中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率

观(guān)点网作为首个以(yǐ)纯(chún)办公性(xìng)质为底层资产发行的产业园类REITs项目，博时蛇口产园REIT一直(zhí)受到市(shì)场关注(zhù)。

近期，博时蛇口产(chǎn)园REIT发布2024年中期报告：期内该基金收入为1.03亿，净(jìng)利润为3434.22万元，期末基金总资产为37.9亿，净资产(chǎn)为(wèi)32.4亿。

收益分配(pèi)方面，本期可供分配金额为6176.18万元，实际分配金额(é)为(wèi)4774.97万元，上半年可供分配金额完成率低于按天数平均的预期。

博时蛇口产(chǎn)园REIT解释，主要系两(liǎng)方面的原因：一是基(jī)金项目回款在年度内呈现前低后高的季节性特征，一季度(dù)回(huí)款率偏低，但预计(jì)全年能达成(chéng)99%的回款率目标；二是存续租约(yuē)如有(yǒu)约定免租期在租约期内(nèi)进行分摊设置的，一般设(shè)置在各年一季(jì)度，一季度的(de)平(píng)均有效(xiào)租金单(dān)价偏低，二季(jì)度平均(jūn)有效租金已恢复(fù)至正常水平。

租金与出租率

产城园(yuán)区评论获悉，博时(shí)蛇口产园REIT的(de)基础设(shè)施资产分(fēn)别位于深圳南山(shān)区、光明区，均属于产园类资产(chǎn)。期内(nèi)，基础设施项目(mù)可出租面积为20.48万平方米，上半年平(píng)均实际出租面积19.14万(wàn)平方米，平均出租率93%。

截至(zhì)2024年(nián)6月30日，基础设施项目总体期末时点出租(zū)面积18.98万平(píng)方米，期末时(shí)点出租率(lǜ)为93%，较(jiào)上年度末下降2个百分点。

整体来看，博时蛇口产园REIT以降低租金换取一定出租率。

博时(shí)蛇口产园REIT于报告中表示(shì)，期内项(xiàng)目公司实现营业收(shōu)入1.01亿元，完成招募预测(cè中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率)的94%，首发项目(mù)受宏观经济及周边(biān)市场竞争等因素影响(xiǎng)，出租率的超预期达成未能全部弥补其租(zū)金(jīn)单价的下降。

期内，万(wàn)海大厦、万融(róng)大厦项目出租率稳中有升(shēng)，新签单价(jià)基本保持稳定，部(bù)分续签单(dān)价略(lüè)有下降；扩募的光明加速器二期项目出租率出现一定程度下降，呈现出市场活跃度下降、新租客户租赁单价下降或(huò)免租期延长(zhǎng)、续租客户申请(qǐng)单价下调(diào)等情况，在(zài)一(yī)定程度上影响了基础设施项目的经营(yíng)。

具体(tǐ)到各个项目，万海(hǎi)大厦上半年平均可出租面积5.26万平方米(mǐ)，平均实(shí)际出租面积(jī)4.81万平方(fāng)米，平(píng)均(jūn)出租率91%。平均含税有效月租金120.42元平方(fāng)米，较2023年下半年有所下降，公告中指主要受一季度存续合同免租期(qī)分摊设置(zhì)影响。该(gāi)项目(mù)期末时点(diǎn)出租面积4.97万平方米，期末时(shí)点出租(zū)率94%，较上年度(dù)末提升(shēng)2个百分点。

万融大厦上(shàng)半年平均可出租面积4.14万平方米，平均实(shí)际出租面积3.88万平方米(mǐ)，平均出租率94%。平均含税有效月租金110.93元平方米，较2023年下半年有所下降，同样是由于(yú)受一季度(dù)存续合同免租期分(fēn)摊设置影(yǐng)响。项目期末时(shí)点出租面积3.9万平方米，期末时点出租率94%，较上(shàng)年度末提升2个百分点。

据悉，在激烈竞争环境下，不少项目会倒(dào)向出(chū)租率为先，采取一些降租手段，比如免(miǎn)租期、合同外免租期，甚至是送面积等等。

万海大厦和(hé)万融大厦是博时蛇口产园REIT的首发资产，据了解，这两个项目租金单价最高的年份是(shì)2019年，彼时万海大厦平均月租金为154.1元，万融大厦平均月租金(jīn)为131.09元。随后(hòu)，租金单价总体呈现下滑趋势。

光明加速器(qì)二期项目则是博时蛇口产园REIT于2023年(nián)扩募(mù)的资产，平均可出租(zū)面(miàn)积(jī)11.07万(wàn)平方米，平均实际出租面积10.45万平方米，平均出租率94%。平均含税有效月租金56.54元平方米，租金单价基本保持稳(wěn)定。

截至报告期末，基础设(shè)施项目期末(mò)时点出租面积10.1万平方(fāng)米，期末(mò)时点出租率91%，较年度末下降6个百分(fēn)点。项目周(zhōu)边市场竞争较为激烈，出(chū)租率出现了(le)一定波动，基金将联合运营管理方加大招(zhāo)租力度，提升现有客户的续租率，加速去化空置面积。

市场仍(réng)面(miàn)临挑战

在租户方面，截至2024年6月30日，万融大厦租户行业(yè)中，新一代信息技术、文化(huà)创意、物联网和电子商务租赁面积合计占(zhàn)比57.50%。万海(hǎi)大厦新(xīn)一代信息技术、文化创意、物联网和电子商务租赁面积合计占比61.50%。光明(míng)科技园二期项(xiàng)目租户行业中，高端制(zhì)造业、生物产业、新一(yī)代信(xìn)息技术产业和(hé)创新创业服务租赁(lìn)面积合计占比71.27%。

数据显示(shì)，期内(nèi)项目公司(sī)收(shōu)入同比增加53%，主(zhǔ)要是2023年6月6日(rì)新增扩募项目(mù)光(guāng)明加速器二(èr)期项目，上年同(tóng)期扩募项目不是完整(zhěng)的运营期间，该项目收入同(tóng)比增加3,267.99万元(yuán)，剔除扩募项目(mù)影(yǐng)响后收入同比增(zēng)长4个(gè)百分点。

基础设施项目(mù)公司经营性现金流流入合计1.13亿元，主要包括租(zū)金收入(rù)、物业管理费收入、水电费(fèi)收(shōu)入、押金收入；经(jīng)营性现金流出合计2211.16万元，主要是报告期内应缴纳增值税等税(shuì)费、物管费、水电费、维(wéi)修费、佣金、退(tuì)回押金等支出。

中(zhōng)报指出了目(mù)前市场面临的挑战：上半年(nián)，深圳甲级写字楼出租市场(chǎng)活跃度有所回暖(nuǎn)，但市场租金走(zǒu)势仍延续2023年的下行趋势。

基金指出(chū)，在市场租金整体下(xià)行的环境下，租赁方企业搬迁需求(qiú)同比提升明显，较多本地企业从老旧写字楼搬迁至甲级(jí)写字楼，外资企业搬迁或(huò)扩张情绪仍维持谨慎；出租方业主租赁(lìn)条款进一(yī)步灵活，多根(gēn)据租户情况(kuàng)采取包括但不限于装修(xiū)补贴、延长免租期、租期内不递增、提供配(pèi)套设施使用优惠(huì)等措施。

博时蛇口产园REIT援引了戴(dài)德梁行(xíng)公布的市场数据：2024年二季度，深圳甲级(jí)写(xiě)字楼(lóu)平均租金为176.6元平(píng)方米，环(huán)比下降2.9%，同比下降8.94%；空置率为27.2%，比上升(shēng)2.7个百分点。

受甲级写字楼及整体市(shì)场租金下行压力影响，中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率深圳(zhèn)优质产业园(yuán)租金顶部空间承压，整体

租金水平持续下(xià)行、整体出租率有所滑落，但出(chū)租表现仍好于甲级写字楼市场。

以深(shēn)圳标杆优质产业(yè)园南山高新园区为(wèi)例，2024年中平均租金130.2元平方米月，同(tóng)比下跌11.56%；年中时点空中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率置(zhì)率率为18.4%，同比上升1.6个百分点。

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