重庆调整商品房限售规则 将 加快存量房 去化速度

9月1日(rì)起，重庆(qìng)将施行新的房 地产交易政策。

重庆市住房城(chéng)乡建委日前发布《关于调整(zhěng)优化房地产交易政策的(de)通知》，出台调整新购 住房再交易管理、优化(huà)住(zhù)房套(tào)数认定标准、支持住房“以旧换新”、加快存(cún)量商品房去化、加大住房租赁市场发展力(lì)度等(děng)五项措施。

通知显示，重(zhòng)庆将调整新购(gòu)住房再交易管理，自2024年9月(yuè)1日起，凡在(zài)重庆市中心城
区新购新建商品住房和(hé)二手住房的(de)（以网签备案时间为(wèi)准），取得《不动(dòng)产权证书(shū)》后(hòu)即可上市交易。

据了解，对2024年9月1日前已纳入再交易管理范(fàn)围的住房，仍按原政策执行。

原政策包括，2023年9月(yuè)1日以前购买的商品
住 房和二手住房，在办理(lǐ)不动产权证满两年(nián)后(hòu)可上(shàng)市交易。2023年(nián)9月1日至上(s重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度hàng)述通知(zhī)印发前购买的商品住(zhù)房和(hé)二手住房，买卖合同备案满两年且取得不动(dòng)产权证后可上(shàng)市(shì)交易；其中，2024年5月20日后购买的商品房现房取得(dé)不动(dòng)产权证后即可上市交易(yì)。

“重庆(qìng)最(zuì)新楼市政策对限售规则进行调整，将对激发市(shì)场活跃度产生利好(hǎo)。不过，这(zhè)其中也反映
出一个问题，即(jí)在当前市场形势下，例如(rú)限售这类在市场过热时期出台的(de)措施，是否(fǒu)应当尽早进行调整甚至取(qǔ)消。各地有必要进一(yī)步梳理楼市交重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度易环节相关限制性政策，加大(dà)调整(zhěng)力度，提高市场流(liú)动性。”易居(jū)研究院副院长杨跃进(jìn)在接受(shòu)记者采访时说(shuō)。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，取得《不动产权证书》后即(jí)可上市交易，促进换房需求，促进供需两端(duān)交易活跃。

“同时需要(yào)注意的是(shì)，此举也可能加速(sù)二手方挂牌(pái)量的攀升。特别是当(dāng)前预期房价下跌，二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量居高不下的背(bèi)景中，交易越晚成交(jiāo)价(jià)格越低的情况下，取消限售可能加速二手房挂牌房源(yuán)数量的增长。”李宇嘉称。

调整限售政策(cè)的同时，重庆还优化(huà)了(le)住房套数认定标准。

按最(zuì)新(xīn)政策，重庆居民(mín)家庭（包括借款人、配偶及未成年子女(nǚ)）在重庆市(shì)申请商(shāng)业性个人(rén)住房贷款购买商品住房(fáng)时，仅核查家庭成员在拟(nǐ)购住房(fáng)所在区
县住房情况，家(jiā)庭成员在拟购住房所在区县无住房(fáng)的，认定为首套房。

而对于居民将重庆市内自有存量住房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备案(àn)证明的，在重庆(qìng)市购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套(tào)数计算。支(zhī)持商业银行按(àn)认定的住房套数发放商业性个(gè)人住房贷款，加大让利力度。

“以行政(zhèng)区域作为是否享受首套住房的标准(zhǔn)，即在本区(qū)域内(nèi)无房无重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度贷既可以享(xiǎng)受首套；重庆并非首个实施该政 策的城市，此前广州(zhōu)杭州均已经执行落地。重庆楼市新政提出鼓励
银(yín)行按照此标准来执行，具体还要(yào)看银行执(zhí)行的情况，考虑到当前按揭贷款往往被银行认(rèn)定为优质资产，因而(ér)预计(jì)银行按此规则来执行的概率较大(dà)。”李宇嘉表示。

其进一(yī)步指出，租赁挂牌(pái)不再认定为(wèi)首(shǒu)套，该政策在(zài)广州等城市已(yǐ)经执行，这其中(zhōng)的关键问题(tí)在于(yú)，很多房源虽然已经挂牌租赁，但(dàn)并没有
取得租赁备案。而该举措有可能会刺激这类需求
，即业主手上(shàng)已有一套房(fáng)产，为改善需求而租出去（以租养供），其再购买一套(tào)大(dà)户型房产或学(xué)位房。

据了解，本次政策优化后，重庆(qìng)将(jiāng)支持范围由2024年5月20日(rì)重庆市出台的渝房市办〔2024〕2号文的“中(zhōng)心城区”扩大至(zhì)“全市”，并由一个家庭核减一套调(diào)整为(wèi)按实际出租套数进行核减。

就该项措(cuò)施，重庆住建(jiàn)委(wěi)进(jìn)行政策解(jiě)读时明确，租赁(lìn)合同备案证明向房 屋(wū)所在地住建部门申请出具。住房套数的认定(dìng)，中心(xīn)城区向(xiàng)房(fáng)屋所在地房(fáng)地产交易管理部门申请审核(hé)认(rèn)定，中心城区以外区县向房屋所在地住(zhù)建部门申请审核认定(dìng)。各商业银行凭
住房(fáng)套数认定证明办理商业性个人住房(fáng)贷款，享受相关优惠(huì)政策。住房公积金贷款、涉税套数认定和住房存量贷款利率(lǜ)调整等(děng)不适用(yòng)本条政(zhèng)策(cè)。

支持住房(fáng)“以旧换新(xīn)”方面，对2023年9月1日以来出售重庆市内自有(yǒu)住房(fáng)，并于2024年(nián)9月1日—12月31日在中心城区购买新建商(shāng)品住房且完成契税缴纳的，由中心城区各区政府（管委会）结合自身实际情况，给予每套新购住房(fáng)不低于(yú)总房款0.5%的补贴。鼓励各区政府（管委会(huì)）加大补贴力度。

此外，重庆(qìng)将加快存量(liàng)商品房去化(huà)，开展收(shōu)购已建成存量商(shāng)品(pǐn)房(fáng)用作保障性住(zhù)房工作，坚持“以需定购”，组织区县政府和有条(tiáo)件的国有企业加大收购力(lì)度(dù)，积极争取保障性住房再贷款(kuǎn)政策支持(chí)，推动条件成熟的项目尽快落地。

据(jù)悉，重庆鼓(gǔ)励区县政(zhèng)府将拟实施国有土地上房(fáng)屋(wū)征收的(de)存量住房纳(nà)入(rù)收购范围，按(àn)照不高于征收评估价和自愿(yuàn)的原则组织收购，支持相关居民“以小换大(dà)”“以旧换新”的改(gǎi)善性住(zhù)房需求。

分析(xī)师认为，“以旧换(huàn)新”措施从各地政策目(mù)前的效果来(lái)看，实际效果相对有限。

“这主要是因为(wèi)，居民(mín)对房价(jià)调整有较强(qiáng)的预期(qī)，这种预期从(cóng)挂牌二手房源去化比较难，卖房周期较长可以看出来。而存量房盘活用于保障房，目(mù)前很多城市(shì)仍处(chù)于出
台(tái)政策阶
段。由于存量收购用于保障房，被收购房源价(jià)格往往(wǎng)非常低，这与(yǔ)开发(fā)商所预期的价格存
在差距，因此目前落地的效果还未完全显现。”李宇嘉(jiā)补(bǔ)充道。

“8月市场情况(kuàng)不太理想，9月将进入楼市传统旺季(jì)。重庆最新楼市政策，将对增强市场(chǎng)信心产生积
极作用，也将(jiāng)对其他城市产生示范效(xiào)应。”严跃进表示。

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