保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的风险防(fáng)范与(yǔ)规模扩张？房企的新发(fā)展模式是什么？在2023年，保利发展尝试给出自己的答卷。

2023年，保利(lì)发(fā)展全年实现营收规模3468.28亿元，归(guī)母净利(lì)润120.67亿元，截至年末(mò)，公司货币资金(jīn)余额1480亿元。在经营层面，去库存战(zhàn)略的(de)执行帮助(zhù)保利发展实现房企中唯一(yī)的四千亿级销售，同时在连续第6年的经营活动现金流为正的(de)前提下，保利发展持续聚(jù)焦核心城市，拓展金额中99%位于(yú)核(hé)心38城。

进(jìn)入2024年，保利发展仍将坚持布局核心城(chéng)市，把握(wò)“品质时代“机遇。在(zài)最新发布的行业白皮书中(zhōng)，保(bǎo)利发(fā)展提出应全方位理解(jiě)“品质时代”，“品(pǐn)质时(shí)代”的关键是牢牢(láo)紧扣“用户思维”，以用(yòng)户为中心，推动整个(gè)行业生态向高质量发展。

坚定去库存(cún)实现销售领跑

4月22日晚间(jiān)，保(bǎo)利发(fā)展披露财报，公司2023年度实现营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同(tóng)比(bǐ)下滑34%。

在(zài)百强房企整体销售规模呈两位(wèi)数(shù)下滑(huá)的背景(jǐng)下，保利发展全口径销售4222亿元，成为行(xíng)业唯一一家过4000亿元的房企，市场占有率逆势提升(shēng)至3.6%。保利发展解读称，2023年(nián)，公司紧盯行业形势变化(huà)，把(bǎ)握市场窗口机会(huì)，采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库(kù)存。

销售规模持(chí)续(xù)领跑，体现了保利发展自(zì)2021年下半年以来一以贯之的(de)“去库存”战略。2023年，保利发展就确立了“稳(wěn)经(jīng)营、去库存、调结构(gòu)、防风险”的经营策略，持续加强两级联动(dòng)，以(yǐ)应(yīng)对市场波动。

在管理(lǐ)层及时有效的经营(yíng)策略调整下，依托扁平(píng)的两级架构高(gāo)效落地执行，4000亿元的销售成(chéng)绩(jì)单之下保利发展的(de)销(xiāo)售结构的持续优化(huà)：

城市深耕效果持续(xù)凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近九成，同比提升(shēng)2个(gè)百分点。珠三角、长三角销售贡献分(fēn)别超1100亿元和1400亿(yì)元、广州与佛山合计超800亿元、上(shàng)海超500亿元，深耕效果显著。

市场占有率(lǜ)不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比(bǐ)提(tí)升0.2个百分点，其中，核心38城市(shì)占率达6.8%，同比(bǐ)提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市(shì)共27个，单城市占率天花(huā)板不断突破提升(shēng)。

存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存(cún)量项目去(qù)化力度，存量项目签约金额(é)2575亿元，占全年销售金额(é)的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。

人效进一步提升。2023年，保(bǎo)利发展人均签约金额与2022年(nián)持平(píng)，人(rén)均交付(fù)套数比(bǐ)2022年提升26%；下属物业(yè)公(gōng)司、商旅公司、代(dài)理公司等规模较大的产业公司，2023年元均效能(néng)均(jūn)有不同幅度提升。

同时，在(zài)谨慎保守的会计政策下，公司当期销售向未来收入转结的(de)保障度交较(jiào)高。长期以(yǐ)来，保利发展(zhǎn)项目完成交付后才确(què)认收入，并坚(jiān)持(chí)以成本法计量投资性房地产，资产质量稳健(jiàn)扎实。截至报告期末，保利发展尚持(chí)有合同负债3772亿元，已售未回笼(lóng)资金约966亿元，未来(lái)收入保障度高。

债务结(jié)构持续优化

对比业绩快报，年报中新增(zēng)披露的各项财务数(shù)据显(xiǎn)示，保利发展在手(shǒu)资金充沛、负债进一步压降、现金流健康、债务结构持续优化。整体来看，在(zài)保持经(jīng)营现金流为正的前提下，保利发展(zhǎn)实现了资源补充和债务(wù)结构优(yōu)化，实(shí)现了安全和发展的平衡。

以开源节流为关键词，保利(lì)发展在2023年实现了连续(xù)第六年的经营活动现金流(liú)为正。开(kāi)源方面，保利发展一手抢销售，一(yī)手抓回款，全年回笼金额(é)4304亿元(yuán)，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式，累计增加可动用资金529亿元。节流方面，公司以销定(dìng)产，全年新开工面积1491万(wàn)平方米，同(tóng)比(bǐ)下降37%；集(jí)中资源保障品(pǐn)质交付，竣工面(miàn)积4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续6年的经营活动现金净流入(rù)，保障了保利发(fā)展充分的“存(cún)粮”。财报显示，截至2023年末，公司(sī)货币(bì)资金余额(é)1480亿元保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式，保持(chí)在总资产10%左右的(de)合理(lǐ)水平(píng)。此外，公司报告期末已售待回笼资金约(yuē)966亿元，未来可(kě)动用(yòng)资金充裕(yù)。

降债务、降利息，双(shuāng)管齐下，债务结构持续优化(huà)。截至2023年末，保利发展有(yǒu)息债(zhài)务余额3543亿元，较期初减少271亿元，其中(zhōng)一年内到期的债务占有息负债比重为20.82%，较年初下降0.46个百分点。融资成(chéng)本方面，年内公司(sī)新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中(zhōng)，三年期直接(jiē)融资成本最(zuì)低降至3.0%。

整体来看，多项举措并举之下(xià)，2023年保利发(fā)展财务结构进一步优化：期末公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别(bié)较期(qī)初下降(ji保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式àng)1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平(píng)。

对财务安(ān)全最直接有力的(de)证据(jù)，是在行(xíng)业普遍收紧银根的(de)背景下，保(bǎo)利发展逆势加码股东回报，既展(zhǎn)现央企责任担当，也体现了发展信(xìn)心。按今年一月(yuè)前期股东回报规划，将分红比(bǐ)例跃升至40%，相(xiāng)比此前提高(gāo)1倍，同时保利发展还实施了不超过20亿元回(huí)购(gòu)方案。

向“新质生产力(lì)的基础(chǔ)设施服务商”转型

进入2024年，保利发展仍然保持进取的态度(dù)。在资源(yuán)端把握布局(jú)核心城市，在销售端(duān)秉持为客户(hù)建“好(hǎo)房子 ”，在两(liǎng)大(dà)高确(què)定性战略规划指引(yǐn)下，结合公司多年管理经验沉淀(diàn)出“总部+城市平台”扁平的两(liǎng)级(jí)管理架(jià)构，保利发展有望穿越新的地产周期，实现(xiàn)长期可持续的发展。

在资源端，最新发布的《保利2023—2024年不动产行业白皮书》明确指出：“房企不能再走‘三(sān)高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适(shì)度杠(gāng)杆，保持合理投资和土(tǔ)地储备，将投资聚焦到有确定需求的优质区域。

在2023年，保(bǎo)利发展不仅是“销冠”，近年拿地金额(é)也(yě)位居行业首位。报告期内，公(gōng)司共拓展项目103个，总地价1632亿元(yuán)，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展(zhǎn)权益(yì)比提升16个百(bǎi)分点至83%。公司新增项目税前成(chéng)本利润率平(píng)均在15%以上，具有较强盈利能力(lì)。值得注意的(de)是，公司拓展金(jīn)额中99%位于核心38城，新增项目楼面均价15187元/平方米。

在优质增量资源的补(bǔ)充下，保利发展土储结构持续优化。报告期末，公司土地储(chǔ)备(bèi)计容建面7790万平方米，其中存量项(xiàng)目6608万平方米，增(zēng)量项目1182万平(píng)方米，存量项目占比下降8个百分点；核心(xīn)38城面(miàn)积储备占比近七成，提升2.4个(gè)百分点，资源结构不断优化。

在销售端，建“好房子”被广泛认为是支持房企跨(kuà)越新周期(qī)的通行证(zhèng)。在(zài)今年(nián)的全国两会上，住(zhù)建部部长倪虹对房地产企业喊话：谁(shuí)能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场(chǎng)、有发展、有未来。

保利发展(zhǎn)正是行业(yè)内第一个提出进入品质时(shí)代的房企，也是最先落实产品制胜理念的公司。在这一战略的(de)指引下，保利发展形成了(le)“天悦和”三大产品系十二大子品牌，且获消费者认可(kě)。2023年，保利发展完成29.1万套产(chǎn)品交付，在交付提升的同时获得客户满(mǎn)意度提升。

值(zhí)得注意的是，保利发展今年(nián)进一步拓展“品质时代“的内涵，将”服务“摆(bǎi)在了更为显要的(de)位置。事实上，新一(yī)年的白皮书正式更名为不动(dòng)产行业白皮书。保利发展解释称，“房地产”大家讨论得更多的(de)是销售，“不动(dòng)产”注重(zhòng)资产价值和使用价值(zhí)的双重属性。而发展不动产要坚持“用户(hù)思维”，以最终客户使用需求为根本出发点，全方位提升产品和服务品质(zhì)。

从“好产品”到“好服务”，保利发展正着力延伸(shēn)服务内容(róng)和扩大服务外延，城市消费(fèi)与服(fú)务(wù)需求持续扩大，正开启多(duō)个新(xīn)赛道。比如：围绕居(jū)住社区，对(duì)服务内容进行(xíng)延伸，包括为业主提供家(jiā)装家居、房屋交(jiāo)易(yì)租(zū)赁等增值服务，发(fā)展商业、养老、托幼等(děng)业(yè)务。再比如：从(cóng)社(shè)区走(zǒu)向城市，围绕不动产的各类业态，扩大服务外延。探索公共服务、产(chǎn)业园区、商旅、会展和体育等服务及消费(fèi)，挖掘市场(chǎng)价值。

在白皮书中，保(bǎo)利发展呼吁房(fáng)企要积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区域布局、产品业(yè)态到供应链技术创新(xīn)、服务输出(chū)等方方面面，为(wèi)新质生产力提(tí)供硬(yìng)件支撑和软件服务(wù)，持续助推社会经济(jì)的高质(zhì)量发展。

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