地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注

应不应该提前还(hái)房贷？市场上早已充(chōng)斥了各种(zhǒng)“计算法则”。在这些选择背后，本质上(shàng)是对资金在不同时期使(shǐ)用方式的选择。不过，记(jì)者采访(fǎng)发现一些银行悄然提升了提前还贷的(de)“门槛”。另一(yī)边(biān)，更多的购房者关心存量房(fáng)贷利率的调整步伐。

要求起步金额(é)

今日，有(yǒu)存量房(fáng)贷用户在(zài)社交(jiāo)平台上(shàng)表示，自己在银行APP上申(shēn)请提前还房贷，却因起步金额不满要求被拒。

以深圳(zhèn)市场为例，记者采访了多家银行的个(gè)贷经理，发现不同的银行对提前还贷处理(lǐ)方式有所不同。有中(zhōng)国银行的经理告诉记者，目前(qián)提前还(hái)贷的(de)最低门槛是5万元，最高不限。建设银行的个贷经(jīng)理则表示，目前对(duì)提前还贷没有要求，手(shǒu)机银行填写需(xū)求登记(jì)，然后会收到短信或者电话，最后去经办(bàn)网点签字。

也有购房者反映，部分银(yín)行提前还房贷的门槛悄然提升，或是需要提(tí)前(qián)预约、或是还(hái)款(kuǎn)额度受(shòu)限。

目前，随(suí)着首套房、二套房房贷(dài)款利率持续走低，部分城市的房贷利(lì)率(lǜ)已进入“2时代(dài)”，而存量房贷利率多数仍(réng)处在4%以上，存量房贷与新发房贷的利率差距进一步拉大，导致不少人选择(zé)提前还贷。

陈晓（化名）在两年(nián)前购买了深圳前海的住宅，她告(gào)诉记者，自己之前贷了两次信用贷(dài)来提前还房(fáng)贷。“我觉得房子的价格买在了次(cì)高峰，房子又没过限(xiàn)售期，还贷压力确实有点大”。其实，像地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注陈晓这样通过再贷款来提前还房贷的并非个例，存量房贷利率差额之下，不少购房者不断寻求更便宜的资(zī)金替换房贷。

对于多数背上房贷的年(nián)轻人来说，在当下(xià)放(fàng)弃资产增值的(de)可能性(xìng)，寻求一种资产(chǎn)上的“安全感”，更多(duō)的是出于一种理财焦虑，提前还贷似乎也等于变相理财(cái)。记者对多位(wèi)在这几个月内提前还贷的居(jū)民进行(xíng)采访，得到的回复几乎都是：节省利息的确是选(xuǎn)择提前还贷的最直接需求。

如何缓解提前还贷现象？

市场公开信息显示，据不完全统计，上半年4地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注2家上市银行个人住(zhù)房贷款(kuǎn)余额超(chāo)34万亿元。今年上半年，42家(jiā)上市银行住房按揭余(yú)额相比(bǐ)年初又减少了(le)近3100亿元。

“存量房贷利率下调，可以缓解提前还贷(dài)现象。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，尽管调整存量房贷利率可(kě)能会对银行利润产生一定影响(xiǎng)，但如果能减缓提前还贷及贷款意愿下降(jiàng)的形势，同时(shí)能够提升贷款增量，那(nà)么即便(biàn)存量房贷利(lì)率(lǜ)低(dī)，银行总(zǒng)体利润仍可能稳中有增。

中(zhōng)指研究院(yuàn)市场(chǎ地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注ng)研究总监陈文(wén)静表示(shì)，根据央行最新数据，截至2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，若进(jìn)一步下调存量房贷利率(lǜ)，将继(jì)续为借款人节约利息支出，有(yǒu)利(lì)于扩(kuò)大消费(fèi)和投资，同时，也有助(zhù)于稳定(dìng)住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下降(jiàng)带来的(de)观望情(qíng)绪；对银行来说，可以进一步减少提前(qián)还(hái)贷现象。“当前各(gè)地存量房贷利率执行(xíng)情况不一，对于下调存量房贷利率的方式，在当前(qián)的市场环境下(xià)，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行(xíng)直接(jiē)下调(diào)存量(liàng)房贷(dài)利(lì)率的方式或许更(gèng)为合适，而通过不同银(yín)行之间转按揭的方式，或造成更大(dà)市(shì)场竞争，对预期的稳定将形成扰动”。

除了存量房贷利率能否下调(diào)引关注(zhù)，随着楼市传统的“金(jīn)九银十”拉开(kāi)序幕，市场也有新的期待。以今年较为“稳健修复(fù)”的二(èr)手(shǒu)房市场为例，深圳市房地产中介协(xié)会(huì)认为，“以价换量”成为当前支撑二手(shǒu)房市场月度相对“高位(wèi)”的根本原因。而根据经纪机构的日常走访(fǎng)和交(jiāo)流反馈，自进入8月份(fèn)以来，市场博弈烈度与强度明显强于上(shàng)半年，业主价格的“让(ràng)步”幅度有进一步加剧的趋势，当前二手房(fáng)市场表面“稳(wěn)健”的基(jī)本盘仍不(bù)牢固。也正基于此分析判断，随(suí)着(zhe)市场(chǎng)进入传统(tǒng)销售季，“金九银(yín)十(shí)”作为(wèi)下半年楼市的关键时间段(duàn)，预计(jì)这两(liǎng)个月的时间内可能会叠加政策的帮扶。

校对：王朝全

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