香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在(zài)今年2月末香(xiāng)港特区(qū)政府(fǔ)宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港(gǎng)楼市一度重(zhòng)回火热。市场(chǎng)交易明显转旺，政策效果(guǒ)一度“好(hǎo)于预期”，楼市(shì)呈现出短暂的繁荣景象。

但随着时间的推移(yí)，市场的(de)热情逐渐冷却。如今，距离政(zhèng)策颁布已有半年(nián)，在大批购买力被消化后，香港楼(lóu)市又重归冷清。

据香港土(tǔ)地注册处数据，8月香港整体物(wù)业（包括一手(shǒu)私楼、二手住宅、一(yī)手公营房屋(wū)、工商铺、纯车位及其(qí)他等）注册(cè)量(liàng)录4729宗，较7月(yuè)5262宗下跌约(yuē)10.1%，创近半年来的新低。

楼价(jià)方(fāng)面也已下(xià)跌至2016年9月(yuè)底时的水平，中原城市领先(xiān)指数CCL（中原(yuán)地产按周统计的楼价指数，用(yòng)来反映(yìng)楼(lóu)价(jià)走势）最(zuì)新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自(zì)2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较(jiào)2024年3月撤辣(là)前的低位也(yě)下(xià)跌了(le)3.03%。

对于香(xiāng)港楼市的现状(zhuàng)，美联(lián)集团主席黄建业指出，“当前市民对经济前景缺乏信心，对入市感到犹豫(yù)。楼市基(jī)本因素虽然好转，但未能吸引更(gèng)多买家入市，令物业交投(tóu)未(wèi)能(néng)一直维持撤辣初期的高水平，甚至回落至‘撤辣’后新低”。

楼市呈现“量升(shēng)价跌”趋势

回顾2024年(nián)开年至今(jīn)香港楼市的表现，整体呈现“量升价跌”的(de)趋势。

据美联物业研究中心综合土地注册处资料显(xiǎn)示，住宅方(fāng)面，不包括(kuò)一手公营房屋在内，1-8月香港一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高(gāo)出约7.8%，并为整体物业(yè)注(zhù)册量创三年同期新高的动力来源。

但楼价却在持续下跌，据香港差(chà)估(gū)署统计(jì)，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创今年最大跌幅，已连跌三个月，累跌 4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数(shù)已返回(huí)8年前低(dī)位。

就具体楼盘来看，8月(yuè)份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港面积计量(liàng)单位，一平方呎约等于(yú)0.09平方(fāng)米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田第(dì)一城(chéng)及美(měi)孚新邨则分别录约31.6%及约31%的跌(diē)幅；康怡花园也下跌(diē)了约30.2%。

十大屋苑中，已有3个屋苑平均呎价跌穿万港元水平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大(dà)屋苑之中(zhōng)最低，8月份最新报约8224港元；至(zhì)于美孚(fú)新邨及映(yìng)湾园(yuán)则分别录约9793港元及约9863港元。

“楼价指(zhǐ)数持续下跌(diē)，返回八年前水(shuǐ)平，加上经济不景气，早前更传出银行追收还款，及拖慢按揭审批(pī)，虽然政府与银行代(dài)理协助中小企，以(yǐ)及为按揭审批时限(xiàn)作出承诺，但对(duì)加快(kuài)物业(yè)成交作用不大”，中原地产亚太(tài)区副主席兼住宅部总裁陈永杰(jié)指出(chū)。

另外，伴(bàn)随楼市成交(jiāo)的逐渐回落，香港地产界的中介从业人数也在持续减少。

据香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)代理监管局数据显示，截至(zhì)8月底持牌代理录38723人，按月再(zài)减少(shǎo)57人(rén)，连续4个月下跌，人数续创近6年半的新低。

内(nèi)地买家较高峰期大幅减少近七成

此前，因“撤辣(là)”后内(nèi)地(dì)买家在香港购房无需支付大额“辣(là)税”，吸引了大批内地客赴港(gǎng)看房。如(rú)今随着香港楼价的下跌，去香港买(mǎi)房的内地人也越来越少(shǎo)。

据中原地产数据显示，在2月份宣布“撤辣”以后，反(fǎn)映内地客入市情况的(de)“普(pǔ)通话拼音买家”买卖(mài)登记数字(zì)一(yī)度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金额超(chāo)过 272亿元，创下了自1995年有纪录以来的历史新高。

不过，自5月份以来该登记数字已连(lián)续下跌3个月，7月最新录得723宗，较6月的758宗减少，额近5%，创5个月新低(dī)，较4月的最高峰更是(shì)下跌了近(jìn)七(qī)成(chéng)，成交金(jīn)额已跌至不足80亿(yì)元，但仍属于历年高位水(shuǐ)平。

但值得关注的是，近日(rì)伴随香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)热度的下降，开发商之间也打(dǎ)起了(le)价(jià)格战，多个新盘都推出了低价促销(xiāo)活(huó)动，价格优势也吸引了部分内地买家出手购房。

比如，大鸿辉集团旗(qí)下的西营盘尚逸，首批单位(wèi)呎价不足2万元，创同区一手新盘8年来的新(xīn)低，还推出了(le)“买楼送楼”的抽奖活动。

据中原地产统计，该盘在7月录得的81宗买卖登(dēng)记中，有超过一半的买家姓名为(wèi)内地买家，是内地买家当月购入最多的楼(lóu)盘。其次是屯门(mén)的NOVO LAND，录得的(de)38宗(zōng)成交中(zhōng)，内地(dì)买家占比也达到了18%。

“内(nèi)地买家和(hé)香港(gǎng)买家的心态是一样的，所谓‘宁买当头起，莫买当头跌(diē)’，认为晚些买会(huì)更便宜，担忧于此所以不出手。等到后续市(shì)场转好，又感觉到(dào)‘迟(chí)买更贵’的时候，他们自然(rán)也会再次入市”，陈永杰表示。

“专才(cái)”计划带动租(zū)金上升

在香港楼价(jià)出现(xiàn)下滑的另(lìng)一边，住宅租金却呈(chéng)现出稳步上扬的趋势。

在仲(zhòng)量联行9月最新发布的《香(xiāng)港(gǎng)住宅销(xiāo)售市场(chǎng)综述》指出，香港私人住宅租金指数距离2019年的历史高位仅相差3%。

尤其是小户型(xíng)的(de)单位，即A类及B类（面积在431-752平方呎）单位(wèi)，租金升幅最(zuì)为显著，租金指数分别录(lù)得6.9%及7.3%的按年增幅。

“香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前style="font-L">面积较小的单位(wèi)租金升幅更为显著(zhù)，主要是受选择(zé)邻近商业区居住的非(fēi)本(běn)地学生(shēng)及专业人(rén)士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需(xū)求(qiú)增加主要来自于‘转买为租’的趋(qū)势”，仲(zhòng)量联行研究部资深董事钟楚如指出。

香港楼价(jià)预(yù)期(qī)的进一步下跌，再(zài)加(jiā)上高按揭供款所造成的(de)财务负担，让(ràng)租房成为当下楼(lóu)市更有吸引力的选择。

仲量联行方面分析认为，近期推动租赁市场增长的主(zhǔ)要因素似乎是新家(jiā)庭数量的增加，以及(jí)租户对自(zì)住业主的比(bǐ)例上升。

近年来，香港的(de)“专才”计划(huà)为(wèi)香港引进(jìn)了(le)大批人(rén)才的同时，也为(wèi)香港楼(lóu)市带来了不少新增需求(qiú)。据政府数字，2023年至(zhì)今年上半年，经各项人才入境计划到港(gǎng)的(de)人才及受养人数合(hé)共已突破25万人(rén)。

而在仲量联行最(zuì)近一(yī)项有关“携(xié)子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有86%的非本地人才受访(fǎng)者正在租(zū)住单位，这比例显著高于整体人(rén)口的比例。

另外，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平(píng)均人数由2.7人减少至2.6人，且家庭住户数(shù)目按年增加1.5%即增加了39800户，达(dá)到(dào)了276万户。

“这一趋势显(xiǎn)示对住宅(zhái)租赁物业的持续需求(qiú)将继续推动租(zū)金增长”，仲(zhòng)量联行(xíng)项目(mù)策略及顾问(wèn)部资(zī)深董事(shì)李远峰(fēng)表示。

此外，港府进一步(bù)推(tuī)动吸引人才的政策，如扩大“高端人才通行证计划”的适用范围，预期也将进一步支(zhī)持此趋势增(zēng)长。因此，中小型住宅单位的租(zū)金和回(huí)报(bào)率在短(duǎn)期(qī)内预计将持续上升。

减息(xī)或让香港楼(lóu)价“止跌回升(shēng)”

对于(yú)当下香港楼(lóu)价的下跌态势，行业普遍期望9月(yuè)在美国减息后(hòu)市场会有所好转。

“如果美国如期落实减息，香港银行虽然未必即时跟随，但方向(xiàng)十分明确，而且相信(xìn)减息(xī)可为各行(xíng)各业带来刺激，对楼市(shì)甚至经济均会带来裨益”，陈永杰表示。

在此前美联物(wù)业的分析中也(yě)指出，以美国加息前后为(wèi)界线，分析(xī)香港十大楼市重要指标(biāo)，发现(xiàn)有多达7个指标都(dōu)出现(xiàn)了显著好转，仅3个未见改善。而在好转的指标中，月入超过10万港元的家庭数目(mù)、香港定期(qī)存(cún)款数字(zì)及内地买家比率皆创出历史新高。

这(zhè)反(fǎn)映出当下香港楼市基调确实较加息前更加巩固和健康，具有止跌回升的条件(jiàn)。

摩根士丹利研究表示，美(měi)联储9月减息后香港楼市将非常受益，香港的住宅价格将在2025年(nián)恢复5%，且(qiě)相(xiāng)比于零售和写字楼市场(chǎng)，住宅市场更(gèng)容易直接受(shòu)惠于此(cǐ)。

不(bù)过，也有市场(chǎng)声音表示，美(měi)国加息周期来得快且急，香港(gǎng)经济的复苏未必能追得上，减息的效果释放需要时间，再加(jiā)上目前香港市场情绪的普遍悲观，或(huò)许效果不会(huì)特(tè)别(bié)快的表现出来。

美联物业预计，由(yóu)于加息影响过(guò)于深远，而且减息(xī)来(lái)得太迟，减息前(qián)楼(lóu)价料仍会向下调整；即使美国减息，香(xiāng)港亦未必实时跟随，预计楼价未会实时急弹(dàn)，而成(chéng)交亦(yì)难以恢复到(dào)三月时的水平，因(yīn)此调整全年楼市预(yù)测，料全年楼(lóu)价或跌约8%，重返2016年中水平。

成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一(yī)手成交(jiāo)量预测至1.6万宗，但同比仍升超(chāo)过五成；全年二手成交量(liàng)预(yù)测亦下调至4万宗，同(tóng)比仍升(shēng)12%。即使调低成(chéng)交预测，无论(lùn)一手或(huò)二手成交皆同比回升，并创下近3年来的新高，可见(jiàn)香港(gǎng)楼市已远离最坏的时(shí)刻。

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