存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来源：时代财经<存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？/p>

　　作(zuò)者：王(wáng)晨婷

　　“存量房(fáng)贷降到多(duō)少你才不提前还贷？”这是最近社交网络(luò)上时(shí)常被(bèi)讨论的话题。

　　新房利率一(yī)降再(zài)降。据瑞银方面(miàn)估算，如今，新房房(fáng)贷利率仅3.3%，而存量(liàng)房(fáng)贷利率(lǜ)平均(jūn)达逾4.1%。80个基(jī)点的差距下，存量房(fáng)贷高位站岗者(zhě)“绷不住了”。

　　与此同(tóng)时，大行房贷(dài)规模缩水、个人住房贷款不良率抬头。近期，市场关于存量房(fáng)贷降(jiàng)息的讨论再起，有消息称，存量按揭客户有(yǒu)望与银行重新(xīn)协商房贷利率(lǜ)。

　　9月5日(rì)，关于(yú)存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？d="stock_sh600036">招商银行APP北京地区开始测试“存(cún)量房贷利率调整(zhěng)”功能(néng)的消息，也引起(qǐ)不少(shǎo)关注。对此，招商银行(xíng)方面表示，网(wǎng)传该行APP截图中的“存量(liàng)房(fáng)贷利率调整”是去年上线的功能，针对的(de)是上轮房贷利率调整业务的办理，并非当前市场讨论的本轮房贷利率调整(zhěng)。

　　还(hái)有消息称，也可以将现有按揭贷款直接(jiē)转入其他银行，并重新签(qiān)订按揭合同。据称，该方案可能(néng)对首套和(hé)二套都适用，首次下调可(kě)能发生在未来几周内。

　　瑞银大(dà)中华金融行业研究主(zhǔ)管颜湄之预计，央行或在数月后(hòu)下调存量房贷利率。

　　但存量房贷降息，压力与动力并存，首(shǒu)当其冲的(de)就是拖累银行息差。招商银行(xíng)行长王良(liáng)日前(qián)明确表示(shì)，该政策还没有得到确认，如果落地将对银行业(yè)的(de)存量按揭利率带来一定负面的影响。

　　百万房贷有望少还12万

　　事实上(shàng)，存量房贷降低并不(bù)是新鲜事。在去年9月，存量房贷利率已经进行过(guò)一次统(tǒng)一调整。

　　当时的政策主要面(miàn)向存量首套房，要求存量房贷下调后(hòu)的LPR加点不能低于发放时的城市下限。央行指(zhǐ)出，政策(cè)实施(shī)首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合(hé)计4973万笔(bǐ)、21.7万亿元人民币、平均(jūn)降(jiàng)幅73BP，即居民每年减少偿付1584亿元(yuán)。

　　按照央(yāng)行发布的《2023年第四(sì)季度中(zhōng)国货币政策执行报告》，截至(zhì)2023年底，已(yǐ)有超过23万亿元存量房贷的利(lì)率完成下调，调(diào)整后加权(quán)平均利率是4.27%。

　　如果具体到借款人，按照100万元按揭贷款、等额本息还(hái)款(kuǎn)计(jì)算，存量按揭利率下调70bp，估(gū)算可(kě)降(jiàng)低借款人月供约400元，节约月供(gōng)和总还款额(é)约5%。

　　若(ruò)新(xīn)一轮(lún)存量房贷降息落地，可能会降多少？

　　开源证券首席宏观分(fēn)析(xī)师何宁在接受(shòu)时代财经采访时(shí)认为，若调降存量房贷(dài)利率，潜在空间或2倍于2023年9月。具体的操作可能涉及两方(fāng)面，一是面向存量非首(shǒu)套房、类似于2023年9月的补降，存量非首套房贷规模约15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减少偿付(fù)788亿元-1182亿(yì)元。

　　第二种可能性(xìng)，即跟进“517新政”。今年5月(yuè)17日取消房贷利率下限后，二(èr)季度加权平均(jūn)房贷利率迅速下降24BP，而存量(liàng)房贷并(bìng)未享(xiǎng)有，该部分若按30-40BP计算，则居民每年减(jiǎn)少偿付1134亿元-1515亿元。

　　如果假设全(quán)部按揭贷款利率(lǜ)通过(guò)转按揭和自主(zhǔ)调整的(de)形式下(xià)调至新发放利率水(shuǐ)平，中金研报(bào)估算，存(cún)量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息(xī)支出每年约2400亿元。

　　按照100万元按(àn)揭贷款、30年期等额本息还(hái)款计算，存量按揭利率下(xià)调60bp估算可降低借款人月供约340元，总(zǒng)还款额大(dà)约能省下12万元。

　　房贷降息博弈

　　上海首席经济学家金融发展中心副主任刘煜辉近期表示，中国应该大幅(fú)度地降低存量(liàng)房贷（38万(wàn)亿元）的利息水平，甚至完全(quán)可(kě)以与10年期和30年(nián)期的长(zhǎng)期国债利率绑(bǎng)定。因为中国没有(yǒu)完备的个人破产制度，与国际上通行做法比较，中国(guó)的银行承担的风(fēng)险实际上是要小很多的。

　　然而(ér)，备受(shòu)期待的存款房贷降息想要(yào)落地，还存在不少压力。

　　国(guó)盛金融研究团队预测(cè)，若(ruò)存量房贷利(lì)率下调，预计实际(jì)降幅将小于45bps，对银行息差产生约6bps的负向(xiàng)影响，对净利润增速(sù)影(yǐng)响约-5.3%。

　　净息差，一般用(yòng)以衡量银(yín)行生息(xī)资产的获利能力，也就是赚钱的能力，是银行(xíng)核(hé)心的效(xiào)益(yì)性指(zhǐ)标之一，而(ér)净息差降低，则意味着(zhe)银行从(cóng)传统存贷业务中获取的利润在持续减少。

　　近期，银行(xíng)净息差逐渐止跌，但仍处历史最(zuì)低水平。截至2024年6月末，42家(jiā)A股上市银行的平均净息(xī)差为1.64%，较上年末下(xià)降(jiàng)了0.14个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)，共30家A股上市银行净(jìng)息差低于1.8%的(de)“警戒线”。

　　不过，中金研报(bào)认为，虽然存量按揭利率的可能调整对(duì)银行息差形成影响，但假设负债成本同(tóng)步(bù)调整(zhěng)，预(yù)计对于(yú)息差的总体影响是中性的。

　　“实际上，即使不(bù)调整存量按揭利率(lǜ)，居民可能仍在通过提前还贷、或者是通过经营(yíng)消费贷置换等方式对(duì)银行息差形成压(yā)力。”研报称，息(xī)差能否企稳(wěn)，根本上取决于居民是否通(tōng)过偿(cháng)债压力降低实现信贷需求的改善。

　　提前还贷(dài)的现象“风靡”近一年，按揭(jiē)早偿率仍位于14%左右的高位，还可能存在使用消费和(hé)经营贷置换(huàn)按揭的空间。在提前还(hái)贷压力较大的情(qíng)况(kuàng)下，调整存(cún)量房贷利率(lǜ)在一定程(chéng)度上对银行和借款人来说是“双赢(yíng)”，也能释放更多消费活力。

　　但若考(kǎo)虑“转按揭”，银行要面(miàn)临的压力或许(xǔ)更大。

　　转按揭，简单来说，是(shì)将目前房贷换(huàn)成其(qí)他银(yín)行利率更低的房贷。颜湄之估计，若(ruò)允许按揭贷款(kuǎn)人自行转换银行，就会(huì)刺激竞争，可能会把银(yín)行的按揭利率(lǜ)拉得更低，或跌(diē)至2.1%-2.3%，对银行(xíng)利润影(yǐng)响严重。她预计，目前不(bù)会完全(quán)开放转换按揭，但若最终要市场化的(de)话，相(xiāng)信会朝着此方(fāng)向发展。

　　招商(shāng)银行行长王良日前(qián)在业绩发布会上表示，招(zhāo)行还没有接到宏观按揭管理部门，人民银行或者国家金融监督管(guǎn)理总局的意见，也没有征求过银行意见。“这方面政策推出的话，对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。宏观管理部(bù)门会做好充分(fēn)论证和研究，推出这样的政策。”王(wáng)良表示。

　　广(guǎng)东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议(yì)，尽可能一次性降到中长期定(dìng)期存款利率(lǜ)的水平(píng)，让居民(mín)形成按揭仍旧是低利率、普惠(huì)利率的观感和印象，进而(ér)减少(shǎo)提前还贷(dài)，鼓励按揭买房。

　　“尽(jǐn)管(guǎn)此举可能(néng)降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款(kuǎn)的形势。把贷款增量做起来，即便利率低了，总利(lì)润(rùn)也是不变(biàn)的，而且资金成本也下降了。对商品(pǐn)房销售的影响，趋势上无法扭转，但斜(xié)率上可以缓解下滑。”李宇嘉对时代财经说。

　　对于借款人来说，比(bǐ)起期待存量(liàng)房贷利率的调整，目前更现实的方式或许是“商转(zhuǎn)公”。

　　近(jìn)期，已有山东青岛、江西赣州、安徽(huī)宣城等(děng)近30个城市的住房公积金中心发布“商转(zhuǎn)公”政策，借款者可根据相关(guān)规定，将部分或全部商贷转换成公积(jī)金贷(dài)款(kuǎn)。

　　以商贷利率(lǜ)3.95%为(wèi)例，公积金贷款首套利率为2.85%，选择(zé)等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金(jīn)贷款(kuǎn)月供比商业贷款减少365.88元，一年节省4390元(yuán)，30年(nián)将节省13.17万元。

　　目前，北上广(guǎng)尚未跟进“商转公”政策。今年5月(yuè)，广州住房公积金管理(lǐ)中心曾在回复居民问(wèn)询时表(biǎo)示，目前国内开(kāi)展“商转公”业务的城市除深圳，基本均为体量较小的城市，北京(jīng)、上(shàng)海均未开展此项业务。

责任编辑：王馨茹

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