华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环

来源：华泰睿思(sī)

降(jiàng)息是最务实的“稳地产”手段之一，重点在于落地和(hé)执行

随着存量和增量房贷(dài)利率的差距拉大，市场存在存量房贷利率下调(diào)的预期。我们(men)认为调整(zhěng)具(jù)备较强的合理(lǐ)性，当前市场环境下，降息也是务实有效的政策，但难点在于银行商业利益考量，因此需关(guān)注各银行(xíng)实际落地(dì)情况。我们认为存量房贷利率(lǜ)的下调会减少(shǎo)提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于(yú)平(píng)稳价格预期，进(jìn)而促进行业良性循环。

核心观点

“转按揭”的(de)国内外实践现状

银行的“转按揭”指个人住房(fáng)转按(àn)揭贷(dài)款，国(guó)内过去(qù)的(de)转按揭(jiē)主要是针对产权人、借款期限、抵押物(wù)变更所作出的贷款(kuǎn)调整。目(mù)前市场关注度(dù)较高的“转按(àn)揭”主要针对(duì)存量(liàng)房贷利率的(de)调整。参考海外，其转按揭业务(wù)较为(wèi)市(shì)场化，降低利率是主要需求(qiú)之一。以美国为例，类似的业务被称为Refinance，可以做Refinance的机构众多，贷款人可以向多(duō)家贷款机(jī)构提(tí)出Refinance申请，不同的机构经过(guò)评估给出(chū)的(de)贷款利率不尽相同，贷(dài)款人最终选择最理想的机构。日本也可以(yǐ)自由选择转按揭。但值得注意的是，海外市场办理转按揭业务，都需要支付一定的手续费用。

存量和增(zēng)量(liàng)房贷(dài)利率差距拉大是降低存(cún)量房贷利(lì)率呼声越来越大的(de)原因

截至2024年3月，我国存量房贷规模约38万(wàn)亿。根据2023年(nián)11月央行在(zài)2023年前三季度金融统计数据(jù)新闻发布(bù)会上提到，认定为(wèi)首套的存量房贷利率约4.27%，结合今(jīn)年以来LPR的下降，目(mù)前存量房(fáng)贷利率平均(jūn)水平(píng)预计约(yuē)4%。而2024Q2新增个人住房贷款的平均(jūn)利率为3.45%，环比Q1下降24pct。根据贝壳数据，7月50城新增房贷利(lì)率进一步下行，首套/二套房贷利率分(fēn)为3.29%/3.70%，环比6月分别下行11/12pct，新增贷款利率自2024年5月起，全面进入3%利率时代。存量和新增利率这种差距也导致市场上提前还贷的现象(xiàng)，同时也有越来越多存量房贷利率下降的呼声。

全国性存量(liàng)房贷利率调整：主要针对首套房认定标准(zhǔn)进行修正

自2019年(nián)执(zhí)行LPR以来，我国的存量房贷利率跟随LPR自动调整，除此以外，仅针对首套(tào)贷款利率有过全国性的调整动作。2023年8月31日，央行及国家金融监督管理(lǐ)总局发文《关(guān)于减低(dī)存量(liàng)首套住房贷款利率的(de)通知》。新政提出自同年(nián)9月25日起，存(cún)量首套房贷的借款人可向贷款行申(shēn)请置(zhì)换贷款。政策出台后，影响最大的是首套房认定标准放宽后，原来认定为二(èr)套房，但(dàn)按照新(xīn)规被认定为首套的(de)住房(fáng)。根据央行在去(qù)年(nián)11月(yuè)新闻发(fā)布会上(shàng)的披露，上(shàng)一(yī)轮存量房贷利率下调的贷(dài)款总额占总存量房贷的(de)比例达56.5%。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅(fú)0.73pct。

地方性(xìng)调整：“商转公”是目前主要的存量房贷利率调(diào)整手段

随着2023年央(yāng)行(xíng)对存量房(fáng)贷利(lì)率下调的鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)政(zhèng)策出(chū)台，近期以“商转公”（商贷转公积金(jīn)贷款）的形式实(shí)现存量(liàng)房贷利率的下调，在各城市逐步(bù)展开。据中指院数据，今年以来已有30多个城市执行或优化“商(shāng)转公”政策，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作银行范围等。如8月(yuè)23日，长春开展商业性个人住(zhù)房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，可选择“顺位抵押(yā)转贷”或“先还后(hòu)贷”方式办理。8月21日，青岛市住房公积金管理中心官网发布信息称，该中心持续扩大“商转公”贷(dài)款与“商转组合”贷款业务合作银行范围，我(wǒ)们预计(jì)还会有更多城市加入。

风险提示(shì)：行业政策风险；行业下行风险(xiǎn)；部(bù)分房企经营风险。

正文

“转按揭”的国内外实践现状

什么是转按揭？

银行的“转按揭”指个人住房转(zhuǎn)按揭贷款，即个人(rén)住房贷款的借款人在还款期间，向原贷款银行要求延长贷款期限(xiàn)，或将抵(dǐ)押的(de)个人住房(fáng)出售或转(zhuǎn)让给第三人，从而申(shēn)请办理个人住(zhù)房(fáng)贷款变更(gèng)借款(kuǎn)期限(xiàn)、变更借(jiè)款人或变更抵押物的贷款。即过去(qù)主要是针对产权人(rén)、借款期限、抵押(yā)物(wù)变更(gèng)所作出的(de)贷款调整。目(mù)前市(shì)场关注度较高的“转按揭”主(zhǔ)要针对存量房(fáng)贷利率的调整。

海外转按(àn)揭(jiē)业务较为市场化，降低利率(lǜ)是主(zhǔ)要需求(qiú)之一

以美国(guó)为例，类似的业务被称为Refinance，贷款人可通过Refinance来(lái)降低(dī)利率、缩短贷(dài)款期(qī)限或降(jiàng)低月供。可以做Refinance的机构众(zhòng)多，包括银行、信用合(hé)作社以及消费金融公司等，贷款人可以向多家贷款机(jī)构提出(chū)Refinance申请，不同的机构经过评(píng)估给出的贷款(kuǎn)利率不尽相同，贷款人(rén)最终选(xuǎn)择最理(lǐ)想的机构。影响贷款利率的因素(sù)，除了美国市场化利率，还包括购(gòu)买房屋的类型、贷款年限、首(shǒu)付比例等，此外，贷款人财(cái)务(wù)状况也是很重要的因素(sù)。

日本也可以自(zì)由选择转(zhuǎn)按(àn)揭。由于(yú)申请贷款的额度和(hé)利率与(yǔ)贷款(kuǎn)人是否有日籍身份、收(shōu)入水平、家庭情况以(yǐ)及工作华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环年限等因素相关，因此，尽管市场化利率相对平稳，对于(yú)影(yǐng)响贷款利(lì)率的个人因素发(fā)生变化（如新获永驻身(shēn)份的居民(mín)）而言(yán)，通过办理转(zhuǎn)按揭更换贷款一行，这(zhè)样可以大幅降低其贷款利(lì)率，因此属于常(cháng)规(guī)操作(zuò)。

但值得注意的是，海外市场(chǎng)办理转按揭业(yè)务，都需要支付一定(dìng)的手续(xù)费用，如美国办理Refinance需要支付(fù)Closing cost。日本转按揭的成(chéng)本包括司法书士费(fèi)、银行保险金、保证金等。

图(tú)片

存量和增量房贷(dài)利率差距(jù)拉大是降(jiàng)低存量房贷利率呼(hū)声越来越大的原因

截至(zhì)2024年6月，我国存量房贷规模约37.8万(wàn)亿，同比下降2.1%。根据2023年11月央行在2023年前三季(jì)度金融统计数据新闻发布会上提到，存量住(zhù)房贷(dài)款(kuǎn)加权(quán)平(píng)均利率为4.29%，结合今(jīn)年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约(yuē)4%。而2024Q2新增(zēng)个人住房贷(dài)款的平均利(lì)率为3.45%，环比(bǐ)Q1下(xià)降24pct。根据贝壳(ké)数据，7月(yuè)50城新增房贷利率进一步下(xià)行，首(shǒu)套/二套房贷利率分为(wèi)3.29%/3.70%，环(huán)比6月分别下行11/12pct，新(xīn)增贷款利率自2024年5月起(qǐ)，全面(miàn)进入3%利(lì)率时代。存量(liàng)和(hé)新增利率这(zhè)种差距也导(dǎo)致市场上提(tí)前(qián)还(hái)贷的现象，同时也有越来(lái)越多存量(liàng)房(fáng)贷利率华泰证券：存量房贷利率下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环下降的呼声。

我国存量(liàng)房贷利率(lǜ)调整的历史

全(quán)国(guó)性调整(zhěng)：主要针对首套房认定(dìng)标准进行修正

自2019年执行LPR以来(lái)，我国的存量房(fáng)贷利率跟随LPR自动调(diào)整，除(chú)此以外，仅(jǐn)针对首(shǒu)套贷(dài)款利率有过全国性的调整动作。2023年8月31日(rì)，央行即国家(jiā)金融监督(dū)管(guǎn)理总局(jú)发文《关于减低存量(liàng)首套住(zhù)房贷款利率的通知》。新政提出自2023年(nián)9月25日起(qǐ)，存量首(shǒu)套房贷的借款人可向贷款行申(shēn)请置换贷款，自主协商(shāng)变更贷款利率水平(píng)，但要求新贷(dài)款利率在LPR上的加点幅(fú)度不(bù)得(dé)低(dī)于原贷款发放时所在城市(shì)首套房贷款利率政策下限。

政策出台后，影响最大的是(shì)首套房认定标准放宽后，原(yuán)来认定为二套房，但按照新规被认定(dìng)为首套的住房对应的贷款利率，因为历史政策利率下(xià)限重新认定，所以贷利利率有望(wàng)实现大幅下滑。根据(jù)央行在去年11月新闻发布会上的披露，新(xīn)政实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房(fáng)贷利率完成下调，合(hé)计4973万笔、21.7万亿元，即上一轮(lún)存量房贷利率下调的贷款总额占总存(cún)量房贷(dài)的比例达56.5%。调整(zhěng)后的加权平均利(lì)率为4.27%，平均降幅0.73pct。

地方性调(diào)整：“商转公”是目前(qián)主要的存量房贷利率调整手段

随着2023年央行对存量房贷利率(lǜ)下调的鼓励性政(zhèng)策出台，近期以“商(shāng)转(zhuǎn)公”（商贷转公积(jī)金贷款）的形(xíng)式(shì)实现存量房贷利率的下调，在各城市逐步展开。

据中指院数据，今年以来已有30多个城(chéng)市执行或优化“商转(zhuǎn)公”政(zhèng)策，包括支持“顺位抵押(yā)”公积(jī)金(jīn)直还、扩(kuò)展合作银行范围等。如8月23日，长春开展商业性个人住房贷款(kuǎn)转“公积金+商(shāng)贷”组合贷款(kuǎn)业务，可选择“顺位抵押(yā)转贷”或“先(xiān)还后贷”方式办理。8月21日，青岛市住房公积金管理中心官网发布信息称，该中心(xīn)持续扩大“商转公”贷款与“商(shāng)转组合”贷款业务合作银行范围。其中，“商转公”贷款合作银行增(zēng)至17家。此(cǐ)前，山东、河北、河南、安徽、广东(dōng)、江苏等省的多个城市已开启“商转公”业(yè)务办理通道。

降息是最务实的“稳地产”手段之一(yī)，重点在于落地和执行

我(wǒ)们(men)多次强调，当(dāng)前市场环境下降息是务实有效(xiào)的“稳地产”政策。且随着存量和增量房贷利率的差距(jù)拉大，我们认为存量房贷利率调整(zhěng)具备较强的合理性。但(dàn)其调整(zhěng)的难点在于其并(bìng)不在于政策意(yì)志而是银行商业(yè)利益考量(liàng)，不同银行的净息差压力也并不相同，因此需要关注的是各银行的实际落地情况，不仅关注其是(shì)否(fǒu)下调，而且需要关注(zhù)调整幅度，如果调整幅度较(jiào)小对市场影响力度亦或有限。如果存量房贷利率调整落地，对于地产而言(yán)，会减(jiǎn)少提前还贷人(rén)群，从而减少(shǎo)二手房抛压，有(yǒu)助于平稳价格预期，另外月供的减少也有利于消费(fèi)层面的空间打开。

风险提示

行(xíng)业政策风(fēng)险：宏观流动性的(de)变(biàn)化、因(yīn)城施策的调控政策存在不确(què)定性，在新发展模式的(de)指引下，住房、土地、金融、财税等(děng)房地产相(xiāng)关领域的(de)制度存在调(diào)整优化(huà)的可能，都可能对房地产(chǎn)市场和房企(qǐ)经营造成(chéng)扰动。

行业下行风险：房地(dì)产(chǎn)行业规模高峰可能已经过去，部分区域(yù)销售、拿地、新开工、投资等关键指标存(cún)在趋(qū)势性下行风险。

部分房(fáng)企经(jīng)营风险：若经营和融资性现金流修(xiū)复低(dī)于预期，部分房企仍可能面临较大的(de)资金链压力，进(jìn)而出现经营困难等问(wèn)题。

附表(biǎo)