潘石屹的含金量还在上升

来源：包邮区

2006年的夏天，太(tài)原国贸大酒店三(sān)层宴会厅，举办了(le)一场特殊(shū)的“宴请”。这(zhè)个煤炭(tàn)大省最高档的酒店，聚集了二百多位嘉宾，他(tā)们(men)几乎都是当时中国最有钱的一群人：

煤老板。

活动盛大奢华，主办方给煤老板准备了最重磅的礼物：

奥运前北京CBD商业地产最后机会——朝外SOHO。

主办方(fāng)是SOHO中国董事(shì)长潘石屹。经历了一场家庭风波后，他带着营销团队从北京赶来，第一次在异地举(jǔ)办开盘活动(dòng)。

之所(suǒ)以在山西搞开盘(pán)，是因为在此之前，朝外SOHO旁的SOHO尚都项目开盘，8天签约了5个亿。而山西(xī)的(de)煤老板，是购房的主力军(jūn)。

在国(guó)贸大酒店的开盘结束后，这些煤老板们——潘总的仰慕者，带着和潘总的合影，和一份购房协议(yì)，满意地回到自己(jǐ)灰尘漫(màn)天的矿山。后来，朝外(wài)SOHO的山西客户的比例高达40%。

那几(jǐ)年绝对是老潘的(de)高光时刻。SOHO中国(guó)的(de)业绩节节(jié)攀升，而除了(le)知名地产企业家的身份，他还跨界文(wén)化、时事、影视，在公共领域(yù)极为活跃，被称为：

中国的特朗普。

后(hòu)来，潘总(zǒng)就养成了定期去山西的(de)习(xí)惯，他对客户几乎有求必应(yīng)，甚至亲自下过矿井。

2010年(nián)，SOHO中国实现销售额238亿，达(dá)到规模之巅。潘总的夫人张欣喊出一个目标(biāo)：

销(xiāo)售千亿、超越万科。

前几天，SOHO中国发布了(le)半年(nián)报。这家曾号称(chēng)要超(chāo)越万科的公司，营收规模不到(dào)8亿(yì)，亏损了一个小目(mù)标。公司市值只有30多亿(yì)，缩水了87%。

潘总夫妇身家从17年前最(zuì)高峰时的270亿缩水到现在的185亿元，位(wèi)居中国第290位。

尽管(guǎn)如此，潘总竟然还(hái)是潘石屹的含金量还在上升很多中国地(dì)产商最羡(xiàn)慕(mù)的(de)人，没有之一。

2009年6月30日，北京广渠路15号地迎来现场拍卖。

当(dāng)时还名不见(jiàn)经(jīng)传的央(yāng)潘石屹的含金量还在上升企方兴地产力压SOHO中国、保(bǎo)利(lì)等房企，以“黑马”之姿，拿下这宗楼面价14500元每(měi)平米(mǐ)的地王(wáng)。

方兴代表(biǎo)高举号(hào)码牌的照片，广为(wèi)流传。照片中，潘总夫妇就坐在前排，笑得很无奈。第二天，没拿到地的(de)网络大V潘总(zǒng)撰文(wén)称：

北京土地市(shì)场的泡沫，的确已经出现了。

潘总生性谨慎，这帮(bāng)助他从海南楼市泡沫的死人堆里爬出来。但这次，他的确看错(cuò)了。方兴后来在广渠门地块打(dǎ)造(zào)了第一(yī)个金茂府，这个豪宅(zhái)后(hòu)来二手(shǒu)房价超过：

10万(wàn)元一平米。

SOHO达到规模之巅的那年，山(shān)西省启(qǐ)动了煤炭资源重组整合。民营小煤矿开始被关停，煤老板开始沉寂。

没过多久，北京又出台了住宅“限购令”，非京籍(jí)客户的购房门槛，开始越(yuè)来(lái)越高。

但(dàn)对(duì)潘总影响更大的(de)，是那一年北京出台的禁止写字楼(lóu)、酒店物业散售令。这意味着，SOHO的散售模(mó)式，在北京走不通了。

2010年初，北京CBD的中服(fú)地块启动招标。潘总突然(rán)公开质疑竞买条件里，对(duì)投标主体的苛刻(kè)要求，认为是：

内定。

后来，中服地块经拆分后重新出让。SOHO参与了其中三宗地块的竞买。潘(pān)总的报价不低，并自称(chēng)聘请了世界级规划(huà)设计团(tuán)队，但最终：

颗粒无收。

潘总(zǒng)的散售(shòu)模式，为SOHO日后(hòu)的糟糕物业(yè)管理埋下了种子。SOHO在(zài)买家、租(zū)户和政府心中(zhōng)的形(xíng)象，后来日渐被削弱。

2011年，SOHO中国的销售额降到(dào)109亿(yì)，营收更是降了近七成。迟迟拿不到好地块，潘总在2012年开始提出(chū)放弃散售模式，转战自(zì)持。

这(zhè)个选(xuǎn)择，让他错过了房(fáng)地产的最(zuì)后一波红(hóng)利。转(zhuǎn)型运营商后，业绩(jì)快速滑落。潘总也逐渐从舞(wǔ)台(tái)中(zhōng)央淡出。

2014年开(kāi)始，潘总开启卖(mài)卖(mài)卖的模(mó)式。五年时间，先后卖掉(diào)了上海海伦广场、静(jìng)安广场、凌空、世纪广场、虹(hóng)口SOHO等。

就连北京(jīng)物业的(de)地下停车场，他都打包卖给了广州的慧泊(pō)停(tíng)车场。

卖掉了300多亿资产后，潘总将投资都转向(xiàng)了海外。国内只剩(shèng)下(xià)北京、上海(hǎi)核心地(dì)段的七八个商业。潘总说，这(zhè)些最(zuì)核心的资产，不会(huì)再卖了(le)。

2019年10月30日，SOHO中国的股(gǔ)价忽然盘(pán)中(zhōng)暴(bào)涨。当天传言说，黑石计划(huà)收购SOHO中国的资产。

传(chuán)言发酵了(le)一(yī)年(nián)半后，黑石发(fā)出全(quán)面收购邀约，拟取得SOHO中国的控制权。收(shōu)购后，潘总夫妇的持(chí)股比(bǐ)例降至9%，成为(wèi)：

小股东。

虽然嘴上一再说不会再卖资产。但潘总的(de)身体一直很诚(chéng)实(shí)。在他看来，一(yī)个如同当年海南般逃顶的机会，似乎再次出现了。

但(dàn)一个多月后，市场监管总局根据《中国反垄断(duàn)法》，对这个收购启动了(le)立案审查。黑石不得不终止收(shōu)购(gòu)。

在(zài)黑石收购之前，潘(pān)总还推动过SOHO中国的私(sī)有化，试图抽(chōu)身而退。但同样因为各种(zhǒng)原因，未能达成。

这两次操作(zuò)的反转，让(ràng)很多(duō)人(rén)疑问(wèn)重重。老潘是遇上事了？

此(cǐ)时的(de)潘(pān)总的确低调了。他很少发微博，也不怎么对(duì)公司的事发表评论(lùn)。他不再是那个怼天(tiān)怼地怼空气的中国特朗普了。

接着疫(yì)情爆发。SOHO旗下(xià)的七八(bā)个商业地产项目，出租率和租金收(shōu)入均不理(lǐ)想。疫情过去后，京(jīng)、沪商业地(dì)产还是继(jì)续低迷，靠收租(zū)为生的SOHO中国(guó)业绩，每况愈下。

今年上半年，SOHO中国旗下物业的(de)出(chū)租率(lǜ)只(zhǐ)有(yǒu)76%。其中(zhōng)望京SOHO的出租率为57%，平均租金降到了每(měi)月每平米(mǐ)4块钱。

曾创(chuàng)下“开盘6天劲销9亿”的朝外SOHO，空置率更达到了46%。8月，朝外SOHO一套特价房源的(de)租金，降到了每月每平米：

1.73块。

这可能是北京(jīng)写字楼市场的(de)地板价了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也一片冷清。最多的店面是房产中介，和辅导班。

但(dàn)SOHO官方的租售平台上(shàng)，银河SOHO的租金(jīn)还是不低——商铺(pù)租金报价4块左右，写字楼报价6块左右。但后面都还有(yǒu)备注标签：

免(miǎn)租期可议。

银河SOHO的(de)中(zhōng)介跟我说，SOHO重注面子，合同价一定要大，但免租期最(zuì)高能给到4个月，折下来商(shāng)铺(pù)能降到2块多，写字楼能降(jiàng)到4块。

中介说，自己来了(le)快6年了，看着它的租金从10块降到8块，降到去年(nián)的4块。到了今年，连3块5的房源(yuán)都有了：

写字楼(lóu)中介，快干不下(xià)去了。

这并非SOHO一家如此。中国四大一线城市写字楼的空置率，今年上半年已经攀升至(zhì)20%了，租(zū)金水平一降再(zài)降。

当(dāng)年在丽泽(zé)SOHO的首批(pī)客户签约仪式上，潘总曾吐(tǔ)槽，自己纽约写(xiě)字楼租(zū)金回报率都是5%、6%：

中国写字楼的租(zū)金(jīn)回报率，我都不好意思说。

2020年1月中旬，潘(pān)总在飞往美(měi)国的前(qián)一天，找到优客工场创始(shǐ)人。

潘总也没(méi)有什么客套话，上来就说，我把3Q空间卖给你怎么样？

3Q空间是潘总用了五(wǔ)六(liù)年时间孵化的共享办公品牌，是他淡出地(dì)产圈后的主要(yào)心血。但优客工场(chǎng)老板彼(bǐ)时还在忙自己的事，他找了个理由婉拒，说我也没钱呀(ya)。

万(wàn)万没(méi)有想到，潘总竟然说：

没事，我把3Q空间送给你。

这位(wèi)精明的(de)商人，已(yǐ)经不算账了。

潘总在国内的最后一(yī)次公(gōng)开露面，是2020年1月8日。

他为老家甘肃天水石(shí)咀村(cūn)捐建(jiàn)的养(yǎng)正幼儿园举行了竣工典礼。“养正”二字取自潘石屹幼年就读的潘集寨学校前身(shēn)——养正学堂。

养正学堂，是潘石屹爷(yé)爷的(de)爷爷创办的。潘石屹的爷爷(yé)潘尔燊，是首批养正学堂的学员，后来考到了(le)北京(jīng)高等警(jǐng)官(guān)学校和黄埔军校第六期，曾参加中条山战役，在山(shān)西省率领三个团掩护全(quán)军撤退，与(yǔ)日寇战至只剩七人(rén)。

潘石屹是六十年代出生的，没见过五十年代就因病去(qù)世(shì)的爷爷。在潘集(jí)寨学校，上(shàng)小学三年级时，他向好朋友(yǒu)炫耀，说(shuō)自(zì)己的(de)爷爷是国民(mín)党军官，去过大山外(wài)面很多城市。

这位好朋友把这话告(gào)诉了老师，老师开了全(quán)班批斗会。一连开好几天，女同学往潘石(shí)屹脸上吐口水，男(nán)同学擦鼻涕。

小潘就在小河边上把脸洗干净回家(jiā)。后来，潘总将这个故事写进(jìn)了(le)自传。开篇第(dì)一(yī)句说：

人的价(jià)值观是从小(xiǎo)就建立(lì)的。

在这本《我的价值观》一书里，潘总还在书中说，经商最长久的东西就是诚实：

不做一分钱假账，不(bù)偷(tōu)税漏税一分钱(qián)，这是我(wǒ)们最基本(běn)的原则。

虽然在2021年末，因少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元，SOHO尚都项目公司被(bèi)追缴税款、加收滞纳(nà)金并处2.5倍罚款共(gòng)计7.09亿(yì)元。

2023年(nián)，SOHO中国在发布财报时(shí)说，公司尚有19.86亿元的土地增值税和(hé)相关滞纳金未偿付。

过去两年，潘总辞(cí)去SOHO中国董事(shì)会主席、提名委员会(huì)主席以及ESG委员(yuán)会主(zhǔ)席职务，并卸任多家公司(sī)要职。张(zhāng)欣也辞去了CEO。

他俩一直在纽约生活，这几(jǐ)年都(dōu)没(méi)有回国。在(zài)张(zhāng)欣最近(jìn)更新的(de)动态里，潘总除了偶尔(ěr)参(cān)加参加活动，然(rán)后：

不是忙着在这片海边度假，就是去另(lìng)一片海(hǎi)边度假。

SOHO中国显然还有一些麻烦。潘总口口声声不(bù)会卖的核心资产，价(jià)格已经不重要了(le)，没有(yǒu)买家才是最大的困难。随着资(zī)本(běn)市场和楼市的下行，只能眼睁睁地看着财富如巧克力般融化。