六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？

今(jīn)日银行(xíng)板块迎来(lái)重度回调。

截至收盘，42只上市银行股中除沪农商行收涨0.3%、重庆(qìng)银行(xíng)平盘外，其余40只悉数下跌。银行板块日内下跌1.52%，领跌所有行(xíng)业板(bǎn)块。而在银(yín)行板块内，国有六大行(xíng)跌幅均超2%领跌板块，其中农业银行下跌(diē)4.48%，工商银(yín)行下跌3.03%。

多位(wèi)受(shòu)六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？访人士对记者(zhě)表示，今日银行股下挫，一定程度上与(yǔ)市场上存量房贷降息预期升温有关。

麟评居住大数据研究院(yuàn)首席分析师(shī)王小嫱(qiáng)告诉(sù)财联社记者：“今日银行股价(jià)下跌，大概率(lǜ)与前两天市(shì)场消息(xī)称(chēng)存量房贷降息预期有关。一(yī)旦银行存量房贷利息下调(diào)，将进一步降低银六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？行的收益(yì)率，直接影(yǐng)响银行的盈利能(néng)力，短期来看对银行股价来说有一定的负面作用。”

“综合来看，存款房贷降(jiàng)息(xī)预期多少(shǎo)对银行股表现造成一定影响。”上海易居房地产研(yán)究院副院(yuàn)长严跃进(jìn)也告诉财联社记者：第一(yī)，如果存量按揭贷款转按揭改革确认(rèn)推行，对银行来说是利空的。第二，从银(yín)行的个贷数据来看，房(fáng)地产业务下行对贷款产生了(le)一定的(de)冲击，个人住房贷款(kuǎn)同(tóng)比下跌比(bǐ)较明(míng)显、第三，多家银行最新个人住房贷款不良率有所增加，部分城商行尤为突出。

中金公司9月2日认为，近期银行股价快速上涨后出现回调，除了(le)对于存量按揭利率调整导致息(xī)差承压的担忧之外，也由于短期内交易拥挤度上升(shēng)，在整(zhěng)体市场风(fēng)险偏(piān)好改(gǎi)善导致避险资金(jīn)流出高股息板块(kuài)。

不过，中金公司此前也指出，假设存量按揭利率下调，虽然短期内抑制银行股价表现，但也意味着中期风险的提前缓释。王(wáng)小嫱补六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？(bǔ)充(chōng)，从长远来看，降低存款利率有望减缓当前的(de)提(tí)前还贷现象，减缓居民贷款的压力(lì)，改善当前的消费预(yù)期，提振市(shì)场的消费能力和信心。存量房贷的(de)贷款利率下调有助于更好(hǎo)地管理风险，稳定发展(zhǎn)。

存量房贷利率(lǜ)降息预期升温，机构测算显示调降空间或超过2000亿

政策面上，据央行今年7月发布的《中国区域(yù)金融运行报告（2024）》，存量房贷利率下调对减(jiǎn)少提前还贷、拉动消费增(zēng)长起到显著作用(yòng)，强调在下一步工作中要“坚持在市场化法治化轨(guǐ)道上推进金融创(chuàng)新发展，督促金融(róng)机构继续将降低存量房贷利率的成效落实(shí)到位，理顺(shùn)增(zēng)量和存量房贷利率关系，有效减轻居民(mín)利息负担，释放公(gōng)众投资和消费动力，激(jī)发市场(chǎng)活力，推动经济持续回升向好”。

市场面上，存量房贷利率(lǜ)与新增房贷利(lì)率的差(chà)距(jù)还(hái)在进一步扩大。自去(qù)年四季度存量按揭(jiē)利率(lǜ)下调(diào)后，今年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消全(quán)国(guó)层面首套、二套房贷利率下限，目前除北(běi)京、上海和深圳房贷(dài)利率未取消下限外，全国其他城(chéng)市均(jūn)取消了(le)利率下限。多地新发放的(de)首(shǒu)套住房贷款利率已降至3.2%左右，部(bù)分城市利(lì)率降至3%以下。

在(zài)王小嫱看(kàn)来，由于9月份是楼市政策的高发期，且以往9月(yuè)多次出(chū)台重磅政策(cè)，不排除9月份会实施下(xià)调存量房贷的贷款利率的可(kě)能性。虽然短期能(néng)给(gěi)银(yín)行带来负面影响和经营(yíng)压力，但从整体宏观经济发展的角度，降低(dī)存量(liàng)房贷利率是大势所趋。

“政策窗口(kǒu)趋近，若(ruò)调降存量房贷(dài)利率，潜在空间或 2倍于2023年9月。”开(kāi)源证券首席宏观分析师何宁认(rèn)为，乐(lè)观情形下可能包括两部分调降，一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降的情况。二是2024年5月取消房贷利率下限而存量房贷并未享有的情况。两者合计对应潜在调降空(kōng)间1922亿元-2693亿元，占2023年居(jū)民可支(zhī)配收入(rù)的0.35%—0.49%。

中金公司估算，假设全部按揭贷款利率通过转按揭和(hé)自主调整的(de)形式下调至新发放利率水(shuǐ)平，估算存量(liàng)按揭利率平均下(xià)调约60bp，估算减(jiǎn)少借款人(rén)利息(xī)支出每年约(yuē)2400亿(yì)元，规模超过2023年。假设转按揭的范围(wéi)仅包(bāo)括首(shǒu)套(tào)房房贷（假设(shè)占存量房贷比例约为90%），估算存量按揭利率平均下调约54bp，估算减少借款人(rén)利息支出每年约2000亿元。

提前还贷热度不减，银行优质按(àn)揭资产仍在缩水(shuǐ)

一直以来，按揭贷款都是银行青睐的优质资产。从(cóng)中报数据来看，存量(liàng)房(fáng)贷用(yòng)户提(tí)前还款的需求依旧旺盛，银行的按(àn)揭资产规模“缩水”趋(qū)势未止。

东方财(cái)富Choice数据显示，上半(bàn)年42家(jiā)上市公(gōng)司的个人住房(fáng)贷(dài)款余额达(dá)34.076万亿元，较去年同(tóng)比(bǐ)减少1.97%。六家国有大行上半年(nián)个人住房贷款(kuǎn)余额合计26.12万(wàn)亿(yì)元，在42家上市银行个人住(zhù)房贷款余额总规模中占比77%。上半(bàn)年，仅(jǐn)六大行的个人住房贷(dài)款(kuǎn)余额(é)就同比减少了6547.59亿元。剔除(chú)规(guī)模增加(jiā)的邮储(chǔ)银(yín)行，其他五家国有大行个人住房按揭贷款余额减少6923.06亿元。

不过，当前(qián)商业银行的净息差仍然面临一定压力。对于存(cún)量转按揭、存量房贷利率下调的可能性，严(yán)跃进也提示，直(zhí)接下调业务(wù)冲击比较大，需要综合考虑银行的息差空间，包括降低存(cún)款(kuǎn)成本等，只有这样银行才有主动(dòng)性。

克而瑞研究(jiū)中心也认为，对于跨行“转按揭”，商业银行需要考虑(lǜ)的情况比较多，包括如何建立统一的转贷程(chéng)序，怎(zěn)么避免新贷款银行附加过多转贷条件，如何缓解净息差收窄后银行(xíng)面(miàn)临的经营压力，银行净(jìng)息差在1.5%左右，存(cún)量房贷降息、跨行“转按揭”推行的对(duì)商(shāng)业银行的(de)负面影(yǐng)响较大，也(yě)将直接制约商业银行的积极性和安(ān)全运营，还需后续更多细(xì)则(zé)出台来支(zhī)撑。

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