房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因

　　新房销售(shòu)量下降态势未改，同时土地成交规模持(chí)续收缩，从而导致(zhì)新房供应规模也保持(chí)在低位。

　　“金九银十”素来是房地产市(shì)场的销售旺(wàng)季，期(qī)间，房企做足营销工(gōng)作，积极推盘促销，通过优惠政策和(hé)活动吸引购房者(zhě)。每年9、10这两个月，房企的供应量(liàng)和销售业绩通常也(yě)会明显优于(yú)其他(tā)月(yuè)份。

　　然而值得注意的是，今年“金九”，房企的推盘积极(jí)性却一般。究其原因(yīn)，与市场上销(xiāo)售下(xià)行(xíng)态势未改，新房(fáng)库存较高，去化周期拉长，土地成交(jiāo)规模(mó)收缩，房企资金存(cún)压等一(yī)系(xì)列因素有关。

　　推盘积极性不足

　　近日，房地产研究(jiū)机构克而瑞调研的数据(jù)显(xiǎn)示，9月28个(gè)重点(diǎn)城(chéng)市预计新增(zēng)商品住宅供应面积703万平方米，环比下降4%，同比下降59%，绝(jué)对量显著不及二季(jì)度月均水平，与一季度月均699万平方米基本持平。

　　分城市来看，仅(jǐn)一线城市供应量将环比增长10%，三(sān)四线同环比(bǐ)近乎腰(yāo)斩。

　　一(yī)线城市中(zhōng)，北京、广州两(liǎng)个城市(shì)集中放量，新房供(gōng)应量环比分别增长28%、33%，上海、深圳新房供应量的同(tóng)环比均(jūn)处于下降态势，其中(zhōng)，深圳降幅较(jiào)大(dà)，环(huán)比下降(jiàng)22%，同比(bǐ)下降70%，供应量或(huò)将(jiāng)不足3000套。

　　二线城市供(gōng)应量环(huán)比微跌5%，同比降幅超6成，分化持续(xù)加剧。其中，西安、长沙单月供应量较大，超过(guò)50万平方米，环比增长4%和(hé)79%。宁波、重庆、厦门三个城市的供(gōng)应(yīng)量(liàng)虽然不及50万平方米(mǐ)，但环比增幅较大(dà)，分别为660%，79%，32%。剩下的二线城市(shì)供应量基(jī)本都保持同环比齐降态势，即便是前期热度较高的成都(dōu)、杭州，9月的新房供(gōng)应量也出现(xiàn)环比下降，房企推盘积极性并不高涨。

　　相比于一、二线城市，三、四线城市新房供应量则显(xiǎn)著回落，同、环比降(jiàng)幅均在4成以(yǐ)上。克而瑞研究中心称，因低迷行(xíng)情影响，三、四线城市基本都处于去库存(cún)阶段。

　　明源地产研(yán)究院认(rèn)为，以前的房地产市场(chǎng)，淡旺(wàng)季分明，年后有“三月小阳春”，延续到“五月(yuè)黄金周”；六月至八月市场逐渐回归平淡，九月又重回高峰，“金九银(yín)十(shí)”由此而来。之所以有旺季，一方面与旺季期间(jiān)房企集中推盘带来(lái)的联动(dòng)效应有关，另一方面，在这些旺季，前面几个月(yuè)淡市的需求积累爆发。而这几年疲软(ruǎn)的市场需求，将(jiāng)所有的波峰波谷(gǔ)熨(yùn)平，“金九银十”成色不再。今年八月份以来，新政的效果逐渐减弱，楼市的热度重新回落，房企(qǐ)对九月的(de)成交没抱太大期待。

　　去化压力是主(zhǔ)因

　　中指研究院企业研究总监刘水对第一财经表示，“金九银十(shí)”传统营(yíng)销旺季来临，但今年房企(qǐ)的推盘积极性不如以往，主要还是受目前市(shì)场下行压力(lì)影响。“新房销售量下降态势未改，同时土地成交(jiāo)规模持续收缩，从(cóng)而导致新房供应规模也保持在低位，加之房(fáng)企(qǐ)目前的资金压力，导致房企在推盘方面更加谨慎。”

　　广(guǎng)东省住(zhù)房政策研究中(zhōng)心研(yán)究员李宇嘉对(duì)第一财经(jīng)表示，“金九”开发商推盘供应积极性不(bù)高，背后的主要原因在于开发商(shāng)手里的库存待售房源比较多，另外，开发商新盘去化(huà)率(lǜ)整体也比较低，去化周期比(bǐ)较长。据他统计，目前(qián)市场上大概有一半的新房(fáng)是2024年之前就上市的库存。“这样的情(qíng)况下(xià)，如果开发(fā)商仍(réng)然(rán)推新盘，销售(shòu)不畅的情况(kuàng)下，只会导致市场预(yù)期更差，而且(qiě)还(hái)会拉长(zhǎng)开发商资金回款的周期(qī)。开发商当前(qián)的(de)首(shǒu)要目标是先把手(shǒu)里的房子卖掉。”李宇嘉(jiā)说。

　　李宇(yǔ)嘉也表示，在其(qí)调研过程中发现，当前开(kāi)发商(shāng)推盘的(de)节奏也发生了变化：“以前(qián)是以楼栋为单位推出房源，现在有的楼盘(pán)则开始以楼层为单位，步子迈得比较(jiào)小，这与9月房企推(tuī)盘积极性不足的逻辑一致，背后的原因都(dōu)是市场上库(kù)存较高，开(kāi)发(fā)商去化(huà)困难(nán)。”

　　新房(fáng)市场(chǎng)整体(tǐ房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因)去化速(sù)度放(fàng)缓(huǎn)，去化周(zhōu)期拉长(zhǎng)，已是事实。9月上旬，房地产中介机构深圳中原的二级市场营(yíng)销高峰论坛上(shàng)，中原地产大陆区二(èr)级市场战略(lüè)中心总经(jīng)理任壮表示，在2016、2017年房地产市场行情好的时候，全国(guó)29个重点城市新房住(zhù)宅项目开盘首周的去化率平(píng)均在 70%左右，此后逐渐下降。今年“517政策”后，全(quán)国(guó)首付比例整体(tǐ)下调，市场行情(qíng)好转，周度房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因平均去化率(lǜ)升至33%。随着“517”新政效(xiào)应减弱(ruò)，8月(yuè)，该(gāi)数值已回(huí)落至29%。

　　房地(dì)产研究机构(gòu)中指研究院测算结果显示，截至2024年7月，全国住宅“已开(kāi)工未(wèi)售库存(cún)”为25.2亿平方米(mǐ)，其中“竣工(gōng)未售库存(cún)”为3.8亿(yì)平方米。尽(jǐn)管库存量有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，但从(cóng)出清周期来看，目前“已开工(gōng)未售库存”的出(chū)清周期约为3.4年，且呈现上升趋势，去化压力(lì)较大(dà)。

　　中指研究(jiū)院认为，尽管当前的库存规(guī)模有所下降，但是与(yǔ)2016~2017年市场库存规模回落不同的是，2016~2017年的情况是“市场(chǎng)销售提升、库存水平下降，去化周(zhōu)期缩房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因短，市场(chǎng)库存(cún)压力缓解”，而目前“虽然市场库存水平下(xià)降，但(dàn)销售(shòu)持续低迷，去化周期(qī)仍呈延长态势，市场库存压力(lì)攀升”。

　　今年(nián)5月以来，“去库存”已成(chéng)为房地产的重(zhòng)要施策方向，多个城(chéng)市相继(jì)发布了(le)收储房源征集公告，但受收购价格、资(zī)金(jīn)成本、房源错配等(děng)因(yīn)素影响，国企收储“去库存”模式整体仍处于探索阶段。

　　中指(zhǐ)研究院认为，我(wǒ)国(guó)房地产(chǎn)销售仍面(miàn)临调整压力，市场仍(réng)处于(yú)筑底阶(jiē)段，“去(qù)库存”政策若在未来几个(gè)月加(jiā)快落地节奏，将对(duì)房(fáng)企现金(jīn)流改善(shàn)及(jí)居民预期(qī)将产生积(jī)极影响。住房端，国企收储是(shì)最直(zhí)接的去库存手(shǒu)段，但政策细节(jié)仍有待优化，落地节奏有待加快。土地端，盘活存量土(tǔ)地、优化土地供应(yīng)是主要政(zhèng)策方向，其中退地置换或成为改善土地库存(cún)结构的一种有效方式。

　　刘水表示，市场(chǎng)需求端，一线城市限购政策存在较大优化空间，同时继续下(xià)调(diào)房贷利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等或成(chéng)为需求侧(cè)政策优化方向(xiàng)，从而进一(yī)步降低居民购房成本。整体(tǐ)来看，随着“金九银十”传统旺季的来(lái)临(lín)，房企仍需充分把握这(zhè)一时机，积极应对市场挑战以达到快速去化(huà)的目的。

责任编辑：刘万里 SF014

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