62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显

　　原标(biāo)题：中报盘点·物企
| 62家上市物企上半(bàn)年共赚了90亿元，行业“增(zēng)收不 增利 ”困境凸显

　　每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

　　在房(fáng)地产行业深度(dù)调整之(zhī)下，物业行业同样受到波及。

　　中物智库数据显示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年(nián)份不全的两家新上市物企）营(yíng)业收入(rù)总额达1452.17亿元(yuán)，同比增长6.25%，增速进一步放缓；净利润总(zǒng)额90.06亿(yì)元，同比下(xià)降30.93%，降幅(fú)明显。

　　“2024年上半年确实比去(qù)年同期更加艰难(nán)，上市物企的发展状(zhuàng)况呈(chéng)现出增长放缓(huǎn)、利润(rùn)下滑、业务调整和财务压力加大等特点(diǎn)。”中物智库创始人杨熙向《每日(rì)经济新闻》记者表示，但也有一些企业通过战略(lüè)调整和业务创
新实现了业绩的逆势增长。“期望下半年，物企能够通过优化服务和提升项(xiàng)目质量来满足客户需求，走出当前(qián)困境。”

　　上半年，上(shàng)市物企(qǐ)营收增速进一步放缓，净利润降幅明显。

　　中物智库数据(jù)显示，2024上半年，62家上市物(wù)企（不含 披(pī)露 年份(fèn)不(bù)全的两家新上市物(wù)企）营业收入(rù)总额达1452.17亿元，同比增长(zhǎng)6.25%（上年同(tóng)期增(zēng)速8.59%），增速进一步
放缓。

　　其中，营收超百亿元的62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显上市物企仅有(yǒu)碧(bì)桂园服务、万物云两家，分别为210.46亿(yì)元、175.6亿元(yuán)；有7家物企营收超50亿元，14家(jiā)物(wù)企(qǐ)营收在均值22.81亿
元以上。

　　与此同时(shí)，包括金(jī62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显n)科服务、世 茂服务、正荣服务、时代邻里等在内(nèi)的17家物企收入同比呈现(xiàn)负增长，其中朗诗绿色(sè)生活、方圆生活服务、弘阳服务、宋都服务四家(jiā)企业(yè)营收同比降幅均超过10%。

　　从净利润方面来看，上半(bàn)年62家上(shàng)市物企净利润总额90.06亿元，同比下降30.93%（上(shàng)年同期增速0.16%，2023年增(zēng)速-1.57%），且(qiě)降幅(fú)明显。同时这(zhè)也是2021年以来物(wù)企半年净(jìng)利润总额首次跌(diē)破100亿元，行业“增收不增利(lì)”困境显著。

　　其中，华润万象生活盈(yíng)利能力优势依旧保持，2024年上半 年以(yǐ)净利润19.2亿元稳居首位，而36.41%的增速，高出同期营收增速约20个百分点。

　　上半年共有6家物企亏损
，36家物业净利润负(fù)增长。其中，雅生活服务、融创服务(wù)和金科服务(wù)净亏(kuī)损金额分别为15.32亿元、4.6亿元和1.9亿元。

　　超(chāo)五成物(wù)企上半年净利润同比下滑，其中(zhōng)融信服务
净利润下滑1002.9%，下滑幅度最大。而在净(jìng)利润同比增(zēng)长的30家物企中(zhōng)，佳兆业美(měi)好和 建业新生活和时代邻里(lǐ)的 增幅分别(bié)达(dá)到(dào)了152.3%、136.5%和117.5%。

　　具体来看，雅生活服务迎来上市6年(nián)以来的首次亏损。对此雅生活服务表示，由于在2024年5月(yuè)之前，雅生活关联方雅居乐(lè)一直如约偿债，因此虽(suī)然房地(dì)产行业深度
调整，雅生活服务两(liǎng)年来并未对关联方(fāng)款项(xiàng)大额计提。但是进入2024年，雅居乐无力于5月13日偿还(hái)一笔(bǐ)票据利息而首现债务违(wéi)约，至此雅生活(huó)服务不得不开始计提坏账，报告期内仅金融资产减值损失计提(tí)金额同比(bǐ)增(zēng)加6223.6%至28.84亿元。此外，其他业务(wù)板块受到经济环境和(hé)服务品质提升影(yǐng)响利润率承 压。

　　融创服务在2023年同比扭亏后(hòu)，今年上半年再次亏损(sǔn)1.9亿元。尽管在2023年(nián)中期业绩
会上，融创服务管理层就
曾表示不会出现因关联方大额计提减值的情况，但从今年的中报来看(kàn)，关联方(fāng)依然对公司(sī)有(yǒu)着重要影响。报告(gào)期内，融创服务金融资产减值亏损净额约为11.37亿元，来(lái)自关联方金融资产减值亏损净额约9.54亿元，占比达(dá)到(dào)了83.9%。

　　对此，融创服务管理层在业绩会上回应称：“关联地产公开债进(jìn)行展期，回款(kuǎn)速度低于(yú)之前预期。同时，地产公(gōng)开债价格作为减值模型的重要参考因素，上半
年价格进一步下跌。考虑这些因素，对于关联方应收账款，进一步减值(zhí)拨备。”

　　“上游房地产(chǎn)深度调整，直接导致物业企业管(guǎn)理面积增速放缓及非业(yè)主增值服(fú)务的萎缩。另外，外拓困难重重，并购市(shì)场冷淡(dàn)，物业企业战略调整主动放弃一些效
益不62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显佳的项目。”中指研究院物业事业部总经理牛(niú)晓娟(juān)在接受每经记(jì)者采访时表示，同时，计提应收账款减值准备及商誉减值准(zhǔn)备、高毛(máo)利业务如社区增值开展未达预期(qī)、成本持续增加(jiā)等多方面因素 ，导
致物业企(qǐ)业增收不(bù)增利依然延续。

　　值得注意的是，上半年物企现金流也在缩(suō)紧。

　　据中(zhōng)物智库(kù)统计(jì)，截至2024上(shàng)半年，62家(jiā)上市物企现金及现金等价物总额(é)1050.20亿元，较(jiào)去年同(tóng)期的(de)1095.67亿元下降4.15%，较2023年底的1226.04亿(yì)元下降14.34%。其中，万物云以121.97亿(yì)元居(jū)首位，碧
桂园服务和保利物业均超百亿元。

　　应收账款与企业现金流表现密(mì)切相(xiāng)关。上(shàng)半年62家物企应收账款及票据总额1040.69亿元，同比增长12.22%，较2023年底(dǐ)上涨(zhǎng)20.92%。其中(zhōng)，52家物业企业应收账款周转天(tiān)数均值为128天，与去年(nián)同(tóng)期(qī)124天相(xiāng)比有(yǒu)所 上升。

　　如碧桂(guì)园(yuán)服务上半年在计提(tí)了34.6亿元的减 值拨备后，贸易应收款规模依然达到了185亿元，较2023年末增加了21.22亿元，其中来自第三方应收款约190亿元，计提了13亿元的(de)减值拨备(bèi)。同期，万物云贸易应收款和应收票据增长
了39.3%，在计提(tí)5.4亿元的减值拨备前，关联方的应
收账款有38.2亿元，较(jiào)2023年末增长53.5%。

　　保利物(wù)业的回款压力主要来自(zì)第三方，上(shàng)半年其第(dì)三方贸易应收(shōu)款项为28.9亿元，较2023年末增长了50.5%。而(ér)建发物业上(shàng)半年来自关联方的贸易(yì)应收款为4.28亿(yì)元，对比2023年末，增速达到了144.5%。

　　记者注意到，上半年物企(qǐ)来自关联方(fāng)的应收(shōu)账款依然占据相当大的比例。中(zhōng)信证券研(yán)报数据显示，2024年中期样本(běn)物企关联方贸易应(yīng)收款相较于去年同期增长(zhǎng)了20.6%，增速相 较于2023年(nián)全年 增长了(le)3.7个百分点，存(cún)量贸易应收款相对于企业净利(lì)润比(bǐ)例仍然庞(páng)大。

　　为改
善现金流，物企也想了不少办法：一方面继续退出低效(xiào)益项目。如上半年(nián)万物云就 退(tuì)出17个住宅、44个物业及设施管理项目，金科(kē)服务退出了近3000万平(píng)方米的在管项目；另一方面(miàn)，降低(dī)贸易应收(shōu)款的规模(mó)，

　　碧桂
园服务(wù)总裁徐彬淮就(jiù)强调，下半年将加
大对物业费预存方(fāng)面的吸引力，通过更多活(huó)动带动物业费预存，保证小(xiǎo)业主收缴回(huí)到健康的水平。针对风险客(kè)商，碧桂(guì)园服务还成立(lì)了追讨欠款(kuǎn)委员会，除了总裁徐彬淮，其成员还包括执行董事肖华、独立非执行董事(shì)芮萌，以及两名核心管理层(céng)，全面推进各项欠款追讨。

　　绿城服务首席财务官夏(xià)云表示，今年回款(kuǎn)工作的目标(biāo)为(wèi)全年综合收缴率提(tí)升一(yī)个点，以及应收账款余额(é)增速(sù)低于整体营收增速。下半年，公司将从回款(kuǎn)意愿(yuàn)、回款策略与工具、考核机制(zhì)三个方面加强回款工作，预计到年底账面(miàn)现金(jīn)会有进一步增加(jiā)，预测较(jiào)2023年(nián)底会有15%以上的增长
幅度。

　　“物业管理行业发展迈入高(gāo)质量(liàng)增长新常态，物(wù)业企业适时调整发展战略，主动退出低质效项目，是对
行业发展规律的深刻(kè)理解和积(jī)极应对。”牛晓娟(juān)指(zhǐ)出，面对关联方应收账款回款难、资金链压力增大等多重 挑战，回归现(xiàn)金流逻辑，严控经营风险，物业(yè)企业强化催收机(jī)制、合理配置资源，确(què)保(bǎo)企业 运营的稳定(dìng)性和可持续性。

　　中物智库则认为，在当前市场环境中，物企要想寻找成(chéng)长突破，强化抵御下行 压力的韧劲，不仅要加强独立性、夯实基础盘、提高服务力，也要
开源(yuán)寻找到新的增长(zhǎng)机会。此外，物企还需要紧跟(gēn)市场趋势，不断调整和优化自身的发展战(zhàn)略，以适应不断变化的市场环境。

　　截至(zhì)2024年8月31日，64家上市(shì)物企总(zǒng)市(shì)值为2268.91亿港元，相(xiāng)较去年同期下降(jiàng)30.84%。其中，华润万(wàn)象生活市值持续保持第
一(yī)，达591.17亿港元；万物(wù)云、中海物(wù)业、碧桂园服务、保利物业、绿城(chéng)服务及(jí)招商积余均破百亿港元。13家企业市值较去年同期增加，51家企业同(tóng)比(bǐ)减少。

责任编辑：何松琳(lín)

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