上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急

证券时报记者张达

今年以来(lái)，房地产行业持续调整。在5月17日中(zhōng)央出台的一系列支(zhī)持政策作用下，6月(yuè)、7月房地产市场出现积极变化，商品房销售、房企到位(wèi)资金等多指标同比降幅持续收窄。如何(hé)看待(dài)未来的市场走(zǒu)势、房企向新发展(zhǎn)模式转型(xíng)进展如何(hé)，成为近期房企业绩发布会(huì)上的热点问题。

从多家房企半年报业绩(jì)发(fā)布会内(nèi)容来(lái)看(kàn)，尽管房企高管普遍认为，目前房地产市场仍处于调整阶(jiē)段，市场(chǎng)信心有待恢复(fù)，但是对于行业中长(zhǎng)期发展仍(réng)充满信心。同时，房企向新模式转型进展加快，多家房企经(jīng)营性业务贡献持续提升，积极优化债务结构以保障(zhàng)现金(jīn)流安全(quán)成当(dāng)前重要任务。

对中长期市场有信心

上半年，房地产市场深度调整，市场供求关(guān)系发(fā)生(shēng)重大变化，房企销售业绩普(pǔ)遍出现不同程度(dù)的下滑，未来房地产市场走势备受关注。

越秀地产董事长(zhǎng)及执行(xíng)董事林昭远表示(shì)，“5·17”新政后，6月份(fèn)市场有所反弹，7月份下滑空间(jiān)逐步收窄。总体来看，市场还处于寻求平衡的胶(jiāo)着状态。下半年，随着政策宽松(sōng)力度的加大和市场信心(xīn)的(de)逐(zhú)渐恢复，预(yù)计房地产市场将筑(zhù)底企稳。

林昭远还表示，房地(dì)产作为国家(jiā)的重要支柱产业之一，整个市(shì)场规(guī)模(mó)预期能(néng)够保持8万亿元到10万亿元的(de)水平。越秀地产目前所进入的城市总体成交规模都在2000亿元以上，存(cún)量市场仍有所发展(zhǎn)，“我们对未来市场充满信心”。

对于行业未来(lái)发展(zhǎn)趋势，万科董事会主席郁亮也给出积极的判断。他认为，中(zhōng)长(zhǎng)期来看，潜(qián)在住房需求已经过了历史峰值(zhí)，但绝对量的规模仍然巨大。而从(cóng)短期(qī)来看，经过了三年的市场调整，新房的性价比在提升(shēng)，政策对多(duō)样化住房需求的支持力度也(yě)在持续(xù)增加，这(zhè)些都在为(wèi)市场(chǎng)需求的复苏积蓄能量，为新(xīn)发展阶段的到来提供土壤。

郁亮进一步(bù)解释(shì)，首先，随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规(guī)模变为产品力和服务力(lì)，目前新房(fáng)的产品力、服务力比之前有了非常大的提升。同时，房价经过(guò)了三年调整(zhěng)，已经回落到(dào)一个相对比较(jiào)合理的水平，新房产(chǎn)品的性价比有比较(jiào)大的提升。另外，从政策端来看，随着各个城市落地因城施策，无论是购房门槛，还是首付比例和按揭利(lì)率水平，包括(kuò)“90/70”政策、普通(tōng)住宅(zhái)标准的调整等，对多样化住房需求的支持让买房变(biàn)得更容易了，消费者的信心在(zài)逐步(bù)恢复，居住支出(chū)负(fù)担有(yǒu)明显降低，购买力也在提高，这为需求的复苏创(chuàng)造了良好的条件。而从供给端看，今年上半年(nián)全国住宅新开工(gōng)面积同(tóng)比下降24%，意味(wèi)着全年新开工面积大概是5亿(yì)平方米左右，新(xīn)房的供应量是相对不足的。因此(cǐ)，供求上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急关系的改善(shàn)，为市场走出低谷、重拾向上动力创造了条件。

转型发展步(bù)伐加快

面对行业的深度调整，单一依(yī)赖地(dì)产开发(fā)业务的模(mó)式已然难以持续增长(zhǎng)，房企纷纷加快多元化(huà)转(zhuǎn)型步伐，向新发展(zhǎn上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急)模式(shì)积极探索。多(duō)家提前布(bù)局商业、长租公(gōng)寓、物(wù)业(yè)等经(jīng)营性业务上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急的房企，经(jīng)营性业务对业绩的贡献持(chí)续提升。

2022年就开始调整转型的龙湖(hú)集团(tuán)进展较快。今年上半年，龙湖实现合同销售额511.2亿(yì)元，营业收入468.6亿元(yuán)。其中，经营性收入(rù)131亿元，同(tóng)比(bǐ)增长7.6%，对集团整体收入的贡(gòng)献占比达到28%；经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%，对(duì)集团的利(lì)润贡献更(gèng)提升至80%以上。

龙(lóng)湖集团董事会主席(xí)兼首(shǒu)席执行官陈序平表示(shì)：“按照这个速度，我(wǒ)们预计在2028年底，集团的(de)经营性收入占比能够过半(bàn)。到那时，整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”

华润置地的转型创新也取得实(shí)质进展。华润置地执行董事、董事会主(zhǔ)席李(lǐ)欣在业绩发(fā)布会上(shàng)回答证券时(shí)报(bào)记者提问时表示，房地产行业已经全面进入存量时代，在(zài)开发销售型业务方面，公司已经摆脱业绩达成单纯依赖增量的惯性思(sī)维，将工作重心转移到库存去化上来，提升全价(jià)值链的(de)组织能力。同时，不动产投资(zī)信托基(jī)金(jīn)政策持续推进下(xià)，公司经营性不动(dòng)产与资(zī)管业务已经初具规模，向大资管业务转型已经成为一种势能。

“到目(mù)前为止，华润置地整个资产管理规模(mó)约 4500亿元，而且经营性不动产营收占比超过了25%，利(lì)润(rùn)占比可能更高，说明华(huá)润置地转型业务呈现蓬勃(bó)壮大的(de)状态。”李欣说，华润置地已(yǐ)经成功实现从住宅第一(yī)增长曲线向商业第(dì)二(èr)增长曲线的跨越，接下来(lái)还将围绕(rào)生态圈要素(sù)业务，在城市代建、场(chǎng)馆运营、租赁住房等(děng)三个细分赛道上重点发力，全面推动城(chéng)市运营商战略(lüè)定位(wèi)的落地。

面对(duì)房地产(chǎn)行业出清(qīng)和(hé)转型交织的困难时期，美的(de)置业选择了特殊的(de)重组方案，将开发业(yè)务从上市平台剥离出去，构建“开发代(dài)建+物管服(fú)务+资产运营+房地产科技”的业务模式。美的置业董事会主席、执(zhí)行(xíng)董事兼总裁郝(hǎo)恒乐表示，目前房(fáng)地产开发性业务承压，但是围绕房(fáng)地产产(chǎn)业链的经营业务前景广阔，相信美的置业重(zhòng)组后所(suǒ)保留的资产运营、地产科技等业务都有良好的增(zēng)长空间(jiān)。

优化债务(wù)结(jié)构是关键

在当前市场(chǎng)形势(shì)下，保证现金(jīn)流安全(quán)至关重要，房(fáng)企投资拿地变得更加(jiā)谨慎，想方设(shè)法削减债(zhài)务成为最紧迫的任务。

“在(zài)践行新旧模式转换时，最关键的是处理好债务问题(tí)。”陈序平说，地产开发的特点是规(guī)模(mó)大、周期短，但不确定(dìng)性(xìng)也大，大多数(shù)的(de)债务是建立在旧模式的基(jī)础上的，如果(guǒ)债务结构没有完成切换，很(hěn)难完成业务转型(xíng)。

陈序平(píng)进一步表示，在向新发展模式转换时，要优先做的是优化债务结(jié)构，一是要把债务规模降下来，二是要把债(zhài)务(wù)周期拉长。龙湖就是用所有业务的正(zhèng)向经营性现金流去压降负债总额，即用(yòng)正现金流去降负债总额(é)，同时，用长周期(qī)的经营性物业贷(dài)款去替换3到5年(nián)期的信用债融(róng)资。“在完成债务结构优化后，才有可能实现新(xīn)模式的(de)转换，以及收入及利润的转换。”

据介绍(shào)，龙湖从2023年开始就主动(dòng)有序地(dì)压降负债规模，截至目前，龙湖2024年内已经归(guī)还了107亿(yì)元境内公开债，年内剩余到(dào)期境内公开债(zhài)仅10亿元(yuán)，供(gōng)应链ABS、商票(piào)等均已清零。至2026年底(dǐ)之前，龙湖已无境外公开债(zhài)券到期。

面对阶段性经营困难，万科上半年在保障现(xiàn)金流和偿债方面(miàn)也做了多方面努力。除了积(jī)极销售(shòu)、推进大宗(zōng)交易和资产盘活、逐步(bù)退出非主业业(yè)务和投资这三项工作回款(kuǎn)1370亿元左右外，万(wàn)科执行副总裁、财务负责人韩(hán)慧华介绍，在(zài)上半年，万科完成73亿(yì)元的境内(nèi)公开债券和折合人民币约104亿元(yuán)的境(jìng)外公开债券的偿(cháng)付，年内尚有9月到期的20亿(yì)元境内公开(kāi)债券待兑付。下(xià)半年，除了经营端(duān)创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融(róng)资模式，同时继续争取银团贷款(kuǎn)、经营性物业贷等(děng)机会，提供(gōng)增(zēng)量流动性，以此保障债务的安全兑(duì)付。

绿城中(zhōng)国管理层表示，公司下半年乃至(zhì)明年上(shàng)半年(nián)，还是保持底线思维、谨慎稳健(jiàn)的经营策(cè)略。今(jīn)年投资更为谨慎，宁可(kě)错过也不错投，总(zǒng)体(tǐ)投资力度会比去年稍微弱一些。据介绍，绿城于2024年到期的(de)所有境外贷款，已于上半年基本完成置换，2025年到期的剩(shèng)余债务的置换(huàn)工作也已经启动，目前正在按计划有(yǒu)序推进。

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