万科入局广州旧改往事

　　来源：中(zhōng)国经营报

　　本报记者(zhě) 陈婷赵(zhào)毅深圳报道

　　近日，阿里资产司法拍卖平台公布一桩股权拍卖的竞价结(jié)果引起市场广泛(fàn)关注。

　　从9点55分至23点(diǎn)58分，广州启佑房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（以下简称“广州启佑 ”）45%股权的首次拍(pāi)卖终于尘埃落定，两名竞拍者(zhě)合计报价407次，最(zuì)终由深(shēn)圳万海启佑投资有限公司(sī)（以下简称“深圳万海”）以最高应价胜出，成交价为3001.5万元。

　　根据竞买公告，被拍卖的广州启(qǐ)佑45%股权(quán)原属颐和地产集团有限公司（以(yǐ)下简称“颐和地产”），竞(jìng)得者深圳万海(hǎi)为万科（000002.SZ）旗下公司，其万科入局广州旧改往事此前已(yǐ)对广州启佑持股55%。也就是说，深圳万海此次(cì)取得(dé)的资产原为合作方持有，经拍卖成交，深(shēn)圳万海将对广州启佑持股100%。

　　《中国经营报》记者注意(yì)到，上述交易并非(fēi)万科一次常规的(de)资产(chǎn)买入，背后牵(qiān)涉其与合作方(fāng)的股(gǔ)权(quán)转让纠纷。

　　公(gōng)开信息显(xiǎn)示，广州启佑享有广(guǎng)州市番禺区大石街道迎(yíng)宾路354号之一、二两块地（即目标地块）的国有土地及地上建筑物产权、使用权等完全权益，目的地块曾纳入(rù)广州市三旧改造范围内。随后(hòu)，有关这项旧改(gǎi)的推进不畅，深(shēn)圳万海选择与颐和地产解除合作。

　　记者近日(rì)走访目(mù)标地块周(万科入局广州旧改往事zhōu)边发现，该片区聚集汽车4S店，同时分布大量居民自住(zhù)楼，还有数个厂(chǎng)房坐落其中。对于广州(zhōu)启佑所涉旧(jiù)改项(xiàng)目的最新(xīn)进展及后(hòu)续(xù)开发计(jì)划，记者分别致函万科、颐和地产(chǎn)方面，但双方均未就相关问(wèn)题作出答复。

　　项目推进曲(qū)折

　　即使是从合(hé)作方手中买入资产，万科(kē)也还是经历(lì)了一场激烈的争夺。

　　竞(jìng)买公告显(xiǎn)示，广州启佑45%股权(quán)的首次拍卖于8月1日开始公告，9月2日上(shàng)午10点整(zhěng)开始(shǐ)竞拍，起(qǐ)拍价为450万元，加价幅度为2.25万元。9月(yuè)2日晚上临(lín)近10点，深圳万海率先出价(jià)，其与另一(yī)名竞拍者于9月3日上午9点55分(fēn)正(zhèng)式开始竞(jìng)价，吸引(yǐn)了近两千次围观，最终于9月4日0点左右(yòu)结束竞拍，前后(hòu)延(yán)时竞价长达约14个小时。

　　随着广州启佑45%股权收入(rù)囊中，意味着万科将独自开发该标的所涉旧改项目。

　　公开资料显示，2013年5月，颐和地产设立(lì)广州启(qǐ)佑，注(zhù)册资本为(wèi)1000万(wàn)元，注册(cè)地(dì)址为广州(zhōu)市番(fān)禺区大石街涌口村“南围”车间(jiān)（二），经营范围为房地产开(kāi)发经营。颐和(hé)地产成立于1992年，是一家(jiā)广州本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)，其先后开发了(le)花都颐和(hé)山庄、花都颐和盛世(shì)、颐和四季公馆(guǎn)、台山颐(yí)和温泉城等项目，也将业务布局至沈(shěn)阳、银川等城市。

　　2016年，颐和地产计划出售广州启佑股权。当年(nián)，颐和(hé)地产与广州(zhōu)万科置业(yè)有限(xiàn)公司（以下简称(chēng)“广州万科”）、深圳前海基础设施投资(zī)基金管理有限公司(sī)（以下简称“前海基金”）签订《番禺区群贤路项(xiàng)目(mù)转让合同》，颐(yí)和地产拟(nǐ)将(jiāng)广(guǎng)州启佑100%股权作价2.5亿元转(zhuǎn)让予广州万科、前海基金(jīn)，由广州万科对广州启佑持股60%，前海基金持股40%。也就在2016年，广州万科成立深圳万海，负(fù)责项目后续开发。

　　但上(shàng)述合作推进不久(jiǔ)，前海基金选择退出(chū)，广州启佑最(zuì)终由深圳万海持股55%，颐和地产持股(gǔ)45%。

　　公开资(zī)料显示，广州启佑享有的目标地(dì)块总用(yòng)地(dì)面(miàn)积17039平方米(mǐ)，总建筑面积9739.96平方米，属性为(wèi)工业用地。彼时(shí)，目(mù)标地块规划的土地用途为(wèi)商业金融用地(dì)，总用地面积17039平方(fāng)米，净用地面积12530平方米(mǐ)，容积率(lǜ)4.0，总计(jì)容(róng)建筑面积50120平方米，建筑密度≤40%。根据合作双方约定，由颐和地产办理(lǐ)取得地块改造批复，时(shí)限为(wèi)2019年5月24日。

　　此后，有(yǒu)关地块改造的推进工作一波三折。广州市(shì)国土资源和规(guī)划委员会向广州市番禺区人民政府出具函件(jiàn)指出，因地块位于城际轨道广佛(fú)环线大石站综合开发范围内，不建议自行改造，应由广州市土地开发中心统一(yī)收(shōu)储(chǔ)。2019年，广州启佑表示同意地(dì)块由政府统一收储改造，并在2020年提交项目改造方式由企业自主改造(zào)调整为政府收(shōu)储的申请。但就在2021年1月，广州(zhōu)市土地开发中心表示暂不收(shōu)储上述地块。广州(zhōu)启佑自(zì)此重新开始推进自主改造(zào)。

　　根(gēn)据(jù)广州启佑曾在给相关部门出具(jù)的函(hán)件中表示：“该(gāi)地块于2016年开始申报更新改造项目（工改商），其间按照(zhào)政府各部(bù)门(mén)的要求不断进(jìn)行方(fāng)案修改、上报，几经波折(zhé)，审批进展缓慢，目前推进(jìn)手续仍在审批中。”见(jiàn)项目批复(fù)迟(chí)迟没(méi)有进展，万科(kē)对合(hé)作也萌生了退意，向颐和地产发出《关(guān)于大石群贤路项目(mù)解除合作的函》，随后双方对簿公堂。

　　2022年10月，广州市南沙区人民法院（广东(dōng)自由贸易区南沙片区人民法院）对深圳万海、颐和地产(chǎn)之间的股权转让纠纷作(zuò)出(chū)裁判(pàn)结果，万科(kē)与颐和地产签署的《番禺区群(qún)贤路项(xiàng)目(mù)转让合同》及其他两个补充合同于2021年12月15日解除(chú)，颐和地产向深圳(zhèn)万海返还股权转让款1.375亿元并支付利息，深圳(zhèn)万海就颐和地产持有的广州(zhōu)启佑45%股(gǔ)权(quán)拍卖、变卖所得(dé)价款享有优先受(shòu)偿权，优先受(shòu)偿金额以1.125亿元为限。

　　针对上述裁判结果，颐和地产提(tí)出上诉。2023年3月，广东省(shěng)广州市中级人民(mín)法院对双方股权转让纠纷作出二审(shěn)判决：驳回上诉(sù)，维(wéi)持原判。

　　后续(xù)命运(yùn)如何？

　　从与合作(zuò)方的纠(jiū)纷中脱(tuō)身，万科对广州启佑(yòu)的后续(xù)处(chù)置引(yǐn)人猜想。

　　眼(yǎn)下，万科正在推进“瘦身健体(tǐ)”。今年4月，万(wàn)科管(guǎn)理层对外表示已制(zhì)定一揽子方(fāng)案，以实现“降负债”、融资模(mó)式转型(xíng)、聚焦主业三大目(mù)的。其中，在“坚定瘦身”的第一阶段(duàn)，万科将(jiāng)大力度推进包括商办(bàn)在内(nèi)的大宗(zōng)资产交(jiāo)易，计划每年(nián)完成200亿元的交(jiāo)易规模。

　　万科发声后(hòu)不久，深圳(zhèn)公共资源交易(yì)中心公告一宗土(tǔ)地转让消息，位于深(shēn)湾三路路东面(miàn)白石(shí)四路(lù)路南面的T208-0053宗地挂牌出让，起始价为22.35亿元。据悉，该宗地块(kuài)首次出让为(wèi)万科于(yú)2017年12月摘得，土地面积约1.93万平方米，用地性(xìng)质(zhì)主(zhǔ)要是商(shāng)业办公。最终，上述地块以底价出让。

　　事实上，早在今年2月，万(wàn)科已对上海七(qī)宝万科广场剩余的50%股权完成出售，对价(jià)约23.84亿元。6月，万科上海商业标杆项(xiàng)目南翔印象城MEGA的(de)实施主(zhǔ)体发生股(gǔ)权(quán)变(biàn)更，股东之一深圳印力管理有限(xiàn)公司的持股比(bǐ)例从50%下降48%，仅(jǐn)保(bǎo)留2%。公(gōng)开资(zī)料显示，南(nán)翔印象城MEGA是新加坡政府投资公司（GIC）与印力集团（万科旗下零售地产平台）第二个零售地(dì)产合作项目，双(shuāng)方首个(gè)合作项目为上海七宝万科广场。

　　万科管理层在今年8月举行的业绩会(huì)上表示，在经营(yíng)端，公(gōng)司上半年(nián)通过(guò)积极销售、推进大宗交易和资(zī)源(yuán)盘活、逐步退出非主业业务和投资等三项(xiàng)工作已(yǐ)回(huí)款1370亿元左(zuǒ)右。“未来4个月(yuè)，万科的大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前(qián)有万科入局广州旧改往事19个项目在谈判过程中。”如此看来，广州启佑后续的命运是否将成为万科“清理非主业投资(zī)、聚焦核(hé)心业(yè)务”战略的一环？还有待观察。

　　2024年(nián)半年报(bào)显示，报告期内，万科营收约1427.8亿元，同比下降28.93%，净利润约-98.5亿元，同比下降199.82%，扣非(fēi)净利润约-76.13亿元，同(tóng)比下降187.48%；经营活动产生的(de)现金流净额约-51.8亿元，同比(bǐ)下降377.63%。

　　万(wàn)科管理(lǐ)层表示(shì)，业绩亏损的原因主(zhǔ)要有四个，包括房地产开发项目结算规模和毛(máo)利率显著下降，大宗交易、资产(chǎn)退(tuì)出和股权交易产生亏损，部分非主业财务投资出现亏损以及资产减(jiǎn)值计提。

　　在当前的经营(yíng)情况下，万(wàn)科的现金流及融资进(jìn)展成为投资者最为关注的方面。半(bàn)年报显示，万科上(shàng)半年新(xīn)增融资、再融资612亿元，新增融资的综合成本(běn)3.66%，其中境内融资(zī)成本为3.6%；经(jīng)营性(xìng)物业贷(dài)合计落地219亿元，其中表内新增150亿元；5月及(jí)6月(yuè)，万科获得招商银行牵头的(de)200亿元(yuán)银团(tuán)贷款以及落(luò)地(dì)交(jiāo)通银行(xíng)65亿(yì)元固融资产包融资。

　　截至8月底，万科合计偿(cháng)付公开债177亿元，其中偿付4笔境内(nèi)公司债和(hé)中期票据合计73亿元，偿付3笔境外债折(zhé)合人民币约104亿元。年内(nèi)尚(shàng)有9月到(dào)期的20亿元境内公开债待兑付。万科管理层透露，公司在今年二季度的经营性净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流已经转正（约42亿(yì)元），二季度以来(lái)的月均销售额保(bǎo)持在200亿元(yuán)以上。

责任(rèn)编辑：李桐

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