光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡

专题：2024（第(dì)四届）中(zhōng)国楼宇经济北京(jīng)论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京(jīng)论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论(lùn)坛由世界贸易网(wǎng)点联盟、中国产业发展促(cù)进会楼宇经济和总部经济分会、集群智(zhì)库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协(xié)办，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和(hé)知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构(gòu)”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。

　　光大安石资管(guǎn)总裁周颂明出席(xí)并演讲。以下为演讲实录(lù)：

　　周颂明：大家下午好！

　　跟大家分享一些经(jīng)验，因为光大安石是做资管的，前(qián)期用基金模式并购了很多项目，后期(qī)主要是通(tōng)过运营产生(shēng)现金流，也(yě)是一直考虑用整个REITs来推出，有一个项目推出了(le)，产(chǎn)业(yè)园、张家方大园(yuán)（音）以这个模式推出了，现在有消费型REITs，在考虑当中(zhōng)，有些政策方面的考虑，什(shén)么时候做，也涉及到在投(tóu)，投的比例(lì)等等一(yī)些因素。

　　现在存量时代的困局(jú)大家比(bǐ)较清楚(chǔ)，我(wǒ)们有大(dà)量的(de)资产，商业的、写字楼(lóu)的、工(gōng)业物流的，也涉及到(dào)酒店的、办(bàn)公楼的(de)，实际上现在比较明显，整体来说供需(xū)关系是明显失衡的，这(zhè)是非常明显的，整体的(de)供应量非常大，需求量不足，特别是经济受影响(xiǎng)，这两年来说，写字(zì)楼非常明显，工业物流非常明显，这两个还在下行(xíng)周期，商业来说，客流不少，消费明显降了(le)15%-20%，酒店还算好(hǎo)，大(dà)家(jiā)可以看到很多楼烂尾了，有些经营困难，有庞大的资产，这个质量参差不(bù)齐(qí)，现在更多(duō)是原来开发思路做的，留下来蛮多配套商业，特别是商业类的(de)，现在住宅的(de)量，特别(bié)是三四线城市，四(sì)五线城市更不用看，我们也有一些代建代管项目，一个城市一个月的销售量光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡一(yī)百套，在很长的时间是一直要解决(jué)的(de)问题。

　　从商业资产去考虑(lǜ)，怎么去(qù)盘活资产，有些问题我们改变不了，因为供(gōng)需关系，政府从整体批(pī)地各方面去考虑，从企(qǐ)业来说，很(hěn)难解决这个问题，企业只(zhǐ)能在现有情况下怎(zěn)么做的更好(hǎo)，着重谈这个方面的问题。

　　从整个资管的链条(tiáo)来(lái)说，投、融、建、管、退，任何一个投(tóu)的时候考虑能不(bù)能退出，但是(shì)很多企业不(bù)是这么考虑，也做(zuò)不到，就像做一个投(tóu)资，不是大概，告诉我亏了(le)还是赢了，到底是多少，说不(bù)出来的时候(hòu)90%出问题，大家都在撞大运，有些开发(fā)商说，旁(páng)边的销售多少，我这里打(dǎ)个对折(zhé)多少，这(zhè)个思路不对，有(yǒu)些价值很高，有些价值(zhí)很低，每个企业掌(zhǎng)握(wò)的资(zī)源不一样，营运能力不(bù)一样，所(suǒ)以产生价值完全不一样，不是(shì)他能做你也能(néng)做。

　　商业来(lái)说，基本上完全用现金(jīn)流来估价值，当然涉及到(dào)不同的城市，有些城市是完全退不出(chū)去的，发产品或者做REITs，有(yǒu)些根本不可能的事情，一定要考虑(lǜ)以终为始(shǐ)，能不能退出去，不能退出去用经营型贷款还是什么光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡，退的价值是多少(shǎo)，回报是多少。在做整个项目的时(shí)候(hòu)，当中最核心的还是经营管理，最终用整体的思路，做什么定位，按照(zhào)这个定位(wèi)，整体怎(zěn)么去设计，这都(dōu)是根据(jù)运营的思路做(zuò)，投多少(shǎo)钱，杠杆降到多少，后面融资有没有问题，能不能(néng)退出，退出的价值多少，所有的环节要想清楚，假如这个环节打(dǎ)通不了，看不清楚，其中(zhōng)一两个环节出问题，基本上项目就会出问题。

　　当中的难度是什(shén)么？打通、看透(tòu)是不容易的(de)事(shì)情，很多(duō)做不到(dào)。包括我们现在蛮大的公司开发线条，各个线条，单独的线条都(dōu)有，但是全部拉通，拉不通的，因为(wèi)管这个板(bǎn)块的(de)，对其(qí)他板块不(bù)了解，相(xiāng)对来说，有(yǒu)时候也跟一些(xiē)老板(bǎn)聊，他说你帮我(wǒ)看看，我说没办法，比如做(zuò)开发的很厉害，对商(shāng)业不了解，指标怎么下？怎么考核，不清楚，商业对(duì)开发不清楚，包括融资方面(miàn)的一些(xiē)，很多企业在这个方面环节(jié)上会有问题。

　　深度运营实现价值重塑，最主要还是在第一个环节，分析竞(jìng)争优势，就像我们投一个项目，哪(nǎ)些城市可以(yǐ)投，首先要看哪些城市不会投，完全退不出去，或者这(zhè)个城(chéng)市的级别，有些竞争(zhēng)，你说城市很好(hǎo)，位置很(hěn)好，周边竞争很厉害，你没有竞争优势，不能做，有些(xiē)看上(shàng)去很好，有些不懂，以前的上海的南京路、北京的(de)王府井，认为这些地方很(hěn)好，那不是，那是传统概念，趋势并不好，那种做旅游(yóu)的商(shāng)业可(kě)以，做酒店可以，不(bù)一样的，做其他的不一定行。在这个方面，一(yī)定要考虑到底竞争优势是什么(me)，就像我们(men)做任何一(yī)个项目，非常清楚竞争优势是什么，差异是什么，说不清楚都(dōu)不用(yòng)干(gàn)。

　　第(dì)二，到底(dǐ)定位是什么？不管是商业、写字楼还是酒(jiǔ)店，全部(bù)一(yī)样，别人有些已经做了，你有些只能错位，或者你做了一(yī)定比他厉害，那也没问题，因为(wèi)这个涉及到后(hòu)面的设计，就像做酒店，做多少客房，每间客房多大，设计的(de)就不(bù)一样，你怎么定(dìng)位，周边的优势是什么，全部是打通(tōng)看的，不是(shì)单一来看的。

　　做商业也是，就像我们(men)收购有些项目，西安的CD港对面，CD港十几(jǐ)万平米，我们才6万平米，怎(zěn)么做(zuò)？他已经开业了(le)，我们说做轻奢，错位，他比我(wǒ)低，能够做(zuò)起来就做，事实上变成一个错(cuò)位，我就是做的这(zhè)个。

　　就像在重庆有一个观音桥，那边一堆商业，我(wǒ)错位，做最年轻的，十年(nián)前的80后、90后的定位，做这个年(nián)龄的，也很好。中关村做新中关那(nà)个，也是很重要的(de)。

　　当(dāng)你这方面想不清楚怎(zěn)么设计，面上看上去很像样没(méi)用，后面的价值怎么样，改(gǎi)动空间有没有。我们现在(zài)要考(kǎo)虑的更长(zhǎng)远，因为现在变化很大，产品、业态，可(kě)能五年内(nèi)没有什么，五年以后，有些(xiē)已经不(bù)行了，改的空间有没(méi)有，改的(de)基建条件有没有(yǒu)，这都是在(zài)前期要考虑的东西(xī)，在这方(fāng)面(miàn)一定是从最后产品营运的(de)角度去考(kǎo)虑(lǜ)前面的，不管设(shè)计还是建设。

　　我刚才还说建设，因(yīn)为我们现在很多是城(chéng)市(shì)更新项目，旧改项目，更新改造，因为现在拿(ná)地越来越偏，很多是老旧城区当中，哪些价值没有被挖掘，怎么去挖(wā)掘，这个就需(xū)要你的综合能力，第(dì)一，怎么定位，第二，设计(jì)改(gǎi)造(zào)空(kōng)间有没有，怎么改(gǎi)，成本多少，空间多(duō)少，一个个环节前后(hòu)都是连在(zài)一起的(de)。

　　说(shuō)到运营，所有的价值还在运营方面反映出来，ROI能做到多少，净现金流做到多少，北京上海20倍，不同的项目，一个亿的现金流就是20个亿的的估值(zhí)，基本(běn)可以实现退出，以前25倍都有，就看不同时间的资金成本、利率。

　　深(shēn)度运营讲的更多的是深(shēn)度，就像做写字楼，要做(zuò)客群，精准定位，客群要对(duì)，整体来说，假(jiǎ)如客群掌握的好了，配套(tào)、硬(yìng)件、服务(wù)不错，坚持做，价值就会上去，在(zài)北京(jīng)很明显的一个(gè)例子，比如中关村那边有一个龙科（音(yīn)）咨(zī)询(xún)公司，那个项目当时出租率比较低，后面出租(zū)率上去了(le)，大部分是五百强(qiáng)科(kē)技型企业，定位很清楚，也是坚持做，差的不(bù)让进，上下游产业方(fāng)面的考虑，租金区别其(qí)他项(xiàng)目很大，这就是区(qū)别。

　　商业也一样，定位是(shì)什么？招(zhāo)商不(bù)是别人找过来，是我要选什么品牌想(xiǎng)办(bàn)法招进来，不是别人来(lái)了租金高就让他进。所以整个定位(wèi)，你的客户，你的品牌很重要。一个是创造价值，另外(wài)一个是(shì)成本，创造价值，商业做到后面(miàn)，影院改成餐饮，好(hǎo)的位置不做超市，旁边做超市，租金低，一直在调的过(guò)程，就像酒店，以前的三星(xīng)级、四星级、五星级(jí)酒店，群楼的配套一大堆(duī)，现在也有一些(xiē)怎么改的，比如上海明月酒店改(gǎi)过来(lái)，一(yī)个新乐亭，一个全季，两个酒店群楼再做商业，他的价值就是最(zuì)大化的，恩，

　　这涉及到(dào)整个(gè)价值怎(zěn)么判断，在前(qián)面投的时候，定位(wèi)非常清楚(chǔ)，对所有市场的业态，它(tā)的面积(jī)、价值租金、营(yíng)运成本全部考虑清楚，还有深度运营，就像写(xiě)字楼，我们怎么做的(de)，租赁营运(yùn)客服一体化，客服在传统(tǒng)里面(miàn)是物业的，哪有物业不物(wù)业，租赁带看(kàn)，自己走(zǒu)出去很(hěn)少，大部分都是带看，现在(zài)形势不好，一天的带看量多少，一个月有多少(shǎo)，类似这个，大(dà)量的(de)是跨部门怎么整合，怎么样最合理，怎么样把成本做的最低，价值最高(gāo)，就怎么做(zuò)。这个就(jiù)是深耕细作。

　　阶段性(xìng)复盘(pán)是蛮重要的，因为(wèi)有些不行了，怎么(me)去提升，可能从整(zhěng)体的定位方向上改变，就是投入，就像我们有时候几千万投进去，只要说改出来的(de)价值多少，现金流(liú)增加多少，多少年出(chū)来，退(tuì)出的时候增(zēng)加多(duō)少价值，这是(shì)定期要看的东西，而不是简单的考虑，有些传统(tǒng)的做法，主力店最安全，但是价值最低，但(dàn)是(shì)你要做内(nèi)容，做主题，肯定自己要做，要把它打散，要投入，风险当然高了，回报同样高。

　　接下来有几(jǐ)个例子，这是(shì)北京中关村项目，现在正在建的，明年开(kāi)业(yè)，原来大部分是地下(xià)面积，加车库12万(wàn)平米多一点，地上面积没超过两(liǎng)万，原来最大的家乐福在地(dì)下(xià)，家乐(lè)福再加(jiā)上一个车库，这个占了五万平米，我们做了以后，整体规划(huà)动了(le)，这边原来都是家乐福光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡，这边有一个创意公社，现在全部改成地面(miàn)两层，二层很少，大概五六个(gè)餐厅(tīng)，主要定位米其林(lín)的，下面(miàn)做轻奢、潮奢，车库(kù)放在这(zhè)个位置，整体城市更新改造(zào)的项目，已(yǐ)经通过了，现在(zài)在(zài)建。这边的(de)招商基本上将近70%了，那边主要意向(xiàng)差不多了，整(zhěng)体出来大概现金流在4亿，区别是什(shén)么？原来五万平米的，一千多万(wàn)一年的收益(yì)，同样的面(miàn)积(jī)最起码(mǎ)两个亿，位置很好，但是做(zuò)了很长时间，就看怎么(me)做，从整体规划的思路去考虑。

　　这是上海烂尾的黄金广(guǎng)场，最大的难度，地下两层四万(wàn)平米(mǐ)商业，要把它的价值做出来，地上做了(le)写字楼，一楼二(èr)楼做商业，和下面商业连通(tōng)，打了(le)一个大的下沉广场，又做了酒店式(shì)公寓，这个项目也是(shì)非常成功的，后面基本上地上地下的租金每平(píng)米一天10块钱。

　　我们完全按照后面(miàn)适合做什么就做什么，我们没有一定的标准(zhǔn)产品，这是一个综合体商业，这个项目(mù)，重庆朝天门，最有(yǒu)名的是批发市场，那边旅(lǚ)游也不错，定位这栋(dòng)楼全部是旅游，做了五个大堂，全(quán)部是民宿、酒店(diàn)，全部(bù)租完以(yǐ)后，带着租约卖，平均售价两万三左右，在重庆(qìng)公寓几乎到天花板了，而且(qiě)现(xiàn)在做的很火，回报也不错。

　　这是批发市场，我们是持有，不卖，现在是重(zhòng)庆最好的(de)批发市场，租金最高，租到地上13层，地下两层，这(zhè)么高的商业在外面基本(běn)上看(kàn)不(bù)到，平均出(chū)租率98%、99%，租金也是重庆(qìng)最(zuì)高的。

　　这是不同的酒店，VOCO、亚善，不同的酒店(diàn)、民宿。这都我们按照不(bù)同定位，这是中关村，这是长宁(níng)光大安石中心，静安，另(lìng)外一个是嘉定的，这(zhè)是西安做轻奢的，这是重庆的，做最年轻的，广东的大融城是广(guǎng)东(dōng)最好的购物中心，重庆大融汇。根据时间的情况做很(hěn)好的定位(wèi)，根据这个定位怎么设计，整体怎么样，简直才(cái)能做到最高，退出很重要，用什么样的形式退出，这是大家(jiā)一定要考虑的。

　　我分享到这里，看看能给大家什么启示或者借鉴(jiàn)的(de)。

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责(zé)任(rèn)编(biān)辑：王翔

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