保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的风(fēng)险防范(fàn)与规模扩张？房(fáng)企的新发展模(mó)式是什么？在2023年，保利发展尝试给出自己的答卷。

2023年，保利发展(zhǎn)全年实现(xiàn)营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元，截至年末，公司货(huò)币资金余额(é)1480亿元。在经营(yíng)层面，去库存战略的(de)执行帮助保利发展实现房企中唯一(yī)的四千亿级销售，同时(shí)在连续第(dì)6年(nián)的经营活动现(xiàn)金流为正的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额中99%位于核心38城。

进(jìn)入2024年，保利(lì)发展仍将坚持布局(jú)核心(xīn)城市，把握“品(pǐn)质时代(dài)“机遇。在最新发布的(de)行业白(bái)皮书中(zhōng)，保利发展提出应全(quán)方(fāng)位理解“品(pǐn)质时代”，“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户为中心，推动整个行(xíng)业(yè)生态向高质(zhì)量发展。

坚定去(qù)库存实现销售领跑

4月22日(rì)晚间，保利发展披露财报(bào)，公司2023年度实(shí)现营收规模3468亿元，同比增长23%；归母(mǔ)净利润(rùn)120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企(qǐ)整体销售规模(mó)呈两位数下滑的背景下，保利发展全口(kǒu)径销售4222亿元，成为(wèi)行业唯一一家(jiā)过4000亿元的房企，市(shì)场占有率(lǜ)逆势提升(shēng)至3.6%。保利发(fā)展解读称，2023年，公司紧盯行业形(xíng)势变化(huà)，把握市场(chǎng)窗口机会，采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库存。

销售规模持续(xù)领跑，体现了保利发展自2021年下半年以(yǐ)来一以贯(guàn)之的“去库(kù)存”战(zhàn)略。2023年，保利(lì)发展就确立了“稳经营、去库存(cún)、调结构、防风险(xiǎn)”的(de)经营策略，持续加强两级联动(dòng)，以应对市场波动。

在管理层及时有效的经营(yíng)策略调(diào)整(zhěng)下，依托扁(biǎn)平的两级(jí)架构高效落地执行，4000亿元的销售成绩单之下保利发展的销售结(jié)构(gòu)的(de)持续优(yōu)化：

城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的(de)核心38城(chéng)销(xiāo)售(shòu)贡献近九成，同比提升2个百分点。珠(zhū)三角、长(zhǎng)三角销(xiāo)售贡献分别超1100亿元和1400亿元(yuán)、广州与佛山合计超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著。

市场占(zhàn)有率不(bù)断提升。公司2023年市占(zhàn)率3.6%，同比提(tí)升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同(tóng)比提升0.7个百分(fēn)点(diǎn)；市占率超(chāo)过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。

存量(liàng)项目(mù)去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面(miàn)积的(de)69%。

人效进(jìn)一步提升。2023年，保利(lì)发展人均签约金额与2022年持平，人均交(jiāo)付套数比2022年提升26%；下属物业公司、商旅公司、代理公司(sī)等规(guī)模(mó)较大(dà)的产业公司，2023年元均效能均有不同幅度提升。

同时，在谨慎保(bǎo)守的会计政策下，公司(sī)当期销售向未来收(shōu)入转(zhuǎn)结的保障度(dù)交(jiāo)较高。长期以来，保利发展项目完成交付后才确认(rèn)收入，并坚持以成本法计量投资性房地产，资产质量稳健扎实。截(jié)至报(bào)告期末，保利(lì)发展(zhǎn)尚持有合同负债3772亿元(yuán)，已售未回笼资金约(yuē)966亿元，未来收入保障度高。

债务结构持续优化

对比业绩快报，年报中新(xīn)增披露(lù)的各项财务数据(jù)显示，保利发展在手资金充沛(pèi)、负债进一步压降、现金流(liú)健(jiàn)康、债务结(jié)构持续优化。整体来看，在保持经营现金流为正的前(qián)提下，保利发展实现了资源补充和债务结构优化，实现(xiàn)了安全和(hé)发(fā)展的平衡。

以开源(yuán)节流为关键词(cí)，保利发(fā)展在2023年实现了连续第六年的经营活动现金流为正。开源方面(miàn)，保利发展一手抢销售，一手抓回款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当(dāng)年销售回笼率78.3%；同(tóng)时通(tōng)过加速参股项目投资回收等方式，累计增加可动(dòng)用资金529亿元。节(jié)流方面，公司以销定产，全年新开工面(miàn)积(jī)1491万平方米，同(tóng)比下降(jiàng)37%；集中资源保障品(pǐn)质交付，竣工面(miàn)积4053万平方米，完(wán)成29.1万(wàn)套品质交付。

连续6年的经营活动现金净(jìng)流入，保障了保利发展充分的“存粮”。财报显示，截至(zhì)2023年末，公(gōng)司货币资金余额1480亿元，保持在(zài)总(zǒng)资产10%左右的合理(lǐ)水平。此外，公司报告期末已售待回笼资(zī)金约966亿(yì)元，未(wèi)来可动用资金(jīn)充裕。

降债务、降利息，双管齐下，债务(wù)结构(gòu)持续优化。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元，较期初(chū)减少271亿元(yuán)，其中一年内(nèi)到期的债务占有息负(fù)债比重为20.82%，较年初下降0.46个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。融(róng)资成本方面，年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三(sān)年(nián)期直接融资成本最(zuì)低降至3.0%。

整体来看，多项举措并举之(zhī)下，2023年保利发展财务结构进一步优化：期末公司资产负(fù)债率(lǜ)76.55%、扣(kòu)预(yù)收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初(c保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式hū)下降1.56、1.34和2.37个百(bǎi)分点，现(xiàn)金短债比1.28，“三道红线”保持一(yī)贯(guàn)绿档(dàng)水平。

对财务安(ān)全最直接有(yǒu)力(lì)的证据，是在行业普遍收紧银(yín)根的背景(jǐng)下，保利(lì)发展逆势加码(mǎ)股东回(huí)报，既展现央企责任担当，也体现了发展信心。按今年一月前期股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相比此前提(tí)高1倍，同时保利(lì)发展还实施了不超(chāo)过20亿元回购方案。

向“新质生产(chǎn)力的基础设施服(fú)务商”转(zhuǎn)型

进(jìn)入2024年，保利发展仍然保持(chí)进取的态度(dù)。在资源端把握布局(jú)核(hé)心城市，在销售端秉持为客户建“好房子”，在两大高确定性战略规划指引下，结(jié)合公司多年(nián)管理经(jīng)验沉淀出(chū)“总部+城市平台”扁平的两(liǎng)级管理架构(gòu)，保利发展(zhǎn)有望(wàng)穿越(yuè)新的地产周期，实现(xiàn)长期可持续的发展(zhǎn)。

在资源端，最新发布的《保利2023—2024年不动产行业白(bái)皮书》明确指出：“房企不能再走‘三高(gāo)’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保(bǎo)持合理投保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式(tóu)资和土地储备，将投(tóu)资聚焦到有确定需求的优质区域。

在2023年，保(bǎo)利发展不仅是“销冠”，近(jìn)年拿地金(jīn)额也位居行业首位。报告(gào)期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿(yì)元，同比提升26%，拓展权(quán)益比提升16个百分(fēn)点至83%。公司新增项(xiàng)目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力(lì)。值得注意的是，公司拓展金额中(zhōng)99%位于核心38城，新增项目楼面均价15187元/平方米。

在优质增量资源的补充下，保利发展土储结构持续优化。报告期末，公司土地储备(bèi)计(jì)容建面(miàn)7790万平方米(mǐ)，其中存量项目(mù)6608万平(píng)方米，增量项目1182万平(píng)方米，存量项目占比下降8个百分点；核心 38城面积(jī)储备(bèi)占比近七成，提(tí)升2.4个百分(fēn)点，资源结构不断优化。

在销售端，建“好房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通行证。在今(jīn)年(nián)的全国两会(huì)上，住建(jiàn)部部长倪虹对房地产(chǎn)企业喊话：谁能(néng)为群众建设好房子、提供好服务，谁就能(néng)有市场、有发展、有未来。

保利发展正保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式是行业(yè)内第一(yī)个提出进入(rù)品质(zhì)时代的房企，也是最先落实产品(pǐn)制(zhì)胜(shèng)理念的公司。在这一战略的指引下(xià)，保利发展形成了(le)“天悦和(hé)”三大产品系十二大子品牌，且获(huò)消费者认可。2023年，保利发展完成29.1万套产品交付(fù)，在交付提升的同时获得客户满意度提(tí)升(shēng)。

值得注意的是，保利发展今年进(jìn)一步拓展“品质时代“的(de)内涵，将”服务“摆在了更(gèng)为显要的位(wèi)置。事实上(shàng)，新一年(nián)的(de)白皮书(shū)正式更名为不动产行(xíng)业白皮书。保利(lì)发展解释(shì)称，“房地产”大(dà)家讨论得更多的是销售，“不动产”注(zhù)重资产价值和使用价值的(de)双重属(shǔ)性。而发展不动产要坚(jiān)持“用户思维”，以(yǐ)最终客户使用需求(qiú)为(wèi)根本(běn)出发点，全方位提升产(chǎn)品和服(fú)务品质。

从“好产品(pǐn)”到“好服务”，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)正着力(lì)延伸服务内容和(hé)扩大(dà)服务外延，城市消费(fèi)与服务需求持续扩大，正开启多个新赛道(dào)。比如：围绕居住社区，对服务内容进行延伸，包括(kuò)为业主提(tí)供(gōng)家装家居、房屋(wū)交易租赁等增值服务，发展商业(yè)、养(yǎng)老、托幼(yòu)等业务。再比如：从社区走向城市，围绕不动(dòng)产的各类业态，扩大服务外延。探索公共服务、产(chǎn)业园区(qū)、商旅、会展和体育等(děng)服务及消费，挖掘市场价值。

在白皮书中，保利发展呼吁房(fáng)企要积极向“新质生产力(lì)的基础设施服务商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技术创(chuàng)新、服务输出(chū)等方方面面，为新(xīn)质(zhì)生产力提供硬件支撑和软件服务(wù)，持续助推社(shè)会经济的(de)高质量发展。

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