存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来源：时代财经

　　作(zuò)者：王晨婷

　　“存量(liàng)房贷降到多(duō)少你才不(bù)提前还贷？”这是最近社交网络上时常被讨论的话题。

　　新房利率一降(jiàng)再降。据瑞银方面(miàn)估算，如今(jīn)，新房房贷利率仅3.3%，而(ér)存量房贷利率平均达逾4.1%。80个基点的差距下，存量房贷高位站(zhàn)岗者“绷不住(zhù)了”。

　　与此同时，大行房贷规模缩(suō)水、个人住房贷款(kuǎn)不良率抬(tái)头。近期，市场(chǎng)关于存量房贷降息的讨论(lùn)再(zài)起，有消息称，存量按揭客户有望与银行重新协商房贷利(lì)率。

　　9月5日，关于招商银行APP北(běi)京地区开始测试“存量房(fáng)贷利率调(diào)整”功能(néng)的消息(xī)，也(yě)引起不少关注。对此，招(zhāo)商银行方面表示，网传该(gāi)行(xíng)APP截图(tú)中(zhōng)的“存量房贷(dài)利(lì)率调整”是去年上(shàng)线的(de)功能，针对的(de)是(shì)上轮房贷利率调(diào)整(zhěng)业务的办理，并非当前市场讨论的本轮房贷利率调整。

　　还有消息称，也可以将现(xiàn)有按揭贷(dài)款直接转(zhuǎn)入其他银行，并重新签订按揭合同。据称(chēng)，该方案可能对首套和二(èr)套都(dōu)适用，首(shǒu)次下调可能发生在(zài)未来几周内。

　　瑞银大中华金融行业研究主管(guǎn)颜湄之预计，央行(xíng)或在数月后(hòu)下调存(cún)量房贷(dài)利率。

　　但存量房贷降息，压力与动力并(bìng)存，首当其冲的就是拖累银行息差。招商银行行长王良日前明确表示，该政策还没有得到确(què)认，如果落地将对银行业的存量按揭利率(lǜ)带(dài)来一定负(fù)面的影响。

　　百万房贷有(yǒu)望少还12万

　　事实上，存(cún)量(liàng)房贷降低并(bìng)不是新鲜事。在(zài)去年9月(yuè)，存量房贷利率(lǜ)已经进行过一次统一调整。

　　当时的政策主要面向存(cún)量首套房，要求存量(liàng)房贷下调(diào)后的LPR加点不能低于发放时的城市下限。央行(xíng)指出，政策实施首周有(yǒu)98.5%符(fú)合条件的存量首套(tào)房贷利率完成下(xià)调，合计4973万(wàn)笔、21.7万亿元人(rén)民币(bì)、平均降幅73BP，即居民(mín)每年减少(shǎo)偿付1584亿元(yuán)。

　　按照央行(xíng)发布的《2023年(nián)第四季度中国货币政策执行报告》，截至2023年(nián)底，已(yǐ)有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整(zhěng)后加权平(píng)均利率是4.27%。

　　如(rú)果具体到借款人，按(àn)照100万元按揭贷(dài)款、等(děng)额本(běn)息还(hái)款计算，存量(liàng)按(àn)揭利率下调70bp，估算可(kě)降低借款人月供约400元，节约月供和(hé)总还款额约5%。

　　若新一轮存量房贷降息落地，可能(néng)会降多少(shǎo)？

　　开源证券(quàn)首席宏观分析师何(hé)宁在接受时代(dài)财经采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年(nián)9月。具体的操作可能涉及两方面，一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降(jiàng)，存(cún)量非首套(tào)房贷规模约15.8万亿元，按(àn)50-75BP计算，则居民每年减(jiǎn)少偿付788亿元(yuán)-1182亿元。

　　第二种可能(néng)性，即跟进“517新政(zhèng)”。今年5月(yuè)17日取消房贷(dài)利率下限后，二季(jì)度加权平(píng)均房贷利率迅速下降(jiàng)24BP，而存量房贷并未享有，该(gāi)部分若按(àn)30-40BP计算(suàn)，则居民每年减少偿付(fù)1134亿元(yuán)-1515亿元。

　　如果假设全部(bù)按(àn)揭贷款利率通过转按揭和(hé)自主调整的(de)形式下(xià)调至新发放利率水平，中金(jīn)研(yán)报估算，存量按揭(jiē)利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约(yuē)2400亿元(yuán)。

　　按照100万元按揭贷款、30年(nián)期等额本息还款(kuǎn)计算，存量按揭利率下调60bp估算可降(jiàng)低借款人月供约340元，总还款额大约能省下12万元。

　　房贷降息博弈(yì)

　　上海首席经济(jì)学家金融发展中心副主任刘煜辉(huī)近期表示，中国应(yīng)该(gāi)大幅度地降低存量房贷（38万亿元）的利息水平(píng)，甚至完全可以与10年期和30年期的长期国债利率绑定。因为中国没有完备的个人破产制(zhì)度，与国际上(shàng)通行做法比(bǐ)较，中国的银(yín)行承担(dān)的(de)风险(xiǎn)实(shí)际上是要(yào)小很多的。

　　然而，备(bèi)受期待的存款房(fáng)贷降息想要落地，还存在不少压(yā)力。

　　国(guó)盛金融研究团队预测，若(ruò)存量房贷利率(lǜ)下调，预计实际(jì)降幅将小于45bps，对(duì)银行息(xī)差产生约6bps的负向影响(xiǎng)，对净(jìng)利润增速影响约(yuē)-5.3%。

　　净息差，一般用以衡量银行生息(xī)资产的获利能力，也(yě)就是赚钱的(de)能力，是银行核(hé)心的效益性指标之一，而净息(xī)差(chà)降(jiàng)低，则意味着银行从传统存贷业务中获取的利润在持续(xù)减少。

　　近(jìn)期，银行净(jìng)息差逐渐(jiàn)止跌，但仍处历史最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市银行的平(píng)均净息差为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股上市银行(xíng)净息差低于1.8%的“警戒线”。

　　不过，中金研报认为，虽然存量(liàng)按(àn)揭利率(lǜ)的(de)可(kě)能调整对银行息差形成影响，但假设负债成本同步调整，预计对于息差(chà)的(de)总(zǒng)体影(yǐng)响是中性的。

　　“实(shí)际上(shàng)，即(jí)使不调整存量按揭利率(lǜ)，居民可能仍在通过(guò)提前还(hái)贷、或者(zhě)是通过经营消(xiāo)费(fèi)贷置换等方式对银行息差(chà)形成(chéng)压力。”研报称，息差能否企稳，根本上取决于居民是否通过偿债压(yā)力降低实现信贷需求的改善。

　　提(tí)前还贷的现象“风靡”近一年，按揭早偿率仍(réng)位于14%左右的高位(wèi)，还(hái)可能(néng)存在使(shǐ)用消费和经营贷置换按揭的空间。在提前(qián)还贷压力较大的情况下，调(diào)整存量房贷利率在一(yī)定(dìng)程度上(shàng)对银行(xíng)和(hé)借款人来(lái)说是“双赢”，也能释放更多消费活(huó)力。

　　但若(ruò)考(kǎo)虑“转按揭”，银行要面临的压力或许更大。

　　转(zhuǎn)按(àn)揭，简单来说(shuō)，是将目(mù)前房贷换成其他银行利(lì)率更低(dī)的房贷。颜(yán)湄之估计，若允许按(àn)揭贷款人自行转换银行(xíng)，就会(huì)刺激竞争，可能(néng)会把银行的按(àn)揭利率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。她预计，目前不会完全(quán)开(kāi)放转换按揭，但若最终要市场化的话，相信会朝着此方向发展。

　　招商银行行长王良日(rì)前在业(yè)绩发布会上(shàng)表示，招行还(hái)没(méi)有(yǒu)接到宏观按揭管理部门，人民银行或者(zhě)国家金融监督管理总局的(de)意见，也(yě)没有征(zhēng)求过银行意见。“这方面(miàn)政策推出的(de)话，对银行(xíng)业的存(cún存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？)量按揭利率带来一定负面的(de)影响。宏观管理部门会(huì)做好充分论证和研究，推出这样的政(zhèng)策。”王良表示。

　　广东省城乡规划院住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉建议，尽可能一次性降到中长期定(dìng)期(qī)存款利率的(de)水平，让居(jū)民(mín)形成按揭仍旧是(shì)低利率(lǜ)、普惠利率的观感和印(yìn)象，进而减少提前还贷，鼓励按揭买房。

存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？="font-L">　　“尽管此(cǐ)举可能降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款的形势。把贷款(kuǎn)增量做起来，即便利率低了(le)，总利润也是不变的，而且资金成本也下降了(le)。对商品(pǐn)房销售的影响，趋(qū)势上无法扭转，但(dàn)斜率上可(kě)以缓(huǎn)解下滑。”李宇嘉对时代财经说。

　　对于借款(kuǎn)人来说，比起期待存量房(fáng)贷利率(lǜ)的(de)调整(zhěng)，目前更现实(shí)的方式(shì)或许(xǔ)是“商转公”。

　　近期，已有(yǒu)山东青岛、江西赣州、安徽宣城等近30个城市的住房公积金中心发布“商转公 ”政策，借款者可根据相关规(guī)定，将部分(fēn)或全部商贷转换成公积金贷(dài)款。

　　以商贷(dài)利率3.95%为例，公积金贷款首套利率为2.85%，选(xuǎn)择(zé)等额本息贷款60万元、期(qī)限30年，“商转公(gōng)”后，公积金(jīn)贷款月供(gōng)比商业贷款减少365.88元，一年节省4390元，30年将(jiāng)节省13.17万(wàn)元。

　　目前，北上广尚未跟进“商转公”政策。今年5月，广州住房公积(jī)金管理(lǐ)中心曾在回(huí)复(fù)居民(mín)问询时表示(shì)，目前国内(nèi)开展“商转(zhuǎn)公”业务的城市除深圳，基(jī)本均为体量较小的城市，北京、上海均未开(kāi)展此项业(yè)务。

责任编辑：王馨茹

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