房(fáng)的首付款比例不低于60%，非普通住(zhù)房的首付款比(bǐ)例不低(dī)于80%。一周后(hòu)，作为该政策的“补(bǔ)丁”，有关(guān)部门再度发文，明确离婚一年内贷款买房，商贷和(hé)公积金贷款(kuǎn)都算(suàn)做二套房。

2021年，北京又将离异后买房的限制(zhì)年限提高至3年。

“317新(xīn)政”还包括限售政策、暂停发放25年(nián)以上贷款等，被认为是北京楼(lóu)市的转折点。政策出台后(hòu)，北京市场的投(tóu)资(zī)投机 需求逐渐被(bèi)挤出，市场交易量一(yī)度明(míng)显下滑，价格也(yě)有所回落。

2021年下半年以(yǐ)来，在房地产市场去(qù)杠杆的大
背景下，北京楼市(shì)继续(xù)进(jìn)入深度调整中。多家研究(jiū)机构相关负(fù)责人向21世纪经(jīng)济报道记者(zhě)表示(shì)，到目前(qián)为止
，北京多数区域的房(fáng)价仍然低于2017年初的(de)水平。

北京市统计 局的数据显示，2023年，北京全市新建(jiàn)商品房销售面积为1122.6万(wàn)平方米，其(qí)中住宅(zhái)销售面积为811.1万平方米。与2016年相比，分别下降了33%和(hé)18%。

如今(jīn)，随(suí)着市场风险的出清和投资投(tóu)机需求的退出，北京楼市已经发生了重大变化，这类限制性政策的“使命”接近完成。

广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，当前(qián)市(shì)场上留(liú)存的购房(fáng)需求以刚需和改善性(xìng)需求为主。“过去楼市火(huǒ)热期间，想着法子钻空子，比如离婚获得购房资格、获得首套资格，现在这些动机(jī)都(dōu)没有了。既(jì)然(rán)如此，这类调控政策已无存在的必要”。

他还表示，另一方面，作为人口(kǒu)结构变化的一大特征，现阶
段离婚、单身、独(dú)居人群较多，必须要(yào)考虑这部(bù)分人群(qún)的 合理住房需求，加大(dà)支(zhī)持力度。

此次(cì)调整之前，北京(jīng)已于(yú)3月(yuè)27日(rì)宣布(bù)，“夫妻离异后，不符合限购(gòu)规定的任(rèn)何一(yī)方3年内不得在京购房”政策废止(zhǐ)。

近几个(gè)月(yuè)来(lái)，北京还推出了下(xià)调(diào)首付比例(lì)和贷款利率、延长(zhǎng)最高贷款年限、优化普宅认(rèn)定标准、优化公积(jī)金政策等(děng)措施(shī)。“317新(xīn)政”给北京楼市带来的压力，正(zhèng)在逐步解除。

政策仍有优化(huà)空间

除北(běi)京(jīng)外，其他(tā)一线城市也在不断释放政策利好(hǎo)。今(jīn)年(nián)以来，上海、深(shēn)圳先后废(fèi)止了“70/90”政策；广(guǎng)州(zhōu)对近郊市场的限购政北京稳楼市政策“小步快跑”策进行了放松；上海针对特定区域、人群，对限(xiàn)购政策进行了优化；深圳下调了户籍和非户籍人口的购 房(fáng)门槛。

此(cǐ)外，苏(sū)州、杭州(zhōu)等一些(xiē)热(rè)点二线城市也(yě)陆续出台(tái)相(xiāng)关的(de)政策宽松措施。政策释放表现出“小步快跑”的节奏。

据中原地产统计，与去(qù)年相比，今年各地出(chū)台稳(wěn)楼市政策的频次有所放缓(huǎn)，但一些新的措施开始(shǐ)出现，体现为优化公积金政策、住房以旧北京稳楼市政策“小步快跑”换新、全面取消限购等。

叠加(jiā)此前的相关措施，政策效果 正在逐渐显现。

根据(jù)统计局发布(bù)的数(shù)据(jù)，今年(nián)3月，全国商品房销售面(miàn)积为1.13亿平方米，商品房销售额1.08万亿元，虽然同比有所下降，但达到去年(nián)下半年以(yǐ)来(lái)的月度高点。

4月16日，国家(jiā)统计局副局长盛来运表示，支持房地产(chǎn)稳定发展政策措施效果(guǒ)还在持续显现，并(bìng)在三个方面带(dài)动了相关数据的改善：“三大工程”拉动(dòng)房地产投资0.6个百分点；“白名(míng)单”政策使企业(yè)国内贷款降(jiàng)幅收窄了1.2个百分点；一系列促进楼市(shì)消费的政策，使一季度新建商品房销售面积(jī)和销售 额降幅(fú)比1~2月(yuè)分别收窄了1.1和1.7个百(bǎi)分点。

有市场人(rén)士认为(wèi)，相比二三(sān)线城市的动作，一线城(chéng)市的政策力度相对不大。但一线城市具有较
强的示范效应(yīng)，对市场心理的影响(xiǎng)较大(dà)，对其他(tā)城市也有一定的带动作用。

就此 次北京(jīng)调整(zhěng)离婚购房政策而言(yán)，中指(zhǐ)研究院市场研究总监陈文静(jìng)表示，其意味着在市场过热时期出台的 政策有望陆续退出，向市场释(shì)放出进一步优化政策的积极(jí)信号(hào)，对(duì)市场情(qíng)绪(xù)有(yǒu)望(wàng)产生有利影(yǐng)响。

她还指出，当前 北京房地产政(zhèng)策整(zhěng)体仍较为严格，未(wèi)来限制性(xìng)政策(cè)存(cún)在(zài)继续优化预期。

中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)表示，除一线城市和少数二线城市外，楼市宽松政(zhèng)策的(de)释(shì)放空间已经不大。因(yīn)此，未来 这(zhè)些城市(shì)的政策继续优化的可能(néng)性仍然很大。

对于市(shì)场走势(shì)，业内人士普遍(biàn)认为，以价换量仍将是市(shì)场(chǎng)的主流，未(wèi)来市场交易能(néng)否持续升温，将在很大程度上取决(jué)于优化政策的力度。

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