上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急

证券时报记者张达(dá)

今年以来，房地产行业持续调整。在5月17日中央出(chū)台(tái)的一系列支持政(zhèng)策(cè)作用下，6月、7月房地产市场出现积极变化，商品房销售、房企到(dào)位资金等多指标同比降幅持续收窄。如何看待未来的市场走势、房企(qǐ)向新发展模式(shì)转型进展如何，成为近期房企业绩发布会(huì)上的热点(diǎn)问题。

从多家房企半年报业绩发布会内容来看(kàn)，尽管房企(qǐ)高管普遍认为，目前房地产市场仍(réng)处于(yú)调(diào)整阶段，市场信(xìn)心有待恢复，但是对于(yú)行业中长期发展仍充满信心。同时，房企向新模式转型进展加快，多家房企经营性业务贡献持续(xù)提升，积极(jí)优化(huà)债务结构以保障现金流(liú)安全(quán)成当前(qián)重要任务。

对中长(zhǎng)期市场有信心

上半(bàn)年，房地产市场(chǎng)深(shēn)度调整，市(shì)场供求关系发生重(zhòng)大变化，房企(qǐ)销售业绩普(pǔ)遍出现不同程度的下滑(huá)，未来房地产市场走(zǒu)势备受关注。

越秀地产董事长(zhǎng)及执行董事林昭远表示，“5·17”新政后，6月份市场(chǎng)有所反弹，7月(yuè)份下滑空间逐步收窄。总体来看，市场还处于寻求平衡的胶着(zhe)状态。下半年，随着政策宽松力度的加大和市场信心的(de)逐渐恢复，预计房(fáng)地产市场将筑底企(qǐ)稳。

林昭远还表示，房地产作为国家的重要支柱产业之一，整个市场规模(mó)预期能够保持8万亿元到10万亿元的水(shuǐ)平。越秀(xiù)地产目前所进入(rù)的城市总(zǒng)体(tǐ)成交(jiāo)规模(mó)都在2000亿元以上，存量市(shì)场仍有所发展，“我们对未来市场(chǎng)充(chōng)满(mǎn)信心”。

对于行业未来发展趋势，万科董事会主席郁亮也给出(chū)积极的判断。他认(rèn)为，中长(zhǎng)期来看，潜在住房需求已经过(guò)了历(lì)史峰值，但(dàn)绝对(duì)量的规模仍然巨大。而从短期(qī)来看，经过了三年的市场调整，新房(fáng)的性价比在提升，政策对多样化住房(fáng)需求的支持(chí)力度也在上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急(zài)持续增(zēng)加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

郁(yù)亮进一步解释，首先，随着房地产(chǎn)供需(xū)关系发生根本性(xìng)变(biàn)化，市(shì)场竞争关(guān)键要素从过去的(de)规模变为产品力和服务力，目前(qián)新房的产(chǎn)品力、服务力比之前有了非常大的提(tí)升。同时，房价(jià)经过了三年(nián)调整(zhěng)，已经(jīng)回落到一上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急个相对(duì)比较合理的(de)水平，新房(fáng)产品的性(xìng)价比有比较大(dà)的提升。另(lìng)外，从政策端来看，随着各个城市落地因城施策，无论是购房门槛，还(hái)是首付比例和按揭利率水平，包括“90/70”政策、普通住宅标准的(de)调整等，对多样化住房(fáng)需求的支持让(ràng)买房(fáng)变得更容(róng)易了，消费者的(de)信心在逐步恢复(fù)，居住支出(chū)负担有明显降低，购买力(lì)也在提高，这为需求的复苏创造了良好的条(tiáo)件。而从供给端(duān)看，今年上半年全国住(zhù)宅新开工面积同比下降24%，意味着全年(nián)新开工面积大概(gài)是5亿平(píng)方米左右，新房的供(gōng)应量是相对不足的。因此，供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力创(chuàng)造了条件。

转型发展步伐(fá)加快

面对行业的(de)深度调整，单一依赖地产开发业务的模式已然难以持续(xù)增长，房企纷纷加快多元化转型步(bù)伐(fá)，向新发展模式积极探(tàn)索。多家提前布局(jú)商业、长(zhǎng)租公寓、物业等经营性业务的房企(qǐ)，经营性业务对业绩的贡献(xiàn)持续提升。

2022年就(jiù)开始调整(zhěng)转型的龙湖集团(tuán)进展较快。今年上(shàng)半年(nián)，龙湖实现合(hé)同销售(shòu)额511.2亿元，营(yíng)业收入468.6亿元(yuán)。其中，经营性收入131亿元，同比(bǐ)增长7.6%，对集团整体收入的贡献占(zhàn)比达到28%；经营性业务的毛利率超50%、净(jìng)利率超25%，对(duì)集团的利润贡献(xiàn)更(gèng)提升至80%以上。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示：“按照这个速度，我们预计在2028年底，集(jí)团的经营性收(shōu)入占比能够过半。到那(nà)时，整个(gè)业务(wù)模式可以说切换到了新的发展模式(shì)。”

华润置地的(de)转型创(chuàng)新也取得实(shí)质进展。华润置地执行董事、董事会主席(xí)李欣(xīn)在业绩发布会上回(huí)答证券时报记者提问时表示，房地产(chǎn)行业已经(jīng)全面进(jìn)入存量(liàng)时代，在开发销售型业(yè)务方面，公司已经摆(bǎi)脱业绩达成单纯依赖增量的惯性思维，将工作重心转移到库存去化上来(lái)，提升(shēng)全价值(zhí)链的组织能力。同时，不动产投资信托(tuō)基(jī)金政策持续(xù)推进下，公(gōng)司经营性不动产与(yǔ)资管业务已经初具(jù)规模，向大资管业务(wù)转型已经成为一种势能。

“到目前为止，华润置地整个资产(chǎn)管理规模约4500亿元，而且经营性不动产(chǎn)营收占比超过了25%，利润占比可能更高，说明华润置地转型(xíng)业务呈现蓬勃壮大的状态。”李(lǐ)欣说，华润置地已经成功实(shí)现从住宅第一增长(zhǎng)曲线向商业第二增长曲线的跨越，接下来还将围绕生态圈要素业务，在城市代建、场馆运营、租赁住房等三个细分赛道上(shàng)重点发力，全面推(tuī)动城市运营商战略(lüè)定位(wèi)的落地。

面(miàn)对房地产行业出清和转型交织的困难时期，美的置业选择了特殊的重组方案，将开发业务从上市平台剥(bō)离出去，构建“开发代(dài)建+物管(guǎn)服务(wù)+资产(chǎn)运营(yíng)+房地产科技”的(de)业务模式。美的(de)置业董事(shì)会主席(xí)、执行董(dǒng)事兼总裁郝恒乐表示，目前房地(dì)产(chǎn)开发性业(yè)务承压，但(dàn)是(shì)围绕房地产产业(yè)链的经营业(yè)务前景广阔，相信美的置业重组后所保留的资产(chǎn)运(yùn)营、地产科技(jì)等业务都有良好的(de)增长空间。

优化债务结(jié)构是关(guān)键

在(zài)当前市场形势(shì)下，保证现金流(liú)安全至关(guān)重(zhòng)要，房企投资拿地变得更(gèng)加谨慎，想方(fāng)设法削(xuē)减债务成为最紧(jǐn)迫的任务(wù)。

“在践行新旧模(mó)式转换时，最关键的是处理好债务问题。”陈序平说，地产开发的特点是规(guī)模大、周期短，但(dàn)不确定性(xìng)也大，大多数的债务是建立在(zài)旧模式的基础上的，如果债务结构没有完成切换，很难完成业务转型。

陈序(xù)平进一步表示，在向新发展模式转换时，要(yào)优先做的是优化债务结构(gòu)，一是要(yào)把债(zhài)务规模降下来，二是要把债(zhài)务周(zhōu)期拉长。龙湖就是(shì)用所(suǒ)有业务的正向经(jīng)营(yíng)性现金流去(qù)压降负债总额，即用正现金(jīn)流去降负债总(zǒng)额，同(tóng)时(shí)，用长周期的经营(yíng)性物(wù)业(yè)贷款去(qù)替(tì)换3到5年期的信用债融资。“在(zài)完(wán)成债务结构优化后，才有可能(néng)实现新模式的转换，以(yǐ)及(jí)收入(rù)及利(lì)润的转(zhuǎn)换(huàn)。”

据介绍，龙湖从2023年开始就主动有序地压降负债规模，截至目(mù)前，龙湖2024年内(nèi)已经归(guī)还了107亿元境内公开债，年内剩余到期境内(nèi)公开(kāi)债仅10亿元，供应链ABS、商票等上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急(děng)均(jūn)已清零。至2026年底之前，龙湖已无境外公(gōng)开债券到期(qī)。

面(miàn)对阶段(duàn)性(xìng)经(jīng)营困难，万科上半年在保(bǎo)障现金(jīn)流和偿债(zhài)方面也做了多方面努力。除了积(jī)极销售、推(tuī)进大宗交易和资产盘活、逐步退出非主业业务和投资这三项工作回款1370亿(yì)元左右外，万科(kē)执行副总裁、财务(wù)负责人韩慧华介(jiè)绍，在(zài)上半年，万科完成73亿元的境内公开债券和折合(hé)人民币约104亿元的境外公开债(zhài)券的偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内(nèi)公开债券待兑付。下半年，除了(le)经营(yíng)端创造(zào)现金流(liú)之外，万科会尽(jǐn)可能稳定银(yín)行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款(kuǎn)、经营性物(wù)业(yè)贷等机会，提供增量流动(dòng)性，以此保障债务(wù)的安全兑(duì)付。

绿城中国管理层表示，公司下半(bàn)年乃至明年上(shàng)半年，还是保持底线思(sī)维、谨慎稳健的经营策略。今年投资(zī)更为谨慎，宁可错过也不错投，总体投资力度会比去(qù)年稍微弱一些。据介绍，绿城于2024年到期的(de)所有境外贷款，已于上半年基本完成(chéng)置换，2025年到期的(de)剩余债务的置换工作也已经启动，目前正在(zài)按计划有序推进。

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