传存量房贷利率下 调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起

　　蓝鲸新(xīn)闻9月10日讯（记者(zhě) 崔陆鹏）在市场传闻有关方面传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起(miàn)正在考(kǎo)虑进一步下调存量(liàng)房(fáng)贷利率之际，存量房贷(dài)利率下调的可能性(xìng)有多大，引发广 泛(fàn)讨(tǎo)论(lùn)。

　　针对前述存量房贷(dài)下调的传闻，蓝鲸新闻致电多家银行(xíng)北京个贷中心，均被告知，目前不(bù)知(zhī)情。

　　克而瑞(ruì)集团董事(shì)长、上海易居房地产研究院(yuàn)执行院长丁祖昱称，“随着新旧(jiù)房(fáng)贷利差的逐(zhú)渐扩大，存量房贷利率仍有进一步下调(diào)的(de)空(kōng)间(jiān)。事实上，‘517’新政以来(lái)，随(suí)着增量房贷利率下行，存量房贷利率下调呼声再(zài)起(qǐ)。”

　　丁祖昱认为，如果能够尽快调降存量房贷利(lì)率(lǜ)，可有效减轻居民的负债压力，释(shì)放购买(mǎi)力，从而(ér)提振居民支付(fù)能力(lì)和消费信心，刺激消(xiāo)传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起费回升，为经(jīng)济增长提供动力。

　　购(gòu)房人(rén)关心房贷加点是否将有调整

　　蓝鲸新闻采访北京、上海、深圳多位购房人发现，对(duì)于下调存(cún)量房(fáng)贷利率，当前他(tā)们最为关注的房贷加点是否将有(yǒu)调整。

　　据(jù)了解，目前(qián)三地存量房贷加点(diǎn)介于30个BP至55个BP之间。北京(jīng)购房人段武(wǔ)表示，“如(rú)果(guǒ)不取消
加点，即使我的存量房贷随LPR下调后，也下调极有限。”

　　据广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉统计
，2019年10月至2022年5月(yuè)，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市首套房贷利率(lǜ)普遍在4.8%至5.2%之间，比(bǐ)现(xiàn)在增量首套房贷高出约150BP。

　　而(ér)根据人民银(yín)行披露，2023年9月(yuè)末(mò)存量住房贷款加权平均利(lì)率为4.29%；考虑存量房(fáng)贷的重定价效应，若大部分存量房贷在2024年(nián)1月1日重定(dìng)价，在2024年初重定(dìng)价完(wán)成之(zhī)后，存(cún)量(liàng)住房贷款加(jiā)权(quán)平(píng)均利率约为4.19%。

　　今(jīn)年以来，贷款市场(chǎng)报(bào)价利率（LPR）经历了两次调整，2月(yuè)5年期以上LPR单边下调25BP（基点）至3.95%，7月(yuè)再下(xià)调10BP至3.85%，累计(jì)已下调35个(gè)BP。

　　据蓝鲸新闻了解，目(mù)前，多个城市新发放的首套住房贷款利(lì)率(lǜ)已降至3.2%左右，北京、上海、深(shēn)圳目前三地存量房贷加点介于30个BP至55个BP之间(jiān)。以北京为例，目前存量房贷利(lì)率(lǜ)多为4.3%-4.75%，新增商品房(fáng)首套利率(lǜ)多在3.4%-3.5%，之前利息差已(yǐ)超过100个BP。另有部分城市首套房贷款利
率降至3%以下，例如
，在(zài)广州(zhōu)，部分商业银行首套房(fáng)贷利率可 低至2.89%，与公积金2.85%的利率几乎持平。

　　当前市场巨大(dà)的(de)利率 差(chà)，使得更多人(rén)提前(qián)还贷。中金(jīn)公司近期(qī)统(tǒng)计(jì)数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可(kě)能存在使用消费贷和经营贷置(zhì)换(huàn)按揭的空间。

　　“投资理财买黄金不如还(hái)房贷。”这是陈名过去两年最明(míng)显的感受。陈名2022年在北京郊区购买
了一 套住宅，商贷90万元(yuán)，利率在当时的基准(zhǔn)利率4.9%的基础上上浮55个(gè)BP，为(wèi)5.45%，贷款20年，等(děng)额本息月供6165.6元。经过(guò)几轮LPR调整和去(qù)年存量(liàng)房贷利率下调，至今他的(de)房 贷利率(lǜ)已下降至4.75%。“上半年我银行理财产品的平(píng)均收益率才2.8%，利差接近2%。”基于
此，近期(qī)，陈名东拼西(xī)凑将房贷余款(kuǎn)近60万元一次性还清了。

　　在上海，去年刚刚购买新房的张娜则在“蚂蚁搬家”式的提前还贷。去年3月，她与丈夫(fū)共同购买一套价值600余万元的婚房，200 多(duō)万首付款，此外商业贷(dài)加公积金贷款 400 万，贷款年限传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起 30 年，商贷利率为(wèi)4.55%，月(yuè)供 2.1 万元。“跟现在3.5%的(de)利率相比，太高了。”张娜称，再贷款前他们就与银行协商过可提前还款，“现(xiàn)在只要能预约上，有结余就提前还(hái)。”

　　多地再启“商转公”，核心(xīn)城市少有开展

　　虽然存量房贷利率是否会下调目前不得而知，但近期，山东(dōng)青(qīng)岛、江西赣(gàn)州、吉林长春、安徽宣城等多个城市住房公(gōng)积金中心发布“商转公”政策 ，借款(kuǎn)者可根据相关规定(dìng)，将部分(fēn)（或(huò)全部）商贷转换成(chéng)公积金贷款，由此降(jiàng)低(dī)买房人还贷压力。

　　以山东青岛为例，假设商贷利率 为3.95%，公积金(jīn)贷款首套利率(lǜ)为2.85%，选择等额(é)本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比商业贷款(kuǎn)减少365.88元，一年可节省4390元，30年可节省13.17万元。

　　据蓝鲸新闻(wén)不完全统计，截至目前，全国已(yǐ)有超30个城市陆续执行或(huò)优化(huà)“商(shāng)转公”政策。

　　不过(guò)，当前大部分(fēn)一、二线(xiàn)城市尚(shàng)未开启该业务。究其原因，或与资金池(chí)存在缺(quē)口有关。

　　杭州住房公积金管理中心在问政平台咨询回复前(qián)述问题就表示，公积金(jīn)资金使用率持续处于高位(wèi)，还需(xū)通过(guò)融资来解决流动性问题，暂不具备开(kāi)展此类业(yè)务的能力和条件 ；南京住房公积金管理中心 此前也表示，住房公积金资(zī)金使用率仍在高位(wèi)运行(xíng)（100%以上），所以目前不具备探索开展“商转公”业务的条(tiáo)件，以保证正常的公积金贷款业务不受(shòu)影(yǐng)响。

　　亦有观点认为，可通过(guò)“转按揭”来降低存量房贷利率。所谓(wèi)存量房贷转按揭，指的是在取消(xiāo)房贷(dài)利率下限的基础(chǔ)上，进一步放开银行(xíng)机构对于存量(liàng)房贷的竞争，从而实现存量房贷利率的(de)下调。

　　中指研究院(yuàn)市场研究总监陈文静(jìng)则认为(wèi)，当前各地存量房贷利率执行情(qíng)况不一，下调存量房贷利(lì)率(lǜ)的方式中，在当前(qián)的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷(dài)利率的方式(shì)或许更为合适，而(ér)通过不同银行之间转按揭的方式，或(huò)造成更大市场(chǎng)竞争，对预期的稳定将(jiāng)形成(chéng)扰动。

　　文中(zhōng)陈明、张娜、段武均为化名。

责任编(biān)辑(jí)：王馨茹(rú)

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