南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右

“2021年(nián)高峰(fēng)期的时候，学区房出来一套卖一套。一些(xiē)比(bǐ)较(jiào)好的学区，不乏客户看完房当场下定。”在南京教育强区鼓楼区，数名资深中介没想到，三年前还高(gāo)不可攀的南京学区房，现在已经跌出(chū)了“白菜价”。

较为典型的(de)小区有(yǒu)清河新(xīn)寓一村，该小区对(duì)口金陵(líng)汇文小学和(hé)金陵(líng)汇文中(zhōng)学（简称(chēng)“双汇文”）。“金(jīn)陵汇文(wén)这几年对初三生抓得很严，今年中考的成绩很好。目前在南京公办初中排名前列。”中介李园对时代财(cái)经表示。

而高分喜(xǐ)报并未支撑起双汇(huì)文学区房的房价。今年(nián)7月，该小区(qū)成交了(le)一套62.7平方米的(de)两室户型，成交总价为233万元，成交单价(jià)3.7万元/平方米(mǐ)；而2021年成交的(de)同户型，成交总价(jià)为(wèi)570万元，单价为9.2万元/平方米。以此(cǐ)来看，三(sān)年间房价回调(diào)约六成。

李园对时(shí)代财经表示，前述房源之(zhī)所以能以233万元(yuán)的低价卖出，主要因为当时行情(qíng)较差，再加上这套房子在顶楼(lóu)7楼。今年5月至7月，小区已经卖了一批低价房(fáng)源，后续再难有如此低的成交价。

李园表示，总的来说，2021年，该小区中间楼层房源的成交价约为10万元/平方米，40多(duō)平方米的房(fáng)源的折合均价能(néng)到(dào)12万元/平方米，而现(xiàn)在(zài)中间楼层房源的成(chéng)交单价普(pǔ)遍为5.2万元(yuán)/平方米、5.3万元/平方米左右，下调(diào)明显。

在链家官网上，清河新寓一村于5月至7月成交(jiāo)了10套二手(shǒu)房，均未显(xiǎn)示成交(jiāo)单价(jià)。该(gāi)小区7月的挂牌均价为6.59万元/平方米，这主要由于少部分长期(qī)挂牌的(de)高价房源拉高了均价。8月新近发布的数套60多平方米的两房户型，挂牌均价约为5.38万元/平方米-5.8万元/平(píng)方米。

双汇文学区房相对有含金量。近日(rì)，一份南京学区(qū)房6-7月成交(jiāo)明细显示，一(yī)些南京二梯队中学的(de)学区房，最低成(chéng)交总价为140万元(yuán)左右，甚至低至百万元出头。一些南京二梯队(duì)小学(xué)学区房，总价可低至百万(wàn)元以下。

南师南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右附小(xiǎo)为南京玄武区一梯队(duì)小学。时(shí)代财(cái)经自中介张林(lín)处得知，对口南师附(fù)小、梅园中学(xué)的大纱(shā)帽(mào)巷38号，一套31.11平方米的房源近期以120万元成交(jiāo)。

张林感受(shòu)到：“2019至2021年(nián)，是南京(jīng)学区房(fáng)行(xíng)情高峰(fēng)。2021年(nián)迄今，房价约降了一半左右。成交量方面(miàn)，我(wǒ)们片区约(yuē)少(shǎo)了两三成。以(yǐ)前有买家会提前(qián)两三年来买(mǎi)学区房，现在这部分买(mǎi)家基本没有(yǒu)了。”

“单量少(shǎo)了，单价低了，我们的收入也少(shǎo)了。比方(fāng)说，行情好(hǎo)的时候一年能(néng)赚个(gè)二三十万，现在(zài)一年可(kě)能赚个十万(wàn)八万。”张林表示。

赤壁路小学是南京鼓楼区第二梯队的(de)小学。时代财经自中介王勉处得知，近期，对口该小学的龙吟广场一(yī)套48平方米的公寓式住宅，以76万元成交。附(fù)近的(de)普(pǔ)通老小区的两房户型学(xué)区房，总价(jià)也仅需100多万(wàn)元。王勉感受(shòu)到，学区房价(jià)格较高峰(fēng)期跌(diē)了一半，单量较2021年缩(suō)水一半。

南京学区房降温，一方面源于二手房整(zhěng)体行情降温，另一方面源于学区(qū)房概念(niàn)的弱化。王(wáng)勉认为：“现在学区房的(de)概念已经淡化掉了。对于一些顶尖(jiān)的小学而言，学(xué)区面临扩容(róng)，周边(biān)一些较为普(pǔ)通的小区纳入同一学区。学区房含金量大打折扣。而对于一些二三线的学区房，房价基本和非学区房差不多。”

学(xué)区房价(jià)格(gé)回调，投资(zī)客(kè)退场，惠及更多刚需购房(fáng)者(zhě)。“以前投资客和家长相互抬价，没有钱就上不了好(hǎo)学校(xiào)。”张林表示，现在投资客(kè)基本没有了(le)。而且南京(jīng)房贷利率低，买房成本低。再加(jiā)上房价下调，学(xué)区房的租售比已相当划算(suàn)。不少(shǎo)学区房业主将房源出租得(dé)到的回报已能覆盖房贷利息，同时能解决小孩(hái)上(shàng)学的问题。

李园对时代财经举例道：“最近刚成交了一个客户，花238万元卖了银城小(xiǎo)学、汇文中学的双学区(qū)房(fáng)，56平(píng)方米。他们之前从(cóng)来没考虑过鼓楼买学区房，之前要四五百万，根(gēn)本买不起。降价后，确实有能力够一够了。”

‌今年5月，南京发布购房首付降低、房(fáng)贷利息(xī)下(xià)调、户口新政、以旧换新(xīn)等多项楼市新政(zhèng)。‌有中介感觉到，政策的热度逐渐传导(dǎo)到学区房市场，8月份的成(chéng)交量开始回暖。带看了四年(nián)的(de)赤壁路小学学区房的中(zhōng)介王勉，在(zài)忙(máng)碌对接(jiē)客户(hù)之余，自己也考虑在附(fù)近买套老破小作为婚房，最好带点学区属性。

（文(wén)中人名(míng)均为(wèi)化名(míng)。）

“2021年(nián)高峰期的时候，学(xué)区房出来一套(tào)卖一套。一些比较(jiào)好的学区，不乏客户看完房(fáng)当场下定。”在南京(jīng)教育强区鼓楼区，数名资深中(zhōng)介没想到(dào)，三年前还高不(bù)可攀的南京(jīng)学区房，现在已经跌出了“白(bái)菜价”。

较(jiào)为典型的小区(qū)有清河新寓一村，该小区对口(kǒu)金(jīn)陵汇文小学(xué)和金(jīn)陵汇文中学（简称“双汇文(wén)”）。“金陵汇文这几年对初三生抓得(dé)很严，今年中考的(de)成绩很好。目前在南京公办初(chū)中排名(míng)前列。”中介李园对时代财经表示。

而(ér)高分喜报并未支撑起(qǐ)双汇文学区房的房价。今年7月，该小区成交了一套62.7平方米的两室(shì)户型，成交总价为233万元，成交单价3.7万元/平方米；而2021年成交的同(tóng)户(hù)型，成交总价(jià)为570万元，单价为9.2万(wàn)元/平方米。以此来看，三年间房价回调约六南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右成。

李园对时代财(cái)经表示，前(qián)述房源之所以能以233万元的低(dī)价卖出，主要因为当时行情(qíng)较差，再加上这套房子(zi)在顶楼7楼。今年5月至7月，小区(qū)已经卖了一(yī)批低价房源，后续再难有如此低(dī)的成交价。

李园表示(shì)，总的来说，2021年，该小区中间楼层房源的(de)成交价约(yuē)为(wèi)10万元/平方(fāng)米，40多平方米的房源的折合均价能到12万元/平方米，而现在(zài)中间楼层房源的成交单价普遍为5.2万元/平方米、5.3万元(yuán)/平方米左右，下调明显。

在链家官网(wǎng)上，清河新寓一村于(yú)5月至7月成交(jiāo)了10套二手房，均未显示成交单(dān)价。该小区7月的(de)挂牌均价为6.59万元/平方(fāng)米，这主(zhǔ)要由于(yú)少部分长期挂牌的高价房(fáng)源(yuán)拉(lā)高了均价。8月新近发布(bù)的数(shù)套60多平方米的两房户型，挂(guà)牌均价(jià)约为5.38万元/平方米 -5.8万元/平方米(mǐ)。

双汇文学区房相对有含金量。近日，一(yī)份(fèn)南京学区房6-7月成交明细显示，一(yī)些南京二梯队中学(xué)的学区房，最低成交总价为140万元左右，甚至低至百万元出头。一些南京(jīng)二(èr)梯(tī)队小学学区房，总价可低(dī)至(zhì)百万元以下。

南师附小为南京玄武区一梯队小学(xué)。时代财经自中介张林处得知，对口南师(shī)附小、梅园中学的大(dà)纱帽巷38号，一套31.11平(píng)方(fāng)米的房源近(jìn)期以120万元成交。

张(zhāng)林感受到：“2019至(zhì)2021年，是南京学区(qū)房行情高峰。2021年迄今，房价约降了一半左右。成交量方(fāng)面(miàn)，我们(men)片区约少了两三成(chéng)。以前有买家会提前两(liǎng)三年来买学区房，现在这部分买家基(jī)本(běn)没有了。”

“单(dān)量少了(le)，单价低了，我们的收入也(yě)少了。比方说(shuō)，行情好的时候(hòu)一年能赚(zhuàn)个二三十万，现在(zài)一(yī)年可能赚个十万八万。”张林表示。

赤壁路小(xiǎo)学是(shì)南京鼓楼区第二梯队的小(xiǎo)学。时代财经(jīng)自中介(jiè)王勉处得知，近(jìn)期(qī)，对口(kǒu)该小学(xué)的龙吟广场(chǎng)一套48平方米的(de)公寓式住宅，以76万元成交(jiāo)。附近的普通老小区(qū)的两房户型学区房，总价也仅需100多万元。王(wáng)勉感受到，学区房价格较(jiào)高峰期跌(diē)了一半，单量较2021年缩(suō)水一半。

南京(jīng)学区房(fáng)降温，一方面源于二手(shǒu)房整(zhěng)体行情降温，另一方面源于学区房概念的弱化。王(wáng)勉认为：“现在学区房的概(gài)念已(yǐ)经淡(dàn)化掉了南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右。对于一些顶尖的小(xiǎo)学而言，学区面临扩容，周边一些较为普通的小区纳入同一学区。学区房含金量大打折扣(kòu)。而对于(yú)一些二三(sān)线的学区房(fáng)，房价基本和非学区房差(chà)不多。”

学区房价格回调(diào)，投资客退场，惠及更多刚需购房者。“以(yǐ)前投资客(kè)和(hé)家长相互抬(tái)价，没有钱就上不了好学(xué)校。”张林表示，现在投资客基本没有了。而且南京房贷利率低，买房成本低。再加上房价下调，学区房的(de)租售比已(yǐ)相当划(huà)算。不少学区房业主(zhǔ)将房源出租得到的回报已(yǐ)能覆盖房贷利息，同时(shí)能解决小(xiǎo)孩上学的问(wèn)题。

李园对时代财经举例道：“最近刚成(chéng)交(jiāo)了一个客户，花238万(wàn)元卖了银城小学、汇文中学的双学区房，56平方(fāng)米。他们之(zhī)前从(cóng)来没考(kǎo)虑过鼓楼买学区(qū)房，之前要四五(wǔ)百万，根本买不(bù)起。降价后(hòu)，确实有能力够(gòu)一够了。”

‌今年(nián)5月，南京发布购(gòu)房首付降低、房贷利息下(xià)调、户口新政、以旧换新(xīn)等多项楼市新政。‌有中(zhōng)介感觉到，政策(cè)的(de)热度(dù)逐渐传导到学区房(fáng)市场，8月份的成交量开始回暖。带看了四(sì)年的赤壁路小学(xué)学区房的中介王勉，在忙(máng)碌对接(jiē)客户之余，自(zì)己也(yě)考虑在附近买套老破小作为婚房，最好带点学区属性。

（文中人(rén)名均为化名。）

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