最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之后，中南建设需(xū)要解(jiě)决(jué)的(de)短债规模越来越大。倘若“白衣骑士”入主(zhǔ)，推动其盘活资产，势必(bì)要具备足够的融资或偿债能力，且掏出真金白银。

刚(gāng)刚注资万达商管(guǎn)的太盟投资集团，这一次真的要(yào)出手拯救这家住宅地产公司吗？毕竟，在此之前，其鲜(xiān)有投资国内住宅类房(fáng)地产项目(mù)，而(ér)展示出与外资不动产基金相(xiāng)似的投资偏好。

来源：新(xīn)财富杂志（ID：xcfplus）

作者：杜冬(dōng)东

4月(yuè)24日，中南建设复牌，股(gǔ)票简称(chēng)变更为“ST中南”。就在被“戴帽”前的4月22日，其股价却一字涨停。

这一背(bèi)景是(shì)，4月20日下午(wǔ)，市场(chǎng)传出重(zhòng)磅消息，由江(jiāng)苏(sū)南通(tōng)市海门(mén)区政府牵头，中南建设(shè)的大股东中南城(chéng)市建设投资有限公司（简称“中南城建”），与太盟投资集团(tuán)（PAG）及江苏资产(chǎn)等(děng)机构在(zài)洽谈债务化解、股权交(jiāo)易等合(hé)作。4月21日，中南建(jiàn)设方面(miàn)向媒体证(zhèng)实了这一事项。

4月22日为上述消息公开后的首个交易日(rì)，中南建设收获(huò)一个(gè)10.53%的(de)涨(zhǎng)停(tíng)，股(gǔ)价报收0.84元/股。

有评论(lùn)由此(cǐ)称，深陷债务泥潭的中(zhōng)南建设可能迎来“白(bái)衣骑(qí)士”。

这是(shì)因为，太盟投资(zī)集团在业内有着亚(yà)洲“小黑石”之称。此(cǐ)前不到一个月(yuè)，太盟投资集团刚(gāng)刚签署(shǔ)投资协议，联合中东资本，向大连新(xīn)达盟商业管理有限(xiàn)公司投资约600亿(yì)元，对(duì)珠海万达商管进(jìn)行股权重组。王健林的困境(jìng)由此大为(wèi)缓解。

22日晚间，深(shēn)交所即(jí)下发关注函，要求中南建设(shè)就前(qián)述事项的真实性做出说明。

“目(mù)前双方仅就合作的(de)可(kě)能(néng)性进(jìn)行探讨，无具(jù)体(tǐ)的方案或推进计划。该事项(xiàng)尚处于筹划阶段(duàn)，对公司影响具有(yǒu)重大不确(què)定性。”2024年4月25日，ST中南回复关注函(hán)称。

这是怎样一个故事呢？刚刚注资珠海万达商管的太盟投资集团，这一次要拯救住宅地产(chǎn)公司吗？中南建设会(huì)就此迎来生机(jī)吗？

“苏系黑马”深陷困境

过去一个(gè)季(jì)度，太盟投资集团在中国资本市(shì)场(chǎng)很火。

3月30日，太盟(méng)投资集团、中(zhōng)信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下(xià)全资子公司Platinum Peony、穆巴达(dá)拉投资公(gōng)司在大连签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理有限公司投(tóu)资约600亿元，并合计持股60%，大连万达商(shāng)管持(chí)有剩余40%的股份。

大连新达盟商(shāng)业(yè)管理有限公司于2024年1月成立，对赌赴港(gǎng)上市失败的珠(zhū)海万达商管为其子公司。

太盟投资集团(tuán)此举解除了珠海(hǎi)万达商管的“上市对赌(dǔ)危机”，有人由此将(jiāng)其掌门人单伟建称作(zuò)拉了王健林一把的人。

因此，4月20日，市场传出太盟投资集团(tuán)与当(dāng)下深陷困境的(de)中南建设发生(shēng)关(guān)联时，投资者不免浮想(xiǎng)联翩。

中南建设曾是“苏系房企”的(de)一匹黑(hēi)马。在业绩巅峰期的2020年前后，中南建设(shè)的销售规模也有2200多亿元，与金地集团(600383)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(001979)等不相上下，位列克而瑞销(xiāo)售(shòu)榜单Top20。只是在房地产(chǎn)市场三强“碧(bì)万恒(héng)”光(guāng)芒(máng)万(wàn)丈的(de)那几年，市场对中南建设的(de)关注并不算多。

中南建设总(zǒng)部位于“中国建筑之乡”江苏南通。其掌门人陈锦石早年(nián)和无数同乡一样，在建筑工地干活，后来从施工队(duì)做起，直至创立(lì)了中南(nán)建筑。此后，他又从建筑施工往上(shàng)游的房地产开发领域发展，逐步打造出如(rú)今的中南建设。因此(cǐ)，陈(chén)锦石(shí)的商业王国中南集(jí)团与一般的(de)房地产开发商略有不同，旗下既有工程建筑，也(yě)有房地产开发业务。

按照官(guān)方的介绍，目前，中南集(jí)团旗(qí)下有(yǒu)上市公司中南建设，还有中南置地、中南(nán)建筑(zhù)、中南实业投资和中南教育等平(píng)台。

作为上市(shì)公(gōng)司的中南建设(shè)，主营业务为房地产开发和建筑施工，兼营酒店及其他，2009年借壳(ké)大(dà)连金牛上市。其旗下(xià)的房地产业务(wù)主要在中南置地，建筑施工(gōng)业务则在中南建筑。

2016年开始，中南建设以“黑马”之(zhī)势大举扩张，其销售规模(mó)从502亿元(yuán)一气上冲，并杀(shā)入了“2000亿俱乐部”。克而瑞数据(jù)显示，2020年，中南置地以2068亿元(yuán)的操盘金额，位居房企第14位；以1573.9万平方米的操盘面积，位居第(dì)10位。

中(zhōng)南集团的快速(sù)发展(zhǎn)下(xià)，陈锦石的身(shēn)家也水涨船高，连年进入“新财富500创富(fù)榜”，稳坐南通(tōng)首富之位。

不过，这波冲刺(cì)也闯(chuǎng)出了大麻烦。2021年开始，受行业调(diào)整影响，中南建设销售困难，出现亏损。数(shù)据显示，2021年到2023年第三季度，中南建设累(lèi)计亏损138.14亿元，资产负债率高达(dá)91.3%。

与多(duō)数出(chū)险房企一样，2022年以来，中南建设多次转让旗下(xià)资产自(zì)救，包括(kuò)出售中南丝(sī)路城市运营、中南(nán)服务子公(gōng)司等，累计已完成项目股权(quán)转让14个(gè)。

从(cóng)股权结(jié)构看，中南建设的(de)控股股东为中南城建，实际控制人为(wèi)陈锦石及(jí)一致行动人。早前，中南城建的持(chí)股比例最高达54.12%。自2022年8月起，中(zhōng)南城(chéng)建及其一致行动人持有的公(gōng)司股票持续被财达证券、中邮证券、长江证券等机构强(qiáng)制平仓。截至2024年4月16日，中南城建的持股比例下降至37.74%。

据统计，中南(nán)建设近(jìn)一年有14条被执行人记录，被执行总金额20.38亿元。实控人陈锦石也成为被执(zhí)行人，涉案金(jīn)额约13.9亿元，其名下还有(yǒu)177条消费限制信息。

中南建设的(de)债务压力，也连累(lèi)到控股股东(dōng)中南城建。目前，中南城(chéng)建所持中南建设(shè)股(gǔ)份已被大量(liàng)冻结，截至4月16日，累(lèi)计(jì)被冻结约14.44亿股，累计质押(yā)约12.95亿股，占其持股(gǔ)的88.8%。

中南建筑列为被(bèi)执(zhí)行次(cì)数高达152次，被执行总金额也有将近6亿元。被执行涉案的原因包括设备租赁(lìn)、票据纠纷、工程款(kuǎn)、买卖合同、劳务纠纷等。中南建筑还收(shōu)到18次限制消(xiāo)费令，有6次股权冻结，股权数额高达1.39亿元。

业(yè)绩难(nán)堪(kān)、债务高企，令投(tóu)资者对中南建设心灰意冷。因股价连续10日低于面值，中南建设濒临退市。

盘活资产，需应对庞大短债

2022年11月7日，中(zhōng)南建设首次公开违约。其公(gōng)告称，“由于市场(chǎng)调整、行业非良性(xìng)循环(huán)等原(yuán)因，暂不支付公司全(quán)资(zī)子公司HZID去年发行的美(měi)元票据利息”。

尽(jǐn)管此前，中国(guó)华融、中国信达(dá)以及江苏资产均向中南建设伸出援手，中南建设(shè)成为被AMC纾困最多的房(fáng)企(qǐ)，依然无法扭转局势。

事实上，中(zhōng)南(nán)建设在2021年就已(yǐ)经大(dà)幅缩减拿地规模，但随着房地产销量(liàng)整体下(xià)行，中(zhōng)南建设的业绩呈现断崖式下滑。2021-2023年，中南建设的合同销售金额从(cóng)1973.7亿元骤减至398.8亿元（表(biǎo)1）。刚刚(gāng)过(guò)去的2024年一季度，中南建(jiàn)设累计合同销售额仅47.3亿元，同比再减38%。

销售持续下滑(huá)，导(dǎo)致(zhì)其减债之路变得(dé)艰难(nán)。根据中(zhōng)南建设2023年报告，其2023年归母净利润为-52.93亿(yì)元。

公开数据显示，中(zhōng)南建设4只存续的美(měi)元债均已违约，余额(é)4.646亿美元(yuán)。目前共有5只存(cún)续境内(nèi)债，合计51亿(yì)元，其中3只已展期至2028年后，分别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债券“20中南建设MTN001”及“20中南建设MTN002”，合计26.77亿元，仍将于一年内到期。

尽管中南建设此前已积极(jí)进行债务(wù)重组，但相关进度仍低于预期。中(zhōng)南建设仍有部分银行和非银行金融(róng)机构(gòu)借款未能达成新的(de)借款(kuǎn)方案或偿(cháng)付，同时，其境外子公司的优先票据重组，也面(miàn)临个别投资者反(fǎn)对和清盘风险。

iFinD数(shù)据显示（表2），2019年至2023年三季度报，中南建设(shè)的(de)长期借最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？款(kuǎn)从360.06亿元降至(zhì)198.88亿元(yuán)；非流动负债规模从473.31亿元降至254.79亿元；账面资金从254.1亿元快速萎缩至91.14亿元。同期，其短期借款、应(yīng)付票据及应付账(zhàng)款、一年内到期(qī)的非流(liú)动负债的规(guī)模均较(jiào)庞大。

如今，如何应对快速上涨的短债，成为中南建设的当(dāng)务之急。进一(yī)步说，如(rú)果“白衣骑士”要入主推动中南建设的盘(pán)活资产，势必要具备足(zú)够的融资或偿债能力且掏出真金白银，才能(néng)化解困局。

太盟曾数次投资中国不动产(chǎn)领域

太(tài)盟投资集(jí)团与中南城建的洽(qià)谈，是否(fǒu)意味着将注资(zī)盘活(huó)中南建设，尚无法(fǎ)判断(duàn)。值得一提的是，中南建设的土地(dì)储备在江(jiāng)苏省占(zhàn)比较高、区域较(jiào)为(wèi)集中(zhōng)，且(qiě)三、四线土地储备占比较(jiào)高(gāo)，未来(lái)开发项(xiàng)目存在一定的去化压力。

过去一个月(yuè)，太盟投资集团因对王健(jiàn)林(lín)旗下(xià)的珠海(hǎi)万达商管的注资而受到市场关注。

由(yóu)于对赌赴港上市失败，珠海(hǎi)万达商管承受着(zhe)资金(jīn)和来自投资者的巨大压力。2023年12月12日，太盟(méng)与大连万达(dá)商管集(jí)团共同(tóng)宣布(bù)签署投(tóu)资框架协(xié)议，对珠海万达商(shāng)管进行(xíng)股(gǔ)权重组，大连万达商管持股40%，太盟等投资人持股60%。

2024年1月，大连新达盟商业管理有限公司成立，珠(zhū)海万达商管成为其子公司。3月30日(rì)，太盟(méng)投资集(jí)团联(lián)合5家机构，向大连新达盟投资600亿元。

由此，珠海万达商管的困境(jìng)解(jiě)除，但王健林同时也失去(qù)了对珠(zhū)海万达商管的控股权。

作为此战(zhàn)的领投(tóu)人(rén)，太盟投资(zī)集(jí)团彰显(xiǎn)出不(bù)俗的资本运作能力(lì)。

据(jù)太盟投资集团2022年(nián)拟赴港上市时公布的(de)招股书显示，其主营业务(wù)由三部分组(zǔ)成：信贷(dài)及市场、私募股权(quán)和不动产(chǎn)。

截至2021年底，其总资产管理规模超(chāo)470亿美元，其中，信贷及(jí)市场业务占45%，约为210亿美元。2019年至2021年，太盟投资分别实现营(yíng)业收入(rù)4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美元(yuán)，年复(fù)合增长率为(wèi)30.02%。

官网资料显示，太盟投资集团为全球近300家机构基金投资者管理着超过500亿美元的资产，旗下有约30支活跃基金。其知名(míng)的投资项目包括珍爱网、万达商(shān最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？g)管(guǎn)、大阪环球影城、腾讯音乐（01698.HK）、奈雪的茶（02150.HK）等。

太(tài)盟投资(zī)集团的掌门人单伟(wěi)建在投(tóu)资圈赫赫有(yǒu)名(míng)，曾是全(quán)球著名私(sī)人股权投资(zī)公司德克萨斯(sī)太平洋集团（TPG）合伙人，也是TPG亚洲（前身为新桥(qiáo)投资集团）联席主管合伙人。他曾主导一系列颇具影(yǐng)响力的交易，包括率领新桥收购韩国第一银行，并在一年内扭亏为盈，以及入主深圳发展银(yín)行。

公(gōng)开资料显示，不动(dòng)产是太(tài)盟投资集团三大核心业务板块之一，其曾数次投(tóu)资过中国房地产市场项目：2013年，收购上海悦(yuè)达(dá)889广场项目65%股权；2015年，联手万(wàn)科、铁狮门，以35.7亿元收购瑞安房地产(chǎn)（00272.HK）旗下上海企业(yè)天地三期，并向市场筹(chóu)集等值5.09亿美元贷(dài)款；2017年，与招商蛇口(kǒu)联合设立(lì)16亿元的地(dì)产基金，并(bìng)持有80%权益，随后，该(gāi)基金还以境外协议转让的(de)形式，收购了招商(shāng)蛇(shé)口持有的上海招商局大厦、上海招(zhāo)商局广场以(yǐ)及北京招(zhāo)商局大厦的部分股权，交易总对价约为50亿元(yuán)。此外，其还是春泉产(chǎn)业信托的二股(gǔ)东，并曾两(liǎng)度购入华南城（01668.HK）股份。

2024年2月，太(tài)盟投资集团与苏州高新区签署了合作协议，要将中国总部落(luò)户(hù)苏州，统筹发展公司在中国(guó)的各类(lèi)资产管(guǎn)理业务。

通常而言，商用物(wù)业项目因标准化程度高、管理成本低，能够获取长期(qī)稳定收益(yì)而外资所青睐，而住宅项目是开(kāi)发(fā)型物业，售卖后不能提(tí)供可持续(xù)现金流，因而至今少有(yǒu)国(guó)内(nèi)住(zhù)宅地产公(gōng)司获得战略投资(zī)者入局。

从历史案例来(lái)看(kàn)，太(tài)盟投资集(jí)团此前也(yě)鲜有投(tóu)资中国住宅类房地产项目，其展示出与外资不(bù)动(dòng)产基金普遍相似的投资偏好。不过(guò)，单伟(wěi)建近期曾公开撰文称，“中国的房市不存(cún)在(zài)供应严(yán)重过剩(shèng)的问题，但尚未转危为安，原(yuán)因是(shì)需求和(hé)价格仍然受到政策抑制，阻断了市场建立(lì)新平衡点的机制”。

“真洽谈(tán)”还是“真(zhēn)保壳”？

受利(lì)好消息影响，中南建设4月22日开盘一字涨停。

而此前的4月18日，中南建设收盘价为0.84元/股(gǔ)。当日晚间，中南(nán)建设公告称，公司(sī)存在可能因股票收盘价连续均低于1元/股而被终止上市的风险。

4月19日(rì)，其第二次公告提(tí)示风险：“公司可能因股票收盘价连续低于1元(yuán)/股而被终止上市”。中南(nán)建设当日收(shōu)盘价为0.76元/股，跌9.52%，已经连续11个交(jiāo)易(yì)日均低(dī)于1元/股。

4月22日(rì)，中南建设公告称，自4月24日起(qǐ)，公司股票将实施“其他风险警示”，股最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？票简称由“中(zhōng)南建设”变更为“ST中南”，将于4月(yuè)23日起停牌一(yī)天，并于次日复牌。

针(zhēn)对退(tuì)市风险，中南建设亦曾在公告中回应，“公司前期推出了董(dǒng)事、高级管理人员增持计(jì)划，已增持金(jīn)额(é)合计207万元，待公司定期报告披露后，董事和高级管理人(rén)员增持计划将继续实(shí)施；同时，公司目(mù)前也在与有关债权人协(xié)商符合各方利益的系统性(xìng)方案，发挥公司(sī)资源的最大价值，减轻公司支(zhī)出压力”。

有(yǒu)评论称，洽谈事发于(yú)中南建设遭遇“退市”之际，是否过于巧合(hé)？

中南建设总市值不过(guò)32.14亿元，太盟投资集团(tuán)亦可在二(èr)级市场以低价买入。直接与中南建设(shè)的大股东谈，是否为(wèi)了以更低的价格获得股权(quán)，甚(shèn)至不排(pái)除寻求获得控制权的可能？

22日晚间，深交所就此(cǐ)次洽谈(tán)的真实(shí)性发函关(guān)注。

深交(jiāo)所表示，如果确实(shí)有(yǒu)上述事项，中南建设要(yào)说明，中南(nán)城建与太盟投资集团合作的具(jù)体(tǐ)内容、时间安排及进展情况，并分析相关合作的可实(shí)现性。同时(shí)，中南建设还要说明，中南城建(jiàn)及实际控制人是否计(jì)划对公司进行(xíng)股权转让(ràng)、资产(chǎn)重组，以及其他对公司有(yǒu)重大影响的事项。

截至4月25日收盘，中(zhōng)南建设回复了关(guān)注函，但就与太(tài)盟投资集团洽谈一事未正式公告消息。

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