上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急

证券时报记者张达

今年以来，房地产行业持(chí)续调整。在5月17日中央出(chū)台的一(yī)系(xì)列支持政(zhèng)策作用下，6月、7月房地产市场出现积极(jí)变化，商品房(fáng)销售、房(fáng)企到位资金等多指(zhǐ)标同比降幅持续收窄。如何看待未来的市场走势、房企向新发展模式转型(xíng)进展如何，成(chéng)为近期房企业绩发布(bù)会上(shàng)的热点问题。

从多家房企半年(nián)报业绩(jì)发布会(huì)内容来看，尽管房企高管普遍认为，目(mù)前房(fáng)地产市场仍处于调整阶段，市场(chǎng)信(xìn)心有待(dài)恢复，但是对于行业中长期发展仍(réng)充满信心(xīn)。同时，房企向新模式转型进展加快，多(duō)家房企经营性业(yè)务贡献持续提升，积极优化(huà)债务结构以保障现(xiàn)金(jīn)流安全成当前重要(yào)任务。

对中长期市场有信心

上半年，房地产市场深度调整，市场(chǎng)供求关系发生重大变化，房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩普遍(biàn)出现不同(tóng)程度的下滑，未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)走势备(bèi)受关注。

越秀地产董事长及执行董事(shì)林(lín)昭远表示，“5·17”新政后，6月份市场有所反弹，7月份下滑空(kōng)间(jiān)逐步收窄(zhǎi)。总体来看，市场还处于(yú)寻求(qiú)平衡的胶(jiāo)着状(zhuàng)态。下半年，随着政策宽松力度(dù)的加大和市场信心的逐渐恢复，预计房(fáng)地产市场将筑底企稳。

林昭远还表示，房地产作为国家(jiā)的(de)重要支柱(zhù)产业(yè)之一，整个市场规(guī)模预期能够保(bǎo)持8万(wàn)亿元(yuán)到10万亿元的水平。越秀地产目前所进入的城市总体成交规(guī)模都(dōu)在(zài)2000亿元以上，存量市场仍有所发展，“我(wǒ)们对未来市(shì)场充满信心”。

对于行业(yè)未来发展趋(qū)势，万科董事会主席郁亮也给(gěi)出积(jī)极的(de)判断。他(tā)认(rèn)为，中长期来看，潜在住房需求(qiú)已经过了历史峰值，但绝对量的规(guī)模仍(réng)然巨大。而从短期来看，经过了(le)三年的市场调(diào)整，新房的性价(jià)比在提升，政(zhèng)策对多样化住房需求的支持力度也在持续(xù)增加，这些(xiē)都在为市场需求的复苏(sū)积蓄能量，为新发(fā)展阶段的到(dào)来提(tí)供土壤。

郁亮进一(yī)步解释，首先，随着(zhe)房地产供需关系发(fā)生根本性变化，市场竞争(zhēng)关键要素从过去的规模变(biàn)为上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急产品(pǐn)力和服务力，目前新房的产品力、服务力比之前有了非常大的(de)提升。同时，房价经过了三年调整，已经回(huí)落到一(yī)个相对比(bǐ)较合理的水平，新房产(chǎn)品的性价比(bǐ)有比较大(dà)的(de)提升(shēng)。另外，从政策端来看，随(suí)着各个城市落地因城(chéng)施策，无论是购房门槛(kǎn)，还(hái)是首付比例和按(àn)揭利率水平(píng)，包括“90/70”政策、普通住宅标准的调整等(děng)，对多样化住房需求的支持让买房变得更容易了，消(xiāo)费者的信心在逐步恢复，居住支出负担有明显降低，购买力也在提高，这为(wèi)需求的复苏创造了良好的条件。而从供给端(duān)看，今年上半年全国住宅新(xīn)开工面(miàn)积同比下(xià)降24%，意(yì)味着(zhe)全(quán)年新开(kāi)工面积大概是5亿平方米左右，新房的供应量是相(xiāng)对不足(zú)的。因此，供(gōng)求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力创造了条件。

转型发展步伐加快

面对行业的深度(dù)调(diào)整，单(dān)一依赖地产开(kāi)发业务的模式已然难以(yǐ)持续增长，房(fáng)企纷纷加快多元化转型步伐，向新发展模式积极探索。多家提前布局商业、长租公寓、物业等经(jīng)营(yíng)性(xìng)业务的(de)房企，经(jīng)营性业务对业(yè)绩的贡献持续提升。

2022年就开始调整转型的龙湖集团进展较快。今年上半年，龙湖实现(上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急xiàn)合同销(xiāo)售额511.2亿元，营业收入468.6亿元。其中，经(jīng)营性收入131亿元，同比增长7.6%，对集团(tuán)整(zhěng)体收入的贡献占比达到(dào)28%；经营(yíng)性业(yè)务的毛利率超50%、净利率超(chāo)25%，对集团的利润(rùn)贡献更提(tí)升至80%以(yǐ)上。

龙湖集团董事会主席兼首席(xí)执行官陈序平表示：“按照(zhào)这个速度(dù)，我(wǒ)们(men)预计在2028年底，集团的经(jīng)营性收入(rù)占比能够(gòu)过半。到那(nà)时，整个业务模式可以(yǐ)说切换到了新的发展模式。”

华润(rùn)置地的(de)转型创新也取(qǔ)得实质进展。华(huá)润置地执行董事、董事(shì)会主席(xí)李欣在业绩发布会上回答证券时报记(jì)者提问时表示，房地产行业(yè)已经全面进入存量(liàng)时代，在开发销售型业务方面，公(gōng)司已经摆脱业(yè)绩达成单纯依赖增量的惯性思维，将工作重心转(zhuǎn)移到库存去化上来，提升(shēng)全价值链的组织能力。同时，不动产投(tóu)资信托(tuō)基金政策持续推进下，公司经营性不动(dòng)产与资管业务(wù)已经初具规(guī)模，向大资管业务转(zhuǎn)型已(yǐ)经成为一种势能。

“到目(mù)前为止，华润置地整(zhěng)个资产管理(lǐ)规模约4500亿元，而且(qiě)经营性不动产营收占比超过了25%，利(lì)润(rùn)占比可能更高(gāo)，说(shuō)明上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急华润置地转型业务呈(chéng)现蓬勃壮大(dà)的状态。”李欣说，华润置地已经成功实现从住宅第一增长曲线向(xiàng)商业第二增长(zhǎng)曲线的跨越，接下来还(hái)将(jiāng)围绕(rào)生(shēng)态圈要素业务，在城市代建、场馆(guǎn)运营、租赁住房等三个细分赛(sài)道上重(zhòng)点发力，全面推(tuī)动城(chéng)市运营商战(zhàn)略定(dìng)位的落地。

面对房地(dì)产行业出清和转型交织(zhī)的困难时期，美的置业选择了特殊的重组方案(àn)，将(jiāng)开发(fā)业务从上市平台(tái)剥离出去，构建“开(kāi)发代(dài)建+物管服务+资产运(yùn)营+房地产科技”的业务模式。美的置业董(dǒng)事会主席、执行董事兼总(zǒng)裁郝恒乐表示，目前房地产(chǎn)开发性业务承压，但是(shì)围绕房地产产业链的经营业务前景广(guǎng)阔，相信美的置业重组后所保留的资产运营、地产科(kē)技等业务都有良好的增(zēng)长空间(jiān)。

优(yōu)化债务结构是关键

在当前市场形势下，保(bǎo)证(zhèng)现(xiàn)金(jīn)流安全至关重要，房企投资拿(ná)地变得更加谨慎，想方设法削(xuē)减债务成(chéng)为(wèi)最紧迫(pò)的任(rèn)务。

“在践行(xíng)新旧模式转换时(shí)，最关键的是处理好债务问(wèn)题。”陈序平说，地产开发的特点是规模大、周期短，但不确定性(xìng)也大，大多数的债务是建立在旧模式的基础上的，如果(guǒ)债务结构没有完成切换，很难完成业务(wù)转型(xíng)。

陈序平进一步表示，在向新发展模式转换时，要优先做的是优(yōu)化(huà)债务结构，一是要把(bǎ)债务规模(mó)降下来，二是要把债务周期拉(lā)长。龙湖就是用(yòng)所有业(yè)务的(de)正(zhèng)向经营性现金流去压降负(fù)债(zhài)总额(é)，即用正现金流去降负债总额，同时(shí)，用(yòng)长周期的经营性物业贷(dài)款去替换3到5年期(qī)的信用债融资。“在完成债务结(jié)构优化后，才有可能实现新模式的转换，以及收入及利(lì)润(rùn)的转换。”

据介绍，龙湖从2023年开始就主(zhǔ)动有序(xù)地压降负债规模，截至目前，龙湖2024年内已(yǐ)经归还了107亿元境内公开债(zhài)，年内(nèi)剩余到期(qī)境内公开债仅10亿元，供(gōng)应链ABS、商(shāng)票(piào)等均(jūn)已清零。至(zhì)2026年底(dǐ)之前，龙湖已无境外公(gōng)开债券到期。

面对阶段性经营困难，万科上半年在保障现(xiàn)金流和(hé)偿债方面也做了(le)多方面努力。除了积极销售、推进(jìn)大宗交易和资产盘活、逐步退出非主业业务(wù)和(hé)投资这三项工作回款1370亿元(yuán)左右外，万科(kē)执行副总裁、财务(wù)负责人(rén)韩慧华介绍，在上半年，万科(kē)完成73亿元的(de)境内公开债券和折合人民币约104亿元的境(jìng)外(wài)公开债券的偿付，年(nián)内尚有9月到期的20亿元(yuán)境内公开债券待兑付。下半年，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资(zī)模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量(liàng)流动性，以此保障债务的安全兑付。

绿(lǜ)城中国管理层表示，公司下半年乃至明年上半年，还是保持(chí)底线思维、谨(jǐn)慎稳健的经营策略。今(jīn)年投(tóu)资更为谨慎，宁可错过也不错投，总体投资力度会(huì)比去年稍微弱一(yī)些。据介绍，绿城于2024年到(dào)期的所有(yǒu)境外贷款(kuǎn)，已于上半(bàn)年基(jī)本完成置换，2025年到期的剩(shèng)余债务的置换(huàn)工作也已经启动，目前正(zhèng)在按(àn)计划有序推进。

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