4月29日(rì)，沪指收(shōu)涨0.79%站上3100点，创年内(nèi)新(xīn)高，而房地(dì)产板块(kuài)迎来暌违已久的集体暴(bào)涨，万科A时隔500余天再度涨停；中证800地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数收涨6.34%，日(rì)线录得三(sān)连阳，近3日累计涨幅达12.77%，多(duō)只地产ETF场内价格也飙(biāo)升。

事实上，在走势(shì)不振(zhèn)多个(gè)季度(dù)后，公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)板块的偏好(hǎo)也已逐渐降(jiàng)低。据统(tǒng)计，2024年第一季度地产股的持仓总市值为256.70亿元，环比增速为-20.95%，多只房地产龙头(tóu)的公募持股比例也(yě)连年下降。有基金经理认(rèn)为，当前部(bù)分优质房企市值隐含的预期过于(yú)悲观，优质房企自身α价值仍有保(bǎo)障，尤其前期减值(zhí)比较充分的公司及历史包袱较轻(qīng)且近几年(nián)扩张较(jiào)快的公司，当(dāng)前(qián)的低估(gū)值提(tí)供了较好左侧布 局价值和安全(quán)边际。

地产股票债券“比(bǐ)翼(yì)齐飞”

个股(gǔ)方面，4月29日中证800地产指数(shù)12只成(chéng)份股涨(zhǎng)超5%。万科A巨(jù)量大单封死涨停板，时隔516天涨(zhǎng)停，新
城控(kòng)股午后炸板后再回封，大悦城、绿地控股收涨超9%，金融街(jiē)、滨江集(jí)团收涨超8%。

债市方面，地(dì)产债涨幅居前，万 科多只债券上涨，“22万科04”涨超7%，“22万科06”涨近7%。

房地(dì)产板块近期缘何大涨(zhǎng)？中航基金认为可(kě)能(néng)有(yǒu)几个方面的原因：

第一，各地新一轮优化楼市政策加码。深圳(zhèn)、成都、南京等主要一二线城 市出(chū)台了多项房(fáng)地产(chǎn)新政。优化政(zhèng)策(cè)主要包括房(fáng)地产“以旧换新”举措、全面放开限购、取消摇号选房等。市场预期(qī)更多一二线城市将在近期发布更多(duō)相关措施，提振了相关板块的市场信心。

第二，外资对中国房地产板块态度转为看多，香港市场(chǎng)房地产板块(kuài)因此涨幅更大。曾在2021年1月下调恒大评级至 卖出的瑞银地产(chǎn)首(shǒu)席林镇(zhèn)鸿(hóng)已转向看多中(zhōng)国房(fáng)地产商，林镇鸿指出，在政府政策(cè)发力、中国(guó)杠杆低于美日当年情(qíng)景、供给减少供需可能在明年反转等因素的支撑(chēng)下，2025年中国地产供需将回到历史平均水平，在21个主要城市土储较重的房地产公司股票将上涨。受到瑞银转向(xiàng)看多的影响，港股房地产公司本轮表现更为强势。

第(dì)三，从实际房地(dì)产销售来看，当前房地产销(xiāo)售中(zhōng)枢性(xìng)震荡已(yǐ)经延续(xù)了近一年(nián)，销售维持稳(wěn)定的情况(kuàng)下，房地产风险走向逐步缓释。2023年下(xià)半年至今，一手房销售实际上一直在(zài)中枢震荡。在2023年年(nián)报中，房地产公司继续大幅计(jì)提减值准备，使得行业整体录得较大幅度的利润下滑。但(dàn)若房地产在当前 销量的位置筑底(dǐ)，即使回升幅度不(bù)大，出于计提减值准备需求下降(jiàng)的考虑，房地产企(qǐ)业利润亦将出现较大幅度的回升。当前房地(dì)产(chǎn)行业整体市净率已不足0.7倍，市场定价了较大的(de)板块破(pò)产风险，未(wèi)来估(gū)值(zhí)重估的空间较(jiào)大。

公募继续整体减配，也有产品选择坚守

在走势不振多个季度
后，公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产板块的偏好也逐 渐(jiàn)降低。据统计，2024年第一季度地(dì)产股 的持仓总市值(zhí)为256.70亿元，环比(bǐ)增速为-20.95%。

时隔超500天再度涨停！公募基金却接连"撤退"......

以万(wàn)科为(wèi)例，过去10年间公募基金对该股配置 比例(lì)最(zuì)高的时间是2021年末，持股(gǔ)比例达到12.84%，彼时万科股价
尚在17—18元/股徘徊，随后(hòu)公募(mù)资金随着万科股价的(de)接(jiē)连下挫也逐步撤退(tuì)，到了(le)2023年末持股比例仅剩5.93%。

同样，保利发展、金地集团等龙头股(gǔ)也是类似(shì)情(qíng)况，大悦城(chéng)公募持股比例更是 多个季度不足2%，招商蛇口(kǒu)则是为(wèi)数不多的例(lì)外——截(jié)至去年末公募持股12.36%，为近五年来最高。

此外，还有部分主动权益类产品(pǐn)一季度内仍重仓地产(chǎn)股，据天相投(tóu)顾数据统(tǒng)计，永(yǒng)赢惠(huì)添利(lì)、工(gōng)银国家战略以及永赢惠添益等8只基金持有地产股比例超过(guò)三成，如永赢惠添利，除了持有(yǒu)地产股外，还(hái)有顾(gù)家家居、欧派家居(jū)等(děng)产业链(liàn)个股；工银国家(jiā)战略也持有索菲(fēi)亚、江(jiāng)山(shān)欧派以及(jí)伟星新材等，从(cóng)调仓方(fāng)向来看，上(shàng)述几(jǐ)只基金连续多(duō)季度均坚守在地产以及相关产业。

最重仓房地产板(bǎn)块(kuài)的当属中航混改精选，其基金经理在去年三季度将持有的中国平安(ān)、恒瑞医药(yào)、贵州茅台、紫金矿业(yè)等(děng)个股悉数(shù)调向了房地产板块，截(jié)至去年(nián)末，前(qián)十(shí)大(dà)重仓股均为地(dì)产(chǎn)股，合计(jì)持股比例达到七成。

对于(yú)当(dāng)下地产股行情的研判，华宝基金认为，当前房地产板块超跌明显。叠(dié)加近期政策
利好催化，以(yǐ)及板(bǎn)块(kuài)基本面修(xiū)复预期，中证800地产指数估(gū)值有望继续向上修复。

数(shù)据显示，中证800地产指数此前连跌4年，今年开年以(yǐ)来仍延(yán)续跌(diē)势，其PB估值下探至历史低位。截至4月29日，中证(zhèng)800地产指数(shù)PB估值为0.56倍，低于近10年(nián)超99%的时间区间。

 

更(gèng)看好风险逐步出清的个股

展望后市(shì)，在(zài)房地产行业以(yǐ)及个股选(xuǎn)择中，多名基金经(jīng)理均表示需要关注风险出清充分的个股(gǔ)。

中航混改精(jīng)选基金经理在(zài)一(yī)季报中表示，看好由全球需求复苏带来的中国国内经济(jì)修复和上市公司(sī)盈利改善。“受到过去3年(nián)的需(xū)求下行周期(qī)影响，中国房地产市(shì)场显著超调，在经济复苏的大背(bèi)景下(xià)，我们(men)当前看好估值低位、风险逐步出清、需求(qiú)有望逐步企
稳的房(fáng)地产
板块，精选估值合理、风
险出清充分、景气度较高的(de)优质公司
。同时关注海外市场环境变化，对美(měi)联(lián)储货币政策和
宏观经济(jì)预期变化进行积极(jí)应对。”基金经理认为。

银(yín)华智能建造则(zé)在(zài)一季报中回顾，去年二季(jì)度开始，房地产销售 和投资走弱，同时出(chū)口(kǒu)增速由正转负，带动总需求下行。而今年二季(jì)度房地产投资环比增速预计好于(yú)去年，出口可能也不会快速下(xià)行。

因(yīn)此后续关注 三方面变化，一是基(jī)建投(tóu)资带来的实 物工作(zuò)量增(zēng)长情况，二是“三大(dà)工程(chéng)”会否带动房地产投资(zī)降幅收窄，这(zhè)两项将(jiāng)决定工业(yè)需求回升的斜率；此外，设备投资高增长的持续(xù)性(xìng)也需要进一(yī)步关(guān)注。

“2024年(nián)有望成为(wèi)基本(běn)面见底(dǐ)之年，优质企业有望优(yōu)先受益(yì)。当(dāng)前部分(fēn)优质(zhì)房企市值(zhí)隐含的预期过于悲观，优质房企自
身α价值(zhí)仍有保障，尤其前期减值比较充分(fēn)的 公司及历史包袱较轻且近几年扩张较快的公司，当前的低估值提供了较好左(zuǒ)侧布(bù)局价(jià)值和安(ān)全边际。”银华(huá)智能建
造的基金经理认为。

责编(biān)：王璐璐

校对：高源

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