秦农银行出售18套西安房源

　　每经记(jì)者夏(xià)子博每经(jīng)编辑张静

　　秦农银行一口气(qì)上架18套西安房源。

　　根(gēn)据西部产权(quán)交易网，上述房源价格在(zài)60.65万元-111.71万元，其中16套位于莲湖区(qū)，2套位于长安区(qū)，价格最低的一套面积为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低至(zhì)4633元/㎡。

　　即使当前二手房价格遇冷(lěng)，西安二环内，平均5500元/㎡左右(yòu)的价格也是很难想象的。

　　但事实上，上述18套房源是(shì)第二(èr)次摆上货架了，价格下调了近200万元。这或许与其“特殊”的产权关系有(yǒu)关，莲湖区房源挂(guà)牌所(suǒ)留(liú)电话人士表示，国有(yǒu)资产在一些程序问题上可能导致过户进展缓慢，去年卖了一套类(lèi)似房源，现(xiàn)在这9个月了还没过户……

　　18套(tào)房源中，最贵的两套由秦农银行长安(ān)支行挂出，分别为(wèi)子午大道899号智慧(huì)城五期3幢24层1单元12403室、12404室，建筑面积94.45平方米，挂牌价111.71万元。秦农银行出售18套西安房源这也是唯二两套(tào)单价超过(guò)10000/㎡的房源。

　　剩下的16套(tào)都由秦农(nóng)银(yín)行莲湖支行挂出(chū)，包括玉祥阁、悦(yuè)园小区、方兴大(dà)厦、潘家村小区等，上述房源面积都在100㎡以上，但由于房龄较长，多为老旧小区，户型设计过时，买不(bù)上多少价格，价格最低的一套位(wèi)于莲湖区(qū)玉祥阁小区，面(miàn)积为130.91㎡，评估价为101.09万元，但挂牌价(jià)仅需60.65万(wàn)元，单价低至4633元/㎡。

　　这些价格(gé)普遍低于某购房APP上的市场价(jià)，以玉祥阁小区为例，130.91㎡户(hù)型的一套房(fáng)源最低挂牌价为92万元，单价(jià)为 7028元/㎡。

　　这(zhè)批房源也不是首次挂牌了。据《中国房(fáng)地产报(bào)》，2023年(nián)12月份(fèn)，秦农银行也曾挂(guà)牌出售(shòu)上述房源(yuán)，不过当时共有25套，其(qí)中7套(tào)为商(shāng)铺。挂牌结束后，这7套商铺全部成(chéng)交，剩余的(de)18套住宅即为上述住宅，总(zǒng)价约(yuē)为1590.09万元。而此(cǐ)次挂牌的房源(yuán)总价约1393万元(yuán)，相较于上次下调了196.41万(wàn)元。

　　西安二(èr)手房(fáng)价格整体走弱不(bù)假，但(dàn)远(yuǎn)低于市场却出售遇冷(lěng)，或许还与这批(pī)房源的产权关系有关。

　　在挂牌信息中提(tí)示，目(mù)前房产证载所有权人与现出售人(rén)秦农银行莲湖支行不一致（由于2015年信用社体制改革，因(yīn)多种原因暂未(wèi)变更权属人名称）。

　　记(jì)者以寻求购房(fáng)者身份(fèn)致电挂牌(pái)信息电话，对方告知道，莲湖支行挂牌的16套房源(yuán)中，只有（玉祥阁）那三套房产是在个人名下，所以比其他要(yào)便宜得多，其中(zhōng)两户配合意愿度低，后续(xù)交易过程(chéng)可能需要动(dòng)用法律手续，另外，莲湖支(zhī)行、户主、购买人三方在签合同、过户、打账等流程上如(rú)何获得房管部(bù)门认可备案也是个(gè)问题。

　　“即使配合意愿度高的情况下，国(guó)有资产在一(yī)些程序问题上也可能导致过户进展缓慢，处理(lǐ)起来很复杂繁琐(suǒ)。”上述莲湖区房源人士表示，去年卖了(le)一套类似房源，现在这9个(gè)月了还没(méi)过户(hù)，就是卡在(zài)税费问题上。

　　上述人士还表示，“无法(fǎ)保证房源不漏(lòu)水之(zhī)类(lèi)的，都是20年的(de)老房子了，因为之前长期没住人，有可能比同小区房源平均质量还要差(chà)一些。”

　　一位玉(yù)祥阁房源附近的房屋中介(jiè)人士表示，附近小区里(lǐ)房子基本不会空，有(yǒu)一部分住的(de)，也有一部分(fēn)是(shì)租的，只要价格到位不愁租，租(zū)金(jīn)每月基本在2500元(yuán)左右。

　　优化资产结构？

　　一般而言，大型国企及上市公司挂牌出售房产，无外乎两种(zhǒng)原因：

　　一是确因闲置而出售：为了盘活(huó)固(gù)定(dìng)资(zī)产，提高资(zī)产(chǎn)运营效率，减少不必(bì)要的成(chéng)本开支，从而提高整体运营效率；二是出于优化业绩(jì)：因为业绩压力，通过出售房产来改善财务(wù)报表，在短期内提振公司业绩。

　　业绩压力并不算(suàn)大，“优化资产结构”更可能(néng)是(shì)秦农银行考虑的方(fāng)向。

　　据悉，秦农银行是2015年在(zài)原西安市城六区农村信用合作联社基础上，以新设(shè)合并方式组建的一家省级农(nóng)商银行。秦农银行相关(guān)负责人告诉记者，改制过程中，原来各(gè)联社的债权债务及法律关系(xì)由秦农银行(xíng)进(jìn)行承继，上(shàng)述18套房(fáng)源就是改制以前(qián)原信用(yòng)社联社时期(qī)购置的，对这些(xiē)权属是没有争议的。

　　该秦农银行负责(zé)人进一步表(biǎo)示(shì)：“我们(men)这个资产实际上是属于一种正常处置，按照我行发展规划及相(xiāng)关文件，我们自有(yǒu)的不动产要盘活处置，作(zuò)为金融(róng)机构，我们肯定也要优化资(zī)产配比、提高资本充足率(lǜ)，当然去(qù)年的情况不是非常理想(xiǎng)，流拍了。”

　　上述(shù)莲湖支行挂牌所留电话人士亦表示，秦农银行正在清理相(xiāng)关资产以求盘活国有资产。据他介绍，莲湖支行上架的16套房产，基(jī)本都是2000年前后的单位团购房(fáng)，当时有职工退房，最后(hòu)就退到了单位名下，有(yǒu)3套后来(lái)发现还在个人名下。长安支行挂牌电话人(rén)士(shì)也表示(shì)，“挂牌房源属于单位当时买的房，但是现在有好多原因，需要把这些固定资产都卖掉。”

　　“不少住(zhù)宅20年都(dōu)是闲置的，这些房产对于企业来说是有(yǒu)税的。”上述挂牌电话人士表示。

　　不过(guò)，从当(dāng)前(qián)挂牌情况来看，上述18套房源仍存(cún)在无法全部脱手的可能。

　　对此，秦农银行相关人士表(biǎo)示，按照国有资(zī)产交易管理规定，一般国有(yǒu)资产(chǎn)对外首次(cì)挂牌肯定要按(àn)照评估价，如果(guǒ)没有(yǒu)成交，就会根据市场反馈再确定新的挂牌价(jià)格，或者(zhě)重(zhòng)新确定盘活处置方式，有处置的(de)，有盘活的，有出租的，最终的要求是一房一(yī)策，把盘活处(chù)置推进下去，最终要达到的一个国有资产保值增值，后期我(wǒ)们可能还会有少(shǎo)量的商(shāng)铺会进(jìn)行盘活处置(zhì)。

　　实际(jì)上，将价值不大的固定资产梳理出清，或也(yě)符(fú)合(hé)秦农银行战略(lüè)需求。

　　2021年印发的《陕(shǎn)西省“十四五”金融业高质量发展规划》明(míng)确提到，“支持秦农银行争取在全省布局，加快筹备上市，走特色化(huà)发展道路，打造全国一流农商行”。

　　“全省(shěng)布局(jú)”和“筹备上市”或是秦农银行未来发(fā)展的一条主(zhǔ)线(xiàn)。近年来秦农(nóng)银行在合并(bìng)吸纳上动作频频，2024年(nián)7月，秦农银行蓝田支行、周至支行正式挂牌开业，标志着秦农银(yín)行改革任务完成(chéng)，再(zài)次吸纳合并两家(jiā)农商行，银行营(yíng)业网点数量变更为442家，继续(xù)位(wèi)居(jū)西安市金融机构(gòu)首位。

　　而倘若要进行《陕西(xī)省“十四五”金(jīn)融(róng)业(yè)高质量发展规(guī)划》提到的——“筹备上市(shì)”，上述(shù)类似老(lǎo)旧房产的固定资产对上市毫无帮助，甚至可(kě)能成为累赘。

　　从经营角度看，当(dāng)前秦农银行(xíng)整体经营还是比较稳健的。2023年公司总资产(chǎn)、营收、净利润(rùn)分别为4441.19亿元、72.04亿元、18.55亿元，分别同比(bǐ)增长9.33%、13.16%、-0.30%，联合资信(xìn)出具的2024跟踪(zōng)评级报告，维(wéi)持秦(qín)农银行主体(tǐ)长(zhǎng)期信用等级为AA+，评级展望为稳(wěn)定。

　　但秦农银行也有些问题比较棘手。例如评级报告提示：1．秦农银行贷款行业及客户集中度较高，房地产业贷款不良率高；2．关注类贷(dài)款(kuǎn)和不(bù)良贷款规模及占比有所上升(shēng)，信(xìn)贷(dài)资(zī)产质量(liàng)面临一(yī)定下迁风险(xiǎn)，拨备水平有待提(tí)升(shēng)。

　　评级报告显示，秦农(nóng)银行最大十家客户贷款比例2019年至2023年分别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而(ér)据《中国经营报(bào)》统计，2022年14家主板、新(xīn)三板上市农商行(xíng)前十大贷款客户占(zhàn)比的平均值为30.12%，远(yuǎn)低于秦农银行(xíng)。

　　客户集中或与(yǔ)其省级农商行(xíng)定位有(yǒu)关，联合资(zī)信评级报告中指出：“贷款(kuǎn)客户集中度方面(miàn)，秦农(nóng)农商银行加大力度支持‘一带一路’等省内重点项目和西安市本地国有企业，投放了(le)部分基础设施建设类贷款，导致其(qí)客户集中度水平较(jiào)高，面临一(yī)定(dìng)的贷(dài)款客户集中风险……”

秦农银行出售18套西安房源="font-L">　　值得注意的(de)是，秦农银行前(qián)十大(dà)客户中出现逾期的情况。评级报告显示(shì)，贷款前十大户主要涉及交通运输业(yè)和建筑业，2023年年末贷款前(qián)十大户中涉及逾(yú)期贷款余额(é)16.00亿元(yuán)（单户逾(yú)期）、无不(bù)良情况，针(zhēn)对大户大额逾期情况(kuàng)，秦农银行正在积极协调化解，但未来实际处置情(qíng)况有待观(guān)察(chá)。

　　秦农银行在一些信贷风险核心数据上(shàng)低(dī)于行业平均值，2023年末，我国商业银行不良贷款(kuǎn)率、关注类贷款占比分别为1.59%和2.20%，分(fēn)别(bié)较上年(nián)末下降(jiàng)0.04和0.05个百(bǎi)分点，拨备覆盖率为205.14%。而截至2023年(nián)年(nián)末，秦(qín)农银行不良贷款率(lǜ)、关注类(lèi)贷款占比分别达到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个(gè)百(bǎi)分点，拨备覆盖率164.59%，同比下(xià)降4.62个百分点。

　　评级报告中显示，秦农农商银行(xíng)凭借(jiè)良好的(de)客群基础及广泛的网(wǎng)点分布等优势，坚持服务实体经济的(de)战略导向，专注服务“三农”、中小微企业(yè)以(yǐ)及个人客户，存贷款业务市场竞(jìng)争力(lì)较强；陕西省金融机构众多带来的同业(yè)竞争压力较(jiào)大，2023年，秦农农商银行(xíng)存贷(dài)款(kuǎn)业务市场占有率在当地同业中保持中上游(yóu)水平。

　　封面图片来源：每日经济新闻(wén)记(jì)者夏子博摄

责任(rèn)编(biān)辑：李琳(lín)琳

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