“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控 ”

　　来源(yuán)：华夏时报

　　记者：冯樱子

　　今年以来，新(xīn)发个人住房(fáng)贷款利率持续走低(dī)，新旧房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的(de)呼声再起。

　　目前，市场被热议的存量房(fáng)贷利率下(xià)调路径主(zhǔ)要有两方面，“重定(dìng)价”与“转按揭”。其中“重定价”即存量按揭借款人与原贷款银行内部(bù)置换或重新协商房贷利率；“转(zhuǎn)按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订(dìng)按揭合同。

　　对此(cǐ)，多(duō)名受访者对《华(huá)夏(xià)时报》记者表示，当前存量房(fáng)贷利率存在下调的可能性(xìng)。

　　瑞银大中华金融(róng)行(xíng)业研究主管颜湄之(zhī)认为，“重新做转按揭或者(zhě)降低存量(liàng)按揭，是(shì)有可能发生(shēng)的。估算存量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新发放的房贷利(lì)率不到3%，之间(jiān)存在较大利(lì)差(chà)，同(tóng)时政府也希(xī)望能鼓励消费。”

　　存量房贷调整再引热议

　　“听说存(cún)量房贷利率要下(xià)调，原本计划提前还款，现在有些犹豫(yù)了。”9月6日，一名深圳购房(fáng)者对《华(huá)夏时报》记者(zhě)表示，由于担心自(zì)己还完贷款后，利率真的(de)下调，所以决定观望一(yī)段时间(jiān)。

　　截至目前，尽管(guǎn)LPR已(yǐ)多次下调，部(bù)分存量(liàng)房贷利率仍然处于高位，尤其是在2018至2022年(nián)时间段的购房(fáng)者(zhě)，首套房贷利率下(xià)限(xiàn)水平多为(wèi)LPR+30BP，二套房政(zhèng)策利率下限为(wèi)LPR+60BP。

　　上述购房者介绍，他正是在2018年买房，当时贷款利率5.39%，2023年存(cún)量房贷利率下调过一次，加(jiā)上(shàng)LPR的(de)调整，目前贷(dài)款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这(zhè)与新发个人住房贷(dài)款之间的利差仍在持续扩(kuò)大。目前而言，深圳地区首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原(yuán)来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报价出炉后，该地首套房贷利率再创新低，已降至3.4%。

　　具(jù)体来说，住宅首套房贷利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套房贷利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公(gōng)寓商贷为LPR3.85%+60BP，即(jí)4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下调后，存量房贷利率(lǜ)将于第二年重新(xīn)定价，因此按照(zhào)上述深圳购房者目前贷款利率4.25%计算，他的存量住房贷(dài)款(kuǎn)利率与新发放之间利差约85个基点。

　　而全国范围来看，新发放个(gè)人住房贷款利(lì)率也(yě)在(zài)持续走低。人民银行最新数据显示，2024年7月新发放个人住房贷款利率(lǜ)为3.4%，比上月低9个基点，比(bǐ)上年同期低68个(gè)基点，处于历史低位。

　　因此，业内多名(míng)专家认为，当(dāng)前存量(liàng)房贷利率存在下调的可(kě)能性(xìng)。颜湄之提(tí)出，考虑到居民对存量房贷利率与新发放房贷利(lì)率之间利差(chà)的(de)抱(bào)怨，以及(jí)政府促进消费的(de)态度，存量房贷利率(lǜ)有下调的可(kě)能性。

　　与此(cǐ)同时，天(tiān)风证券研报中指出(chū)，结合今年最新(xīn)的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率可能性确实(shí)存在。一是按照央行公布的(de)前期存量房贷利率4.27%，压缩至(zhì)今年二季度新增住房(fáng)贷款加权(quán)平(píng)均(jūn)利率3.45%，则可以压缩(suō)82BP，对应每年减少借款人利(lì)息支出约3100亿元。

　　另一种(zhǒng)测算方法是基于交行2024年中报，2024年上半年存量中(zhōng)长期个人贷款年化平均收益(yì)率约为4.0%，降至新增(zēng)房贷加(jiā)权(quán)平均利率3.45%，约(yuē)压缩55BP，对应每年减(jiǎn)少借款人利息(xī)支出约2100亿元。

　　对于存(cún)量房贷“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”利率可能(néng)如何降？经济学家任泽平(píng)则提出，2023年是(shì)通过直接方式，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨(kuà)行“转按揭”等仍待具体方案(àn)出(chū)台。本轮(lún)下调存量房贷(dài)利率幅度预(yù)计60—80BP，节省百姓利息支出2280亿(yì)元—3040亿元。

　　但是他也提到，全面调降首套、二套存量房贷利率可能性较低，预(yù)计(jì)阶(jiē)梯式、差异化调(diào)降，可能试点推行二手房存量房贷利率下调。

　　居民房贷早偿率提升

　　新旧贷款的利差，也(yě)推升了居民房贷早偿率。

　　随(suí)着各银行2024年上半(bàn)年“成绩单”公布，与(yǔ)民众密切相关的“个人住房(fáng)贷款”情况也浮出水面。截至 2024年6月，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交(jiāo)通银行个人住房(fáng)贷(dài)款合(hé)计减少约3254.71亿元，其(qí)中工(gōng)商银行个(gè)人住房贷款减少约(yuē)1230亿元；农业银行减少1006亿(yì)元；建设银行减少764亿元；中国银行减(jiǎn)少471亿元；交通银行减少(shǎo)16亿元。

　　在股份行中，中信银行、平安银行、浙商(shāng)银行(xíng)和华夏银行的(de)个人住房贷款余额增(zēng)加，招商银行(xíng)、兴业银行、光大银行、浦发银行、民生银行和渤(bó)海银行的个人住房贷款余额较2023年(nián)末出现下降。

　　目前分析观点普遍认为，个人住房贷款余(yú)额下降的原因来自两方面，一是(shì)商品房销售下滑(huá)，信贷(dài)需求(qiú)随之减(jiǎn)弱；二是客户提(tí)前还贷，造成余(yú)额进一(yī)步缩减。

　　招联(lián)首席研究员董希淼对《华夏时报(bào)》记者表示，在增量方面，房地产市(shì)场下行压力下，居民住房消费需求(qiú)增长缓慢，房地产销售下(xià)滑，新申请住房贷(dài)款量减少；而在存(cún)量方面，部分居民出于资产配置的(de)需要选择提(tí)前还贷，因(yīn)此导(dǎo)致银行个(gè)人住房贷款余(yú)额(é)出现增长。

　　国(guó)泰君安宏观研究(jiū)团队(duì)7月发(fā)布(bù)的研究报(bào)告(gào)指(zhǐ)出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史(shǐ)高位下降了13.6个百分点。这意味(wèi)着居民提(tí)前还款强度已有所放(fàng)缓，呈(chéng)现季节(jié)性回落(luò)态势。不过，对比历史同期，当(dāng)前居民早偿率仍处于较(jiào)高水平。

　　光大证券金融(róng)业首席分析师王(wáng)一(yī)峰指出，居民按揭早(zǎo)偿行为受到宏观经(jīng)济环(huán)境、居民资产负债表稳健性、按(àn)揭贷款定价等诸多因(yīn)素影响，早偿率与房屋销售、理财收益率，替代性负债资源的可得性、价格(gé)，居民(mín)实际收入情况与收入预期等因素(sù)均存在相关关系。

　　此外，盘古智库(kù)高级研究员江瀚对(duì)《华夏时(shí)报》记者表示，对于银行而言，个人房贷是(shì)能够(gòu)为银(yín)行提供稳定现金流(liú)收入的(de)优质资产，风险小，利润(rùn)大。在房地产下行周期，只要房贷利率高于理(lǐ)财利率居民提前还贷的动(dòng)机，就一(yī)直会存在。

　　银行净息(xī)差(chà)成约束因素

　　近期(qī)，在(zài)降低存量(liàng)房贷利率的讨论中，还有专家提出(chū)，是否降低存量房(fáng)贷还需要系统评估及更细(xì)致的(de)规划，如果再压缩银(yín)行的息差容易引起(qǐ)系统性风险。

　　8月(yuè)9日(rì)，国家金融(róng)监督管理总局发布2024年二季度银(yín)行业保险业主要监管指标数据情况，其中，二季度银行业净息差1.54%，与(yǔ)一季度持平。此前，一季(jì)度中国银行业净息差(chà)相比2023年末的(de)1.69%缩窄15个基点。

　　虽然(rán)已有止跌迹象，但银行净息差已是自(zì)2023年一季度以(yǐ)来(lái)，连续六(liù)个季度低于1.8%的警戒线。

　　单(dān)纯就息(xī)差方面来看，香港(gǎng)中文(wén)大(dà)学（深圳）经管学院教授王健曾发文提出，低净息差削弱了银行的盈利(lì)能力，限制了(le)其在创新(xīn)和发展新业(yè)务方面的(de)投入能力(lì)，进而可能导致金(jīn)融(róng)服务的减(jiǎn)少和经济(jì)活力的下降。此外，低净息(xī)差还可能(néng)引发银行在追求收益的(de)过程中承(chéng)担更高的风险，从而加剧金融系统的脆弱性。

　　今年3月，有股份制银行(xíng)管理层表示，银行作(zuò)为(wèi)一(yī)个(gè)经营单体，如果息差下降过快或者跌破某个临界点之后，会导致其内生资本补充能力的下降，进而(ér)影响(xiǎng)到长期支持实体经济的能力。

　　9月2日(rì)，有股份制银行管理层在该行2024年中期业绩交(jiāo)流会上表示(shì)，该行暂未(wèi)在转(zhuǎn)按揭业务上接到宏观管理部门(mén)、人民银行、国家金融监督管理总局的意见，上述机构(gòu)也尚未向商业银行征(zhēng)集意见，因(yīn)此该政策还未得(dé)到确认。

　　同(tóng)时，上述管理层也直言，如果这一政策推出(chū)，将会对(duì)银行业的按揭利率带来一定负面影响，对此(cǐ)宏观管理部门应(yīng)做好充分的论证和研究。

　　“银行作为金融机构，也(yě)要考虑自己(jǐ)的(de)经营情况。”9月6日(rì)，一(yī)名银行内部工作人(rén)员(yuán)对《华夏(xià)时(shí)报》记者透露，目前情况下(xià)，银行(xíng)需要的是增量房贷，监管也更希望通(tōng)过(guò)政策刺激刚需(xū)住房需求。因此，在息差下行压力中，资金更向新发放贷款倾斜(xié)。

　　一名业内分析人士对《华(huá)夏(xià)时报》记者表示，如果下调存量房贷利(lì)率，短期对部分银行的净息差造成一定压力，但整体(tǐ)可控，同时，银行需要(yào)进一步优化资产(chǎn)负债结构，根(gēn)据市场情况(kuàng)充分利(lì)用存款利率市场(chǎng)化调节机制，加大实体经济薄(báo)弱环节与重点新兴领域支持，推动(dòng)轻资本业务发展等(děng)。

责任编(biān)辑：秦艺

　　来源：华夏时报

　　记者：冯樱子

　　今(jīn)年以来，新发个(gè)人住(zhù)房贷款利率持续(xù)走低，新旧房贷之(zhī)间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的呼声再(zài)起。

　　目前，市场被热(rè)议的存量房贷利率(lǜ)下(xià)调路径主要有两方(fāng)面，“重定价(jià)”与“转按揭”。其中“重定价”即存量按(àn)揭借款人与原贷款银行内部置换或(huò)重(zhòng)新协(xié)商房贷利率；“转按揭”，即借(jiè)款人将现有按(àn)揭(jiē)贷款转入其他银(yín)行，并按照(zhào)最新贷(dài)款要素重新签订按揭合同。

　　对(duì)此，多名受访者对《华夏时报》记(jì)者表示(shì)，当前(qián)存量房(fáng)贷利率存在下调的(de)可能性。

　　瑞银大中华金融行业研究主管颜(yán)湄之认为，“重新做转按揭或者降低存量(liàng)按揭，是有可能发生的。估算存量房贷(dài)利率约4.1%，但一线城市最(zuì)近新发放的房贷利率(lǜ)不到3%，之间存在较(jiào)大利差，同时政府也希望能鼓励消费。”

　　存(cún)量房贷(dài)调整再引热议

　　“听说存量房贷(dài)利率要下调，原本计划提前还款，现在有些(xiē)犹豫(yù)了。”9月6日，一名深圳购房者对《华夏时报》记(jì)者表示(shì)，由于担心自己还完贷款后(hòu)，利率真的下调(diào)，所以(yǐ)决定(dìng)观望一段时间。

　　截至目前，尽(jǐn)管LPR已多次下调，部分存量房贷(dài)利(lì)率仍然处于高位，尤其是在2018至2022年时间段的(de)购房者，首套房贷利率下限水平(píng)多为LPR+30BP，二套房政策利率下限(xiàn)为LPR+60BP。

　　上述(shù)购房(fáng)者介绍，他正是在(zài)2018年买房，当时(shí)贷款利率5.39%，2023年存量房贷利率下调过一次，加上LPR的调整，目前贷款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人住房贷款之间的利差仍在持(chí)续(xù)扩大。目前而言，深圳地区首套住房商业性个人住房贷款利(lì)率(lǜ)下限由原来的(de)LPR-10BP调(diào)整为(wèi)LPR-45BP。7月 22日LPR报(bào)价出炉后，该地首套房(fáng)贷(dài)利(lì)率再创新低，已降至3.4%。

　　具(jù)体来说，住宅首套(tào)房(fáng)贷利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套房贷利率为(wèi)LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年(nián)2月、7月LPR下调后，存量房贷利率将于(yú)第二年重(zhòng)新定(dìng)价，因此按照上述深(shēn)圳购(gòu)房者目前贷款利率4.25%计算(suàn)，他的存量住房贷款利(lì)率与新发放(fàng)之间利差约85个基点。

　　而全国范围来看，新(xīn)发(fā)放个人住房贷款利(lì)率也在(zài)持续走低。人民银行最新数据显示，2024年(nián)7月(yuè)新发放个人住房贷(dài)款利率为3.4%，比(bǐ)上月(yuè)低9个基点，比上(shàng)年同期低68个基点(diǎn)，处于历史低位。

　　因(yīn)此，业内多名专家认为(wèi)，当前存量房贷利率存在下调的可(kě)能性。颜湄之提出，考虑到居民对存量房贷利率与新发放房贷利率之(zhī)间利差的抱怨(yuàn)，以及政府促进消费的态度，存量房贷利(lì)率有(yǒu)下调的可能(néng)性。

　　与此(cǐ)同时(shí)，天风证券研(yán)报中指出，结合今年最新的房贷政策和利率变(biàn)化，再度调降存量房贷利(lì)率可(kě)能性确实存在。一是按(àn)照央行公布的(de)前期存量房贷利率4.27%，压缩(suō)至今年二季度新增住房贷款加权平均(jūn)利率3.45%，则可以压缩82BP，对应每年减少(shǎo)借(jiè)款(kuǎn)人利息支出约3100亿元。

　　另一种测算方法是(shì)基于(yú)交行2024年中报，2024年(nián)上半年存量中长期个(gè)人贷款年(nián)化平均收益(yì)率约(yuē)为4.0%，降至新(xīn)增(zēng)房贷加权平均利(lì)率3.45%，约压缩55BP，对应每年减少(shǎo)借款人利息支出约2100亿元。

　　对于存量房贷利率可能(néng)如何降？经济学家(jiā)任泽平则提出(chū)，2023年是通过直接方式，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨行“转(zhuǎn)按揭”等仍待具体方案出台“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”。本轮下调存量房贷利率幅度预(yù)计60—80BP，节省百姓利息支出2280亿元—3040亿元。

　　但是他也提到，全面调(diào)降首套、二套(tào)存量房贷利率可能性(xìng)较低，预计阶梯式、差异化调降，可(kě)能试点推行二手房存量房贷(dài)利率下(xià)调。

　　居民房贷早(zǎo)偿率提(tí)升

　　新旧贷款的利差，也推升了(le)居民房贷早(zǎo)偿率。

　　随着(zhe)各(gè)银行2024年上半年“成绩单”公布，与民众密切相关的“个人住房贷(dài)款”情(qíng)况也浮出水面。截至2024年(nián)6月，工商银(yín)行、建设银行、农业银行、中(zhōng)国银行、交通银行(xíng)个人住房贷款合计减少约(yuē)3254.71亿元，其中工商银行个人住房贷款减少约1230亿元；农业银行减少1006亿元；建(jiàn)设银行(xíng)减少764亿元(yuán)；中国银行减少471亿元；交通银行减少16亿元。

　　在股份(fèn)行中，中信银行、平安银行(xíng)、浙商银(yín)行和华夏(xià)银(yín)行的个人(rén)住房贷款余额增加，招商银行、兴(xīng)业银行(xíng)、光大银行、浦(pǔ)发(fā)银行(xíng)、民生银行和渤海银行的个人住房贷款余额较2023年末出(chū)现下降。

　　目前分(fēn)析观(guān)点普(pǔ)遍(biàn)认为，个人住房贷款余额下(xià)降的原因来自两方面，一是商品(pǐn)房销售下滑，信贷需求随之减弱；二是客户提前还贷，造成余额进一步缩(suō)减。

　　招联首席研(yán)究员董希淼对《华夏时报》记者表示，在增(zēng)量方面，房地产市场下行(xíng)压力(lì)下，居民住房消费需求增长缓(huǎn)慢，房(fáng)地产销售下滑，新申请住房贷款量减少(shǎo)；而在存量方面，部(bù)分居民出于资产配置的需要选择提前还贷，因此导致银(yín)行个人住房贷款余额出现增长。

　　国泰君安宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百(bǎi)分点(diǎn)。这意味着居民(mín)提前还款(kuǎn)强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。不过(guò)，对比历史同期，当前(qián)居民早偿率仍处于(yú)较高水平(píng)。

　　光大证券金融业首席分析师(shī)王一峰指出，居民按揭早偿行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款(kuǎn)定价等诸多因素影响，早(zǎo)偿率与房屋销售、理财收(shōu)益率，替代性负债资源的可得性、价格，居(jū)民实际收入情况(kuàng)与收入预期等因素均存在相关关系。

　　此外，盘古智库高级研究员(yuán)江瀚对《华夏时报》记者表示，对于(yú)银行而言，个人房(fáng)贷是能够为银行提供(gōng)稳定现金流收入的优质资产，风险小(xiǎo)，利润大。在房地产下行周期，只要房贷利率高(gāo)于理财利率居民提前还贷的动机，就一直会存在。

　　银行净息(xī)差成约束因(yīn)素

　　近期，在降低存量房贷利率(lǜ)的讨论中，还有专家提(tí)出，是(shì)否降低存量房贷还需(xū)要系统评估及更细致的规划，如果再压缩银行的息差容(róng)易引起系统性风险。

　　8月9日，国家金融(róng)监督管理总(zǒng)局发布2024年二季(jì)度银行业保险(xiǎn)业主要(yào)监管指标数据情况，其中，二季度银行业净息差1.54%，与一季度持平。此(cǐ)前，一季度中国银行业净息差相(xiāng)比2023年末的1.69%缩窄15个(gè)基(jī)点(diǎn)。

　　虽然已有止跌迹象(xiàng)，但银行净息差(chà)已是自2023年一季度以来，连续(xù)六个季度(dù)低(dī)于1.8%的警戒线。

　　单纯就息差方面来看，香港中文大(dà)学（深圳）经管学(xué)院教授王健曾发文提出(chū)，低净息差削弱了银(yín)行的(de)盈利能力(lì)，限制(zhì)了(le)其在创新和发展新业务方面的投入能力，进而可能导(dǎo)致金融服(fú)务的减少和经济活力的下降。此外，低净(jìng)息差还可能引(yǐn)发(fā)银行在(zài)追(zhuī)求收益的过程中承担更(gèng)高(gāo)的(de)风险，从而加剧金融系统的脆弱性。

　　今年3月，有股(gǔ)份制银行管理层(céng)表示，银行作为一个经营单体，如果息差下降过快或者跌破某个临界点之后，会导致其内生资(zī)本补充(chōng)能力的下降(jiàng)，进而影响到长期(qī)支持实体经济的能力。

　　9月2日(rì)，有股份制银行管理层在该行2024年中期业绩交流会上表示，该行暂未(wèi)在转按揭业务上接到宏观管理部门、人民银行、国家金融监督管理总局的意见，上述机构也尚未(wèi)向商业银行征集意见，因此该政策还未得到确认。

　　同时，上(shàng)述管理层也直(zhí)言，如果这一政策推出，将会对银行业的按揭利(lì)率带来一定负面(miàn)影响，对此宏(hóng)观管理部(bù)门应做好充分的论(lùn)证和(hé)研究。

　　“银行作(zuò)为金融机构，也要考虑自己的经营情(qíng)况。”9月6日，一名银行(xíng)内部工(gōng)作人员对《华夏(xià)时报》记(jì)者透(tòu)露，目前情况下，银(yín)行需要的是增量房贷，监管也更希望(wàng)通过政策刺激刚需住房需求。因此，在息差下行压(yā)力中，资金更向新发放贷款倾斜。

　　一名业(yè)内分析(xī)人士对《华夏时(shí)报》记者表示(shì)，如果下调存(cún)量房贷利率，短期对部分银行的净(jìng)息差造成一定压力，但整体可控，同时，银行需要(yào)进(jìn)一步优化资产负债结构(gòu)，根据市场情况充分利用存款利率市场化调节机制，加大实体经济(jì)薄弱环节与重点新兴领域(yù)支持，推动轻资本业务发展等。

责任编辑：秦艺

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