中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率

观(guān)点(diǎn)网 作为首个以(yǐ)纯办公性质为底层资产发行的产业园类REITs项目，博(bó)时蛇口产园REIT一直受到市场关注。

近(jìn)期，博时蛇(shé)口产园REIT发布2024年中期报告：期内该基(jī)金收入为1.03亿，净利润为(wèi)3434.22万元，期(qī)末基 金总资产为37.9亿，净(jìng)资产为32.4亿(yì)。

收益分配方面，本(běn)期(qī)可供分配金额为6176.18万元(yuán)，实(shí)际分配金额为4774.97万元，上半年可供分配金额完成率低于按天数平均的预(yù)期。

博时蛇口产园REIT解释，主要系两方面的原因：一是基金项目回款在年度内呈现前低后高的季节性特征，一季度回款率偏低，但预计(jì)全(quán)年能(néng)达成99%的回款率目标；二是存续(xù)租(zū)约如有约定免租期在租约期内进行分摊设(s中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率hè)置的，一般设置在各年一季(jì)度，一季度的(de)平均有效租金(jīn)单价偏低，二季度平均(jūn)有效租金已(yǐ)恢复至正常(cháng)水平。

租金与出租率

产城园区评论获悉 ，博时蛇(shé)口产园REIT的基(jī)础设施资产(chǎn)分别(bié)位(wèi)于深圳南山区、光明区，均属(shǔ)于产园类资产。期内(nèi)，基础设施项目(mù)可(kě)出租面积为20.48万平方(fāng)米，上半年(nián)平均实际出(chū)租面积19.14万平方米，平均出租率93%。

截至2024年6月30日，基础设施项目总体期
末时点出租面积(jī)18.98万平方 米，期末(mò)时点出租率为93%，较上(shàng)年度末下降2个百分点(diǎn)。

整体来(lái)看，博时蛇口产园REIT以降低(dī)租金换取一定出(chū)租率。

博时蛇口产园REIT于报告中表示，期内项目公司实现营业收入(rù)1.01亿元，完(wán)成招(zhāo)募预测的94%，首发项目受宏观经(jīng)济及周边市场竞争等因素影响，出租(zū)率的超预期(qī)达 成未能全部弥补其租金单(dān)价的下降。

期内，万海大厦、万融大 厦项目出租率稳中有升，新签单(dān)价基本保持稳定，部分续签 单价略有(yǒu)下降；扩募的(de)光明加速器二期项目出租率(lǜ)出(chū)现一定程度下降，呈(chéng)现出市场活跃度下降、新租客户租 赁单价下(xià)降或免租期延长、续租客户申请单价下调等情况，在 一定(dìng)程度(dù)上影响了基础设施项(xiàng)目的经营。

具体到各个项目，万海大厦(shà)上(shàng)半年(nián)平均可出 租面积5.26万平方
米(mǐ)，平(píng)均实际出租面积4.81万平方米，平均出租率91%。平均(jūn)含税有效月(yuè)租金120.42元(yuán)平方米，较2023年下半年 有所(suǒ)下降，公告中(zhōng)指主要受一季度存续合同免租期(qī)分摊设置影响。该项目期末时
点
出租面(miàn)积4.97万平方米，期末时点出租率94%，较上年度末(mò)提升2个百分点。

万融大厦上(shàng)半年平(píng)均可出租面积4.14万(wàn)平方米，平均实际出租面积3.88万(wàn)平方米，平均出租率94%。平均含税有效月租金110.93元(yuán)平(píng)方米，较2023年 下(xià)半年有所下降(jiàng)，同样是由(yóu)于受(shòu)一季(jì)度存续(xù)合同免租期分摊设
置影响。项目(mù)期(qī)末(mò)时点(diǎn)出租面积3.9万平方米，期末时点出租率(lǜ)94%，较上年(nián)度(dù)末提升2个(gè)百分点(diǎn)。<中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率/p>

据悉，在激烈竞争环境下，不少项目会倒向出租率为先，采取一些(xiē)降租手段，比如免租期、合同外免租期，甚至是送面积等等。

万海大厦和万融(róng)大厦是博时蛇口产园REIT的首(shǒu)发资产，据了解，这两个项(xiàng)目租金单价(jià)最高的年份是2019年(nián)，彼时(shí)万海大厦平均月租金为154.1元，万融(róng)大
厦平均月租金为131.09元。随后，租(zū)金单(dān)价总体呈现下滑
趋(qū)势(shì)。

光明加速器二期项目则是博时(shí)蛇口产园REIT于2023年扩(kuò)募的资产，平均可(kě)出租面积11.07万平方米(mǐ)，平均实际出租面积(jī)10.45万平(píng)方米，平(píng)均出租
率94%。平均含(hán)税(shuì)有效月租金56.54元平方米，租金单价基本保持稳(wěn)定。

截至报告期末，基础设施项目期末时点出(chū)租面积10.1万平方米(mǐ)，期 末时(shí)点出租(zū)率91%，较年度末下(xià)降6个百分点。项目周边市场(chǎng)竞争较为激烈，出租率出现了一定(dìng)波(bō)动，基金将(jiāng)联合运营管理方(fāng)加(jiā)大招租力(lì)度，提升 现(xiàn)有客户的续租率，加速去化空置面积。

市场仍面(miàn)临挑战

在租户方面(miàn)，截至2024年6月30日，万融(róng)大厦(shà)租户(hù)行业中，新一代信息技术、文化创意、物联(lián)网和电子(zi)商务租赁(lìn)面积合计占比57.50%。万 海大厦新一代信息技术(shù)、文化创(chuàng)意、物联网和电子商务租赁面积合计(jì)占比61.50%。光明科技园二期项目(mù)租户(hù)行业中，高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业和创新创业服务租赁面积合计占比71.27%。

数据显示，期内项目公司收(shōu)入同比增加53%，主要(yào)是(shì)2023年6月6日新增扩募项目光明加速器二期项目(mù)，上年同期扩募项目不是完整的运营(yíng)期间，该项目收入同比增(zēng)加3,267.99万元，剔除(chú)扩募(mù)项(xiàng)目影响后收入同(tóng)比增长4个百分(fēn)点。

基础设施项目(mù)公司(sī)经营性现金流(liú)流入合计1.13亿元，主要包括租(zū)金收(shōu)入、物业管理
费收入、水电费(fèi)收入、押金收入；经营性现(xiàn)金流(liú)出合计2211.16万元，主要(yào)是报告期内应缴纳增值税等税(shuì)费、物管(guǎn)费、水电(diàn)费、维修(xiū)费、佣金、退回押金等支出。

中报指出了(le)目前市场面临的挑战：上半年，深圳甲级(jí)写字(zì)楼出租(zū)市场活跃度有所回暖，但市场租金走势仍延续2023年的下行趋势。

基金指出，在市
场租金整体(tǐ)下行(xíng)的环境下，租赁方企业搬迁(qiān)需求(qiú)同比提升明显，较多本地企业从老旧写字楼搬迁至甲级写字楼，外资企(qǐ)业搬迁或扩张情(qíng)绪仍维持谨慎；出租方业主租赁条款进 一步灵活，多根据租户情况采 取包括但不限于装修补贴、延长免(miǎn)租期、租(zū)期内不递增、提供配套设施(shī)使用(yòng)优惠(huì)等措施。

博时蛇口(kǒu)产园REIT援引了戴德梁(liáng)行公布(bù)的市场数(shù)据：2024年二季度，深圳甲级写字楼平均租金为176.6元平方米，环比下(xià)降2.9%，同比下降8.94%；空置率为27.2%，比上升(shēng)2.7个百分点。

受甲级写字楼及整体
市场租(zū)金下(xià)行压(yā)力影响，深圳(zhèn)优质产业园租金顶部(bù)空间承压，整体

租金水平持续下(xià)行(xíng)、整体出租率有所滑落，但出租 表现仍好于甲级写字楼市场。

以深圳标杆优质(zhì)产业园(yuán)南山高(gāo)新园(yuán)区为例，2024年中平均租金130.2元平方米月(yuè)，同比下跌11.56%；年中时点(diǎn)空(kōng)置率(lǜ)率为18.4%，同比上升1.6个百分点。

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