物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评

文｜陈聪 张全国 刘河维 王天瑜 朱翀佚李俊波(bō)

▍独立(lì)性、分(fēn)红和治理(lǐ)仍是资本(běn)市场对物业服务企业的核心关切(qiè)。

当前市(shì)场投资者对于物(wù)业服务公司主业(yè)的类公用事(shì)业和受经济(jì)周期影响小的属性认同度高，对(duì)解决企业资金被(bèi)占(zhàn)用和(hé)关联方占款增(zēng)加问(wèn)题的信心弱。高分红的公司估值更高，独立程度高的公司估值更高。关联方在(zài)物业服务公司的占款总规模确实有所增加(jiā)，根据各样(yàng)本公司公告（本报告(gào)公司数据(jù)除额外注明外均(jūn)来自各样本公司(sī)公告），2024年(nián)中期样本企业关联方贸易应收款相较(jiào)于去年同期增长20.6%，增速相较于2023年(nián)全年增长3.7个百(bǎi)分点，存量贸(mào)易应收款相对于企(qǐ)业净利润比例庞(páng)大。当然，企业也开始控制和压(yā)降关联方(fāng)交易规模，到2024年(nián)中 期，非业主增值服(fú)务收入和毛利(lì)润占比(bǐ)已(yǐ)经下降至7.2%和6.5%。

▍许多企业顺应市场需(xū)求提升分红比例(lì)。

提升分红是减轻资金占用风(fēng)险的重要举措。2024年中期，众多企业宣派(pài)中期股息，并有(yǒu)企业提升了分红水平，并获得投资者认可，重点公司中，有4家提升了中期(qī)分红水平。不过，提升股利支(zhī)付率普遍采(cǎi)取特(tè)殊股息的名义。我们(men)认为，作为现金牛行业，70%左(zuǒ)右的股利支付(fù)率是匹配行业运(yùn)营特点的。

▍企业回归基础服务，行业稳步提(tí)质拓(tuò)展。

2024年上(shàng)半年，样本(běn)企业营收增(zēng)速达到7.3%，其中基础物业服务增(zēng)速达到11.8%，依然是行业规模增长的主要推动因素。企业保(bǎo)持一定的外拓规模，但拓(tuò)展更加(jiā)谨慎，合约质量明显提升，样本企业上半年在管(guǎn)面积同比增(zēng)长12%，住宅方面的拓展 更加(jiā)注重项目密度(dù)，非住宅(zhái)方面(miàn)的拓(tuò)展更注重拓展(zhǎn)大额合同。合同质量提升叠加提效动作，2024年上半年重点(diǎn)企业（剔除开发(fā)商出险及 亏(kuī)损的企业）基(jī)础(chǔ)物业服务毛利率14.1%，比去年同期(qī)增长0.1个百分点，在行(xíng)业压力较大
背景下逆(nì)势保持(chí)较好的(de)效率。整体而言，叠加(jiā)销管费率下降，重点企业2024年上半年净利(lì)润同(tóng)比增长12%，与收入增速保持(chí)持平。

▍企业进一步加强应收款和现金(jīn)流管理。

2024年上(shàng)半年，宏观经济不确定性之下各类业态的业主支付意愿都有所下降。企业应(yīng)收款整体规模相(xiāng)较去年(nián)均有所增长，大多(duō)数(shù)企业的应收款增长幅度都高于收入的(de)增长幅度。我们统计，2024年上半年(nián)样本企业(yè)贸易应收(shōu)款增长幅度达(dá)到7.9%，大(dà)于营收7.3%的增速，但小于2023年全年贸易应收款(kuǎn)12.2%的同比增速。这说明虽然应收款确实面 临挑战，但整体而言企(qǐ)业已经在努力控制应收款增长水平(píng)。2024年上半年，企业应收账周转天数和(hé)应付款周转天数分别同比(bǐ)增加10天(tiān)和7天，现金循(xún)环周期没(méi)有(yǒu)明显恶化。

▍风险因素：

部分企业股(gǔ)利支付率过低，账面(miàn)资金运用过于低效的风险。应(yīng)收(shōu)风险积(jī)累(lèi)，运营回款在(zài)2024年下(xià)半年进一步放慢的风险。开发行业下行，企业有可(kě)能在非业主增值服务带来(lái)亏损状态下继续开展该项(xiàng)业务的风险。企业毛利率进一(yī)步(bù)下行的风险。存量时(shí)代下，企业外拓(tuò)竞争加剧(jù)的风险。

▍投资(zī)策略：

2024年中报，物业服务(wù)企业核(hé)心(xīn)业务保持(chí)增长，外拓(tuò)质量有所提升，效率(lǜ)也维持稳定，体现(xiàn)类公用 事业属性(xìng)。影响企(qǐ)业估值的最核心因(yīn)素依(yī)然是公司 治理问题。独立性风险较(jiào)小(xiǎo)的公司、高 分红的公司，能够获得更高的估(gū)值溢价。我们相信(xìn)，伴(bàn)随企(qǐ)业主(zhǔ)动(dòng)控制增量关联交易，逐(zhú)物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评渐消化存量关联(lián)占款(kuǎn)，并提高分红(hóng)水平。当前股利支付率不及(jí)50%的公(gōng)司(sī)，一旦提升股利支付率，我们预(yù)计(jì)市值也有不小(xiǎo)的向上弹性。从行(xíng)业整体而(ér)言(yán)，我们预(yù)计当前重点关注企业 的2024年股利支付率(lǜ)为53%，具备(bèi)投资价值(zhí)。

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