新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温

随着楼市“517新政”效应(yīng)的减弱，楼市交易在前期走高后，近期出现(xiàn)一定降温。

中指(zhǐ)研究院近日发布的报告显示，今年8月，22个城市楼市(shì)整体成(chéng)交面(miàn)积环比下降2.9%，同比下降11.95%。

今年5月，提振楼(lóu)市的“517新政”重磅出台，随(suí)后各(gè)城市纷纷推(tuī)出落地(dì)政策，其效(xiào)应也在随后(hòu)显现。6月，在开(kāi)发商冲击半年业绩(jì)的努力下，市(shì)场交易规模达到年内最高。到7月(yuè)，一些房企的推盘(pán)力度有所减弱，楼(lóu)市成交规(guī)模也(yě)出现下降(jiàng)。8月，市场交易(yì)继续(xù)降温。

新政效(xiào)应减弱，需求释放不足，被认为是8月(yuè)市场降温的主因。但值得注(zhù)意的是，8月本身也是市场淡季，加之部分开(kāi)发商(shāng)为“金(jīn)九银十”蓄力，减(jiǎn)少了(le)推盘力度，使得楼市出现短暂的供需双降。

不过，部分城市正在走出独立(lì)行情(qíng)。近几个月(yuè)，北京、上(shàng)海等城市的(de)二手房交易保持在高位，显(xiǎn)示出这些区域市场的韧性较强。

如今，“金九银(yín)十”已至，但自“517新政”后(hòu)，楼市政策重新恢(huī)复到(dào)“小步快跑”的节奏。这种节奏能(néng)否带动传统旺季的热度，成为各界关(guān)注的焦点。

北京、上海走出独立行情

虽然8月楼市整体降温(wēn)，但不同能级的城市，市场表现(xiàn)并不一致。按照中指研究院的统计，一线城市楼市成交面积同比上涨5.05%，二线城市和三(sān)四(sì)线城市则分别下跌19.73%和13.77%。

在本轮楼市调整中，一线城市表现出较强(qiáng)的(de)韧性，其中北京、上海的反弹(dàn)势头尤其明显。

今年6月和7月(yuè)，上(shàng)海二手房成交量分别(bié)达到(dào)2.6万套和2.1万套，8月虽降至1.8万套，但仍高于上年同期(qī)。

北京于6月末出(chū)台了“517新(xīn)政”的落地政策，7月的二手房成交量便超过1.5万套。8月，北京的二手(shǒu)房(fáng)成交量仍(réng)然达(dá)到1.4万套。

算上新房(fáng)成(chéng)交量，近期这两个城市的总体交易规模保持稳定。考虑到(dào)8月是传统淡季，两个城市(shì)的交易(yì)规模维持在(zài)不(bù)错的水准。

58安居客研究院院长张波指出，一(yī)线城市中，北京(jīng)、上海正在走出(chū)独立行(xíng)情。他认为，这两个城市的市场韧性较强，且二手房对一手房的挤压强度不(bù)大，客群重叠度相对(duì)较小。

事实上，影响新房和二手房(fáng)交(jiāo)易的因素并不完全相同。

北京某(mǒu)大型房企(qǐ)相(xiāng)关负责人向21世纪经济报道(dào)记者表示，在上(shàng)半年冲击销售目标后，一些(xiē)新房项目(mù)开始收回价格折扣，并推(tuī)出中高端产品，从而追求利润。这也在一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了交易量。

另一方面(miàn)，为备战传统旺(wàng)季“金(jīn)九银十”，房企在8月的推盘规(guī)模普遍有所减少。中指研究院指出，今(jīn)年1~8月，重点(diǎn)城市商品住宅批准上市面积同比下(xià)降34%。其(qí)中，8月供应量同比下降40%。

相比之下(xià)，二手房供应一直较为充足，价格成(chéng)为影响交易的(de)主要因(yīn)素。多家(jiā)经纪机构指出，二手房市(shì)场仍(réng)在延(yán)续(xù)“以价换量(liàng)”的趋势，但议价空间正在减小，业主对价(jià)格更为坚持。因此，近(jìn)几个月的(de)二手房交易规模有所下(xià)降。

“原来二手(shǒu)房的议价空间在10%以上，现在降到5%～10%的区间。”一位不具名分析师向21世纪经济报道记者(zhě)表示(shì)。

中指研究(jiū)院的统计显示，今年8月，百城新建住(zhù)宅平均价格为16461元/平方米，环比上(shàng)涨0.11%，原因是部分城市优质改善项目入市(shì)，带动(dòng)价格出现结构性(xìng)上涨。同月，百城二手住宅平均价格为14549元(yuán)/平方米，环比下跌0.71%，连(lián)续28个月(yuè)下跌，但跌幅(fú)较(jiào)7月有所收窄。

“金九银十(shí)”成色待估

市场降温也直接影响到房(fáng)企的(de)销售业绩。中(zhōng)指研究院指出，今年1~8月，TOP100房企销售总额(é)新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温为2.7万亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降38.5%。8月单月，TOP100房企销售额同比下(xià)降22.1%，环(huán)比下降2.43%。

近期，上市房企(qǐ)纷纷发布中报，营收、利润双双下降成为行业(yè)共性。不少企业高管在(zài)业绩会上指出(chū)，要改善这种(zhǒng)局(jú)面，最终仍需寄望于市场的(de)持续升(shēng)温。

近期，随着传统营销旺季“金九银十(shí)”的(de)到来，不少房新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温企正(zhèng)在跃跃欲试。

前述上市房企负责(zé)人表(biǎo)示，为备战“金九银(yín)十”，公司已提前(qián)对推盘项(xiàng)目、价格折(zhé)扣措施作了安排，并给区域公司设定了销售目标。

但他同时指出，“517新政(zhèng)”效应减弱，一(yī)些项目的蓄(xù)客情况并不理想，既有的营销(xiāo)措施能否达(dá)到效果，自己(jǐ)“心里没底”。

今年8月，各地出(chū)台楼市政策超(chāo)50条。其中成(chéng)都、长(zhǎng)沙等地优化限贷政策，并因区施(shī)策(cè)；深圳、长沙发布征集(jí)商(shāng)品房用作保障(zhàng)性住房的(de)公告。中指(zhǐ)研究(jiū)院指出，截至8月底，已(yǐ)有约30城发布国企收储公告。

自“517新政”后，楼市政策(cè)重(zhòng)新恢复到“小步快跑”的节奏，其能否带动(dòng)“金九银十”的热度，是业界关注的(de)重点。

分析人士指出，9月和10月，各(gè)地(dì)有望(wàng)加快楼市(shì)政策的出台节(jié)奏，从而进一步激活市场(chǎng)。其中，一(yī)线城市限购政策存(cún)在优(yōu)化空间，部分三(sān)四(sì)线城(chéng)市也可能推出较大力度的措施，带动国庆长(zhǎng)假期(qī)间的返(fǎn)乡(xiāng)置业(yè)。

中指研究院研究副总监徐跃进表(biǎo)示，进入“金九银十”，短期(qī)内核心城市新房市场活跃度或将小幅回(huí)升。但近两年土地(dì)交易明显降温，供应缩量有可能制约(yuē)房企的供货能力，进而拖累(lèi)销售恢复。同(tóng)时，居民收入预期等长期因素(sù)尚未有明显改善，新房市场整体仍承(chéng)压。

相比之下，在“以价换量”的背(bèi)景下，重点城市二手房市场有望保持一定的活(huó)跃度(dù)。

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