刘海霞：苏州工业园区的楼宇 比较硬核，既不商业也不文化

专题：2024（第四届）中(zhōng)国楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北
京论坛在中国国际服(fú)务贸易(yì)交易会(huì)上隆(lóng)重举办。论(lùn)坛由世界贸易网点联(lián)盟、中国产业发展促进会(huì)楼宇经济(jì)和总部经济分(fēn)会、集群智库共同主(zhǔ)办，中(zhōng)国城区高质量发
展合作联盟协办
，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城(chéng)区和知名企业(yè)代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主(zhǔ)题，共话城(chéng)市城区转型发展新逻辑(jí)和楼(lóu)宇经济(jì)创新发展新模式(shì)。

　　苏州工业园区城市重建公司副(fù)总经理刘海霞出席并演讲。以(yǐ)下为(wèi)演讲(jiǎng)是实录：

　　各 位企(qǐ)业家朋(péng)友们，大家下(xià)午好！我来自苏州工业园区，我(wǒ)带来(lái)的(de)案例是苏(sū)州工业园区去年(nián)5月份交付的(de)一个项目，阳澄数谷。

　　苏州是大(dà)陆最(zuì)宜居(jū)的城(chéng)市(shì)第一位，规模(mó)以上工业总产(chǎn)值第二位，科创板上市(shì)企业数地三位(wèi)，外贸进(jìn)出口总额(é)第四位，地方财政收(shōu)入第五位，地区生产总值第六位。

　　今天讲楼宇，苏州工业园区的楼宇在(zài)全国非常有代表性，既不商业也不文化，它是以产(chǎn)业为背(bèi)景，我们的(de)服务业70%是生产型服务业，这是比 较硬核的，注定了后续(xù)在楼宇(yǔ)发展中的特点。

　　我所在的城(chéng)市重建(jiàn)苏州工业(yè)园区(qū)管委会下属(shǔ)一级国资已经成立(lì)了20年(nián)，所从事的业(yè)务是产城融合，最早是农村变城(chéng)市，新城280平方公里，到现在为(wèi)止，苏州园区已经没(méi)有农村(cūn)了，整理土地21平方(fāng)公里，盘活土地 12000亩，我们 在这(zhè)个城市新建的(de)过程(chéng)中，参与了城市开(kāi)发(fā)建设530多个项(xiàng)目，造城中所有(yǒu)看到看不(bù)到
的(de)基础(chǔ)设施，和各种形态的楼宇，学(xué)校医院城市的配(pèi)套，我们都建设(shè)过。

　　近几年(nián)，城市发展(zhǎn)到第30年(nián)的时候，在过去8年的时(shí)间里，我们慢
慢转向城市产业的运营(yíng)，开始做(zuò)城市的微更新(xīn)，做产(chǎn)城融(róng)合相(xiāng)关的工作。

　　我(wǒ)们金鸡湖的湖东湖西，这是我们的(de)两个(gè)CBD，虽然产(chǎn)业这么强(qiáng)，经济贡献这么重要的城市，它的CBD其实不厚，最繁荣的地方也就这样。

　　阳澄数谷项目
，在2014年的时候，位置在金鸡湖北侧，区位非常好，相当于北京(jīng)的二(èr)环北面，但是刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化(shì)非常破落，这是卫星图显示的，这是当初(chū)拍的照片，我们用八年(nián)时间腾退了130家企(qǐ)业，整理出来一块一(yī)平方公(gōng)里的土地，当(dāng)时是1.0版，做(zuò)了正式的公示，后续城市能级在逐渐升级，有领导说可(kě)以做的更
高一点，2.0版，容积率也在提升，第(dì)一次提到 生产型服务业，产业的(de)定位上做了一次升级，一直到(dào)现在，五年前重新定义做3.0版的阳澄数谷，容 积率达到3.0-4.5的高度，如果是一个制造企业注册在这里没有问题，但是容积率高了以后，在这里所(suǒ)有办公的形
态还是以研发办公为主，这是我们现在的规划。

　　阳(yáng)澄数(shù)谷目标打造一流(liú)数字经(jīng)济创新街区，整体规(guī)划打(dǎ)造220万方超大规模的数字(zì)经济(jì)产业集群。

　　阳澄数谷的南岸新
地在首开去，一期去年(nián)6月份 交付，一二期加 起来46万方，二期26万方在半年以后交付。

　　简要提几点，我们的逻(luó)辑非常丰厚，它不是传统的办公楼，是产业创新的街(jiē)区，五年前(qián)我们做了(le)一个清晰的产业定位(wèi)，我们在招标的时候，收到的标书大多数(shù)还是这个样子，可能更像银泰的作品，大的综合体下面(miàn)有大的盒(hé)子，配着比较繁(fán)华的商业，比较高端(duān)的写字楼，这给我们带来很大的困扰，在我们的脑(nǎo)图里，我们想要的产业街区不是这样的(de)，我们希望它是一(yī)个楼群，最后(hòu)筛选(xuǎn)到并且在逐步优化的是这样，这个区(qū)域，按照传统的CBD，包括北京CBD区域里，这(zhè)是四个摩天大楼(lóu)，二期是(shì)6个摩天大楼，最初的(de)规划也是(shì)这样(yàng)的，我们再做方案整(zhěng)合(hé)的时候，把这几(jǐ)地(dì)块(kuài)打通，形(xíng)成了(le)街区的概念。

　　我们主打的概念是新经济基础建设、产业赋(fù)能空间、城市活力场景、创新产
业集聚、多(duō)维生态服务。

　　为了让大家更直(zhí)观的了解(jiě)，我们打造的空(kōng)间和(hé)传统写字楼的区别，有一个小(xiǎo)视频，在公共空间里(lǐ)，它(tā)的形态是这样子。传统的大堂(táng)是比较气派的，我们这里表达的(de)是多元融合的，（20都可以在这里(lǐ)很轻松的(de)融合，这就是把传统大堂打开(kāi)，高度混合的概念。

　　在这里工作(zuò)、生活、艺(yì)术、体验、兴趣、创业、就业(yè)、朋友的交互，事业伙伴的(de)交互，周末家庭的交互，都可以在这里很轻(qīng)快的发生。

　　匡会长去年看到
我们这个消息，到现场去看，也(yě)特别(bié)邀约我们来做简(jiǎn)短的分享，那次(cì)他去的时候我没有在(zài)，正(zhèng)好在(zài)日本，看综合写字楼的项目，推荐大家看看(kàn)东京的一(yī)些楼(lóu)宇已经发(fā)生裂(liè)变了，如果还困在1.0版本的(de)结构和思维(wéi)，东京已经开(kāi)始做CBD区域的更新，它的更新不仅是跟TUD的连通，不仅是(shì)空间的整合(hé)，是工(gōng)作生活产(chǎn)业多种业
态的整合，我(wǒ)们想打造的(de)也是这样的，进去 以后(hòu)很多研发、论坛，在(zài)那儿(ér)热热闹闹(nào)的(de)发生，跟地铁、商业也无缝衔(xián)接。

　　第二，不是(shì)以建筑为核心，是以人为中心(xīn)。中国经济开(kāi)放30年，我们出(chū)生(shēng)看到的城市就应该是这样，高楼林立，非常漂亮非常大气，甚至是全球的知名建(jiàn)筑师(shī)打造的地(dì)标建筑
，我们已经走过了这个阶段，现在(zài)追求 的不仅(jǐn)仅是建筑本身(shēn)，建筑带来的(de)人居对建筑本身非常有挑战，我们(men)现在打造的街区是以人为核心，以人(rén)在这(zhè)里发生
的场景(jǐng)定位，我需要的建筑(zhù)应该是什么样子的。

　　这是一期，也有商业，我们昨天看 了朝外，年轻人(rén)的风格跟我们南岸(àn)的风格非常对(duì)标，但是我们体(tǐ)量和经
验有限，在前(qián)期呈现(xiàn)的远没有(yǒu)朝外这个项(xiàng)目影响力(lì)那么大，但是他是(shì)我们对标的，我们非常欣喜的看到(dào)在首都有年轻人聚集的区域，无论是外面的建筑，内装，就
像(xiàng)朝外，就(jiù)是很轻的内容(róng)，而且是需(xū)要内容来(lái)填充引(yǐn)领，以内容打动年轻人(rén)的消费和聚(jù)集的场地。这(zhè)是室外，年轻时尚的运动，利(lì)用高架下废弃的防护，我们可以(yǐ)办全国蹦道的锦(jǐn)标赛，把年轻(qīng)力和主张(zhāng)放(fàng)在我们产业里，把产(chǎn)业社区和先期配套(tào)做了激活。

　　第三，首要不是做(zuò)载体租赁，昨天的晚宴分(fēn)享(xiǎng)中无一不被大幅的空置所困扰，但是不像 大都市这样的(de)背景(jǐng)下，从定位开始，从拿着图纸招商开(kāi)始，我一(yī)直跟团队小
伙伴讲不要推(tuī)销我的楼，，产业(yè)的特性怎么样，人群(qún)怎么样，对空间的(de)需求怎(zěn)么样，三分(fēn)之一的设计持续在优化(huà)空间，一(yī)直
到精装、软装、场景的设(shè)置，然(rán)后三分之一的时间才(cái)跟 客户(hù)介绍是不是匹配，即使到现在，我依(yī)然跟同事(shì)说不要(yào)劝大(dà)家签合同，而是讲好生态，看是不是匹配，除了空间还能 给(gěi)企业赋能，这(zhè)是我们对标的客户。这是我们这几年坚持的很多做法和逻辑，包括交付了一年多的时间里，除了全国各地有一百多场接待，还有一百多场产业活动(dòng)。

　　这是我们各种类型的产业
活动(dòng)，我们做产城融合，不止这(zhè)一(yī)个项(xiàng)目，我们还有制造业、半导体、低空(kōng)经济、高端装备制(zhì)造，都是旧改 的产业园，打造产业园的逻辑(jí)和定位手法比较一致，除了硬核的集成电路、工业互联，跨境贸易等，我们还有文化体育音乐等
方面(miàn)的活动，我们的目标不是哄好企业老板，而是哄(hǒng)好企业老板(bǎn)的团(tuán)队。

　　工业互联、智(zhì)能网联、，拿集成(chéng)电 路，集成电路(lù)产业(yè)在2023年刚刚
发布的全球(qiú)集成电路协会发布的中国大陆50强企业，也是集成(chéng)电路的创新集聚度以及发展潜力，我们这个园区排名(míng)第一，是(shì)高品质的园区(qū)，在数字贸易中(zhōng)，现(xiàn)在和地空一体，跨(kuà)境电商作为一个战略产业，也是新质生产力的(de)产业方向，落在了阳澄数谷(gǔ)，如果跟集成电(diàn)路、高(gāo)端，跨境电(diàn)商是现(xiàn)在为止(zhǐ)做产业最拿不出(chū)手的，市委(wěi)书记来了说我们要做这个，三年要达到一(yī)个机制，最核心的(de)任务落在我们这个项目上，全市的(de)手法也(yě)是打造特色产业园，在产业(yè)生态，供应链、物流(liú)、营销，技术平台构(gòu)建，，等方面(miàn)快速打造生态。

　　同时借助苏州市的(de)力(lì)量，让苏州(zhōu)市创新发展中心、专班、人才发展基地，这(zhè)是我们现 场(chǎng)的图片，跨(kuà)境电商选品中心(xīn)已(yǐ)经(jīng)出圈了。

　　半年前我接待一(yī)个，你(nǐ)是不是可以到我们(men)这儿来，他(tā)说我要的不是(shì)这个，你(nǐ)可以不给我提供这么好的东西(xī)，我(wǒ)要做 跨境，你(nǐ)要告(gào)诉我怎么(me)做(zuò)独立站，怎(zěn)么帮助我把一年数(shù)亿的(de)产(chǎn)品卖到全球，我要做全国的珠宝平台，谁(shuí)能(néng)指导我这件事，这句话给我很大的提醒，很高的要求，原来 我们曾经沉淀了那么多年的经验和(hé)引以为(wèi)傲的展示(shì)在新的产(chǎn)业领域里完全不(bù)对等，在重(zhòng)新(xīn)打造跨境电商生态的时候(hòu)要做什么，经过半年时间，上
个月(yuè)苏州园区第一(yī)次跨境电商大会在产业园里(lǐ)展开的时候，我又请他来，他说震撼(hàn)到了，基于原来创(chuàng)新街区的理念，有幸承接这个任务，有这样的资源(yuán)平台，在这里(lǐ)快速形(xíng)成了跨境电商的高端(duān)集聚区(qū)。

　　为(wèi)什么要快速罗列一些数据，有些地
方国(guó)资坐拥(yōng)政府得天独厚的资源，和(hé)市场化不太(tài)一样，通过这(zhè)个数据，不光有资源(yuán)，而且在这个资(zī)源上靠 我(wǒ)们的产品力，能达到这样的(de)数据沉淀(diàn)，达(dá)到这样产业高度的集聚，需
要更多创新思维和底层逻辑支撑，我们既有资源也(yě)有机会同样有挑战(zhàn)。

　　南岸新地，阳澄数谷220万(wàn)整个(gè)大的街区，我们将实现跨越式的发展。

　　如果(guǒ)我
们之前做的(de)每一(yī)个楼(lóu)宇是一棵树，现在打(dǎ)造的街区是一个生态的(de)丛林，欢迎大家关注阳澄(chéng)数谷，欢迎大家来刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化到(dào)苏州工业园区！

　　新(xīn)浪声(shēng)明：所(suǒ)有(yǒu)会议实录均为(wèi)现场速(sù)记整(zhěng)理，未经演(yǎn)讲者审阅，新浪网登载(zài)此文出于(yú)传递(dì)更多信息之(zhī)目的
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责任编辑：王翔

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