万科再发声！管理层将增持，郁亮：股价距自己要求很远！大股东重申支持

“万科今天的股价表(biǎo)现是(shì)达不(bù)到股东要(yào)求的，距离我自己的要求也很远。股东对我们(men)的批评鞭策，我(wǒ)们(men)完全接受，也不会找 任何借口，目前正制定管理团队增持股(gǔ)票计划(huà)方案。”4月30日，万(wàn)科董事会主席郁亮在万科2023年度股东(dōng)大会上首次发言，对万科股(gǔ)价波动问题
予以回(huí)应。

提振股价最关键还(hái)是把公司做好(hǎo)，作(zuò)为应对，郁亮分享了公司谋(móu)求谋求长期健康发展的“一揽(lǎn)子方案”、“两个阶段”以及(jí)“三个目的”。万(wàn)科明确，除住宅开发、物(wù)业服务(wù)、租赁公寓三大主业外，将(jiāng)退出其他业务，清理和转(zhuǎn)让非主业的财务投资，坚(jiān)决(jué)大力度
推进商办等(děng)大宗资产(chǎn)交易，计划每年完成200亿元(yuán)，同时未来五年付息负(fù)债总规模要降一半以上。

图片源自(zì)时报财经图库

在会上，公司总裁祝(zhù)九胜回应融资进展称，得益于银行支持和(hé)自身努力(lì)，已(yǐ)逐渐(jiàn)好转并(bìng)充满信心。

承接3月业(yè)绩推(tuī)介会(huì)的表态，祝九胜再以“三重山”回应(yīng)了如何应对(duì)阶段性流动性(xìng)挑战的问题，并强调了针(zhēn)对上述挑战的(de)三项(xiàng)工作重点。一是不折(zhé)不扣落实(shí)房(fáng)地产融资协调机制（白名单），能报(bào)尽报，能上尽(jǐn)上(shàng)，目前集团已有59个项目申请纳入白名单
；二是大力推(tuī)进经营性物业贷，作(zuò)为“双利手(shǒu)”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取(qǔ)新的流动性；三是银团贷款，目前取(qǔ)得了众多银(yín)行的支持，可以提升银企合(hé)作的效率(lǜ)，目前正在积(jī)极推进中(zhōng)。

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“万(wàn)科今天的股价表现(xiàn)是达不到股东要求的，距离我自(zì)己的要求(qiú)也很远。股东对我(wǒ)们的批(pī)评鞭策，我们完全接
受，也不会找任何借 口，目前正制定(dìng)管理团队增持股票(piào)计划方案。”4月30日，万科(kē)董事会主席郁亮在万(wàn)科2023年度股东大会上首次发(fā)言，对万科股(gǔ)价波动问(wèn)题予(yǔ)以回应。

提振股价最关(guān)键(jiàn)还是把公司做好(hǎo)，作为应对，郁亮分享了公司谋求谋求长期健康发展的“一揽子(zi)方案”、“两个(gè)阶段”以及“三个目的”。万(wàn)科明确，除住宅(zhái)开发、物业服务、租赁公寓三大主业外，将退出其(qí)他业(yè)务，清理和(hé)转(zhuǎn)让非主(zhǔ)业(yè)的财务投资，坚决大力度推进(jìn)商办(bàn)等大宗资产交易，计划每年完成(chéng)200亿元(yuán)，同时未来(lái)五年付(fù)息负债总(zǒng)规模要降
一(yī)半以上。

图片源自时报财经图库(kù)

万科转型“一二三”

在市场下行阶(jiē)段，万科亦面临压力。

2023年，万科(kē)虽然实现销售规(guī)模仍然(rán)保持(chí)在行(xíng)业第二，但是受结(jié)算 规模和结算毛利率下降、减值计提(tí)的影响下，万科利润承(chéng)压(yā)。2023年度，公司净利(lì)润同比下降 46.4%，在今年一季(jì)度小(xiǎo)幅亏损3.6亿(yì)元。与此(cǐ)同时(shí)，资金存量、现(xiàn)金短债比等指(zhǐ)标也(yě)出现下行，作为结(jié)果，2023年度万科股价跌去约四成。

“提振(zhèn)股价最(zuì)关键还是把公司做好，降风险、改善基本(běn)面，谋求长期健康发(fā)展。”郁亮表(biǎo)示(shì)，万科制定了(le)“一揽子方案”以实现“三个目的”，即(jí)“降负债”“融资模式转型”“聚焦主业(yè)”：

“降(jiàng)负债”要未来两年削减付息债务1000亿元以(yǐ)上，未来五(wǔ)年付息负(fù)债总规模要(yào)降一半(bàn)以上；

“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐(zhú)步转向以项目(mù)、资(zī)产信用(yòng)为主的融资模式；

“聚焦主业(yè)”，腾出有限资源、做好做强综(zōng)合住
区开发(fā)、物业服务、租赁公寓三大主业(yè)。

进一步看，郁亮将“一揽子方案”拆成“两个阶段”，第一阶段(duàn)是(shì)坚定瘦身，调整融资模式，降解风险；第二阶(jiē)段，万科将聚焦(jiāo)主业(yè)，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

其中在瘦身阶段，郁亮明(míng)确，除三项
主业外，将退出其他业务，清理和转让非(fēi)主业(yè)的财务投资(zī)。坚决大力度推进商办等(děng)大(dà)宗资产交易，计(jì)划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式(shì)转型(xíng)。

“瘦身，是为第二阶段聚集资源(yuán)、打基础。对于(yú)锚(máo)定的三大(dà)优势业务，万科将集(jí)中资源和(hé)管理精力做好做强，保持持续领先。”郁亮总结道，“当前的压力是阶段(duàn)性的，未来两年会初见成(chéng)效，统筹(chóu)好降负债和(hé)高质量发展，公司才能(néng)可持续(xù)发展。万科管理团队对职业声誉的珍(zhēn)惜和重视(shì)从未改变，将不(bù)断自省，加倍努力。”

大(dà)股东再发声支持

在股东大会上，万科大股东深铁集团(tuán)再次重申
了对万科(kē)的支持。

“作为万科公司的长期股东，深(shēn)铁集团的态度和立场一直没有变(biàn)，会一如(rú)既往支持万科的良(liáng)性发展，不会因市场波(bō)动(dòng)而动摇。”深铁集团董事长辛杰表示。他呼(hū)吁，在房地
产新旧模式转换过程中，需要给企(qǐ)业一些时间(jiān)来调整步伐和(hé)节奏。

就在股东大会召开前，4月30日(rì)上午，万科旗下中金印力消费REIT在深交所成功(gōng)上市。辛杰介 绍，在(zài)中(zhōng)金印力(lì)消费REIT的发行过程(chéng)中，深(shēn)铁集团对其认购占比(bǐ)29.7%，“REITs作为重要的战略性平(píng)台，将为万(wàn)科(kē)带来(lái)新的流动性支(zhī)持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。”

辛(xīn)杰表(biǎo)示(shì)，目前中金印力消费(fèi)REIT的扩募方案正在筹划，有望注入(rù)新的资产，深铁对该平台的发展具有长足信心(xīn)。他同时表示，与(yǔ)万科的其他合作项(xiàng)目，都在以(yǐ)市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落(luò)地，万科将予以公告。

对于(yú)万科的未来，辛杰表示(shì)，股价(jià)涨跌受多种因素影响，深铁集 团秉持长(zhǎng)期主义，不会因市场波动而动摇。中国经济(jì)长期向好，房地产(chǎn)行业仍有机会，老百姓需要好房子、需要万科这(zhè)样的专业化公(gōng)司。

“深铁会督促万科，积极把握行(xíng)业变革趋势，以科技创新发展新质生产力，建设好房(fáng)子(zi)、提供好服(fú)务，做到(dào)产品过硬、品牌卓著，持续为股
东、为社会创造价(jià)值，实现长期健康发展。”辛(xīn)杰总结道。

一揽子(zi)方案正在落实

加强(qiáng)大宗交易和股权交易(yì)工作(zuò)，回款 300 亿元以上；两年削减(jiǎn)付息债务 1000 亿元，推动(dòng)融(róng)资模(mó)式转型(xíng)；做“好产品、好(hǎo)服务”；推(tuī)进(jìn)组织精简高效，压(yā)降管理(lǐ)费用。

一季报显示，万科明确(què)的2024年四大重点工作正在(zài)一一落实：

今天（4月30日），万科(kē)旗(qí)下中金印力消费REIT在深圳证(zhèng)券交易所正式上(shàng)市。中金印力(lì)消(xiāo)费REIT发行规模为32.6亿(yì)元，所筹资金除用于归(guī)还22.3亿元(yuán)的项目负债(zhài)，进而降低(dī)负债水平
外，还将有4亿至5亿(yì)元(yuán)用于未来的发(fā)展。其中深铁集
团，通过战略配售认 购基金(jīn)募集份额总额的29.75%。

开年首季，万科
已实现大宗资产交易(yì)回(huí)款42亿 元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。

一季度，公司境内新增(zēng)融资的综合成(chéng)本为3.33%，同(tóng)时(shí)积(jī)极拥抱经营性物业贷等融(róng)资工(gōng)具，全(quán)面融入(rù)城市房(fáng)地产融资(zī)协调机制，推(tuī)动融资模式转型；

2024年以来，公司南方区域、上(shàng)海区域、北京区域(yù)、西北区域均已开展(zhǎn)组织调整，对区域内城市公司进行整合重组，相关调整有助于促进城市间(jiān)的资源整(zhěng)合和人才的灵活调配，集(jí)中优势管理资(zī)源，提升效率。

在会上，公司总裁祝九胜回应(yīng)融资进(jìn)展(zhǎn)称，得益(yì)于银行支(zhī)持和自身努力，已逐渐(jiàn)好转并充满信心。

承
接3月业绩推介会的表态，祝九胜(shèng)再以(yǐ)“三重山”回应了如何应对阶段性(xìng)流动性挑战(zhàn)的问题，并强(qiáng)调了针对上述挑战的 三项工作重点。一是不折不(bù)扣落实房(fáng)地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前(qián)集团已(yǐ)有59个项目(mù)申请
纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷(dài)，作为“双利(lì)手”，既可以解决历史上的存量问题，也可(kě)以阶段性地获取(qǔ)新的流动性(xìng)；三是银团贷款，目前取得(dé)了(le)众多银行的(de)支持，可以提升银(yín)企合作的效率，目前正在积(jī)极(jí)推进(jìn)中(zhōng)。

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