传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起

　　蓝鲸新闻9月10日讯（记者 崔陆(lù)鹏）在市场(chǎng)传闻有关方面正在考虑进一步下调(diào)存(cún)量房贷利率之际，存量房贷利率下调的(de)可能性有(yǒu)多大，引发广(guǎng)泛讨论。

　　针对(duì)前述存量房贷下调的传闻，蓝鲸新闻致电多(duō)家银行北京个贷中心，均被告知(zhī)，目前不知情。

　　克而瑞集团董(dǒng)事长、上海易(yì)居房地产研究院执行院长丁祖昱称(chēng)，“随着新(xīn)旧房贷利差的逐渐扩大，存量房贷利率(lǜ)仍有进一步下调(diào)的空间。事实(shí)上，‘517’新(xīn)政以(yǐ)来(lái)，随着(zhe)增量房贷利(lì)率(lǜ)下 行，存量房(fáng)贷利率(lǜ)下调呼声再起。”

　　丁(dīng)祖昱认为，如(rú)果(guǒ)能够尽快调降存量房贷利率，可(kě)有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而(ér)提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经(jīng)济增长提供动力(lì)。

　　购(gòu)房人关心房贷加点是否将有调(diào)整

　　蓝鲸新闻采(cǎi)访北京、上(shàng)海、深圳多位购房人发现，对于下调存量房贷利率，当前他们最为(wèi)关注的房贷(dài)加点(diǎn)是否将有调整。

　　据了解，目(mù)前三地存量房贷加点介于30个BP至 55个BP之间。北京购房人段武(wǔ)表(biǎo)示
，“如果不取消加(jiā)点，即使(shǐ)我的存(cún)量房贷随LPR下调后(hòu)，也下调极有限。”

　　据广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉统计，2019年10月至2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市首套房贷利率普遍在4.8%至5.2%之(zhī)间，比现在增量首套(tào)房贷高出(chū)约150BP。

　　而根据人民银行(xíng)披露，2023年9月末(mò)存(cún)量住房(fáng)贷(dài)款加权平均利率为(wèi)4.29%；考虑存量房贷的重定价效应，若大部分存量房贷在2024年1月1日(rì)重定价，在2024年初重定价完成之后，存量住房贷款加(jiā)权平均利率约为4.19%。

　　今年以来，贷款市场(chǎng)报价利率（LPR）经历了两次
调(diào)整，2月5年期以上(shàng)LPR单边下调(diào)25BP（基点）至(zhì)3.95%，7月再下调10BP至3.85%，累计已下调(diào)35个BP。

　　据蓝鲸新闻了解(jiě)，目前，多(duō)个城市新发放的首套住房贷款利率已(yǐ)降至3.2%左右，北京、上海、深圳目前三地存量房贷加点介于(yú)30个(gè)BP至(zhì)55个BP之间。以北京为例，目前存量房贷利率多为4.3%-4.75%，新增商品房首(shǒu)套利率多在3.4%-3.5%，之前利息差已超过100个BP。另有部分(fēn)城市首套房(fáng)贷(dài)款利率降(jiàng)至3%以下，例如，在广州，部分商业银行(xíng)首套房贷利率可(kě)低至2.89%，与公积金2.85%的利率几乎持平。

　　当前市(shì)场巨大的利率差，使得更(gèng)多(duō)人提前还贷。中金(jīn)公司近期统计数据显示，目前银(yín)行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能(néng)存在使用消费贷和(hé)经营贷置换(huàn)按揭的空间。

　　“投资理财(cái)买黄金不如还房贷。”这是陈(chén)名过(guò)去两年最明显的感受。陈名2022年在北京郊区购买(mǎi)了一套住宅，商贷90万元，利率在当时的基准(zhǔn)利率4.9%的基(jī)础上上浮55个BP，为5.45%，贷款20年，等(děng)额本息(xī)月供6165.6元。经过几轮LPR调整和去(qù)年存量房贷利 率下调，至(zhì)今(jīn)他的(de)房贷利率已下降至(zhì)4.75%。“上半年我银行(xíng)理(lǐ)财(cái)产品的平均收益率才2.8%，利差接近(jìn)2%。”基于此，近期，陈名
东拼(pīn)西(xī)凑将房贷余款近60万元一次性还清了。

　　在上海，去年刚刚购买新房的张
娜则在“蚂蚁搬家”式的提前还贷。去年3月(yuè)，她
传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起与丈夫共同购买一(yī)套(tào)价(jià)值600余万元的婚(hūn)房，200 多万(wàn)首(shǒu)付款，此外商业贷加公积金贷款 400 万，贷(dài)款年限 30 年，商贷利率为4.55%，月供 2.1 万元(yuán)。“跟现在3.5%的利率相比，太(tài)高了。”张娜称，再贷款前他们就与(yǔ)银行 协商过可提前还(hái)款，“现(xiàn)在
只要能预(yù)约上，有结余就提前还。”

　　多地再启“商转公(gōng)”，核心城市少有开展

　　虽然存量(liàng)房贷利率是(shì)否会下调目前不得而知，但近期，山东青岛、江西赣州、吉林长春、安徽宣 城等多个城市住房(fáng)公积金中心发布“商转公”政策，借款者可根(gēn)据相关规定，将部分(fēn)（或全部）商贷转换成公积金贷款，由此降低买房人还贷(dài)压力。

　　以山东青岛(dǎo)为例，假设商贷利率为3.95%，公积金贷(dài)款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公(gōng)”后，公积金(jīn)贷款月(yuè)供比商业贷款(kuǎn)减少365.88元，一年可节省(shěng)4390元，30年可节省13.17万元。

　　据蓝鲸
新闻不完全统计，截至目前(qián)，全国已有超30个城市陆续执行或优(yōu)化“商转公”政(zhèng)策。

　　不过，当前大部分一、二(èr)线城市尚 未开启该业务(wù)。究(jiū)其原因，或与 资金池存在缺口有关。

　　杭州住房(fáng)公积金管理中心在问政平台(tái)咨询回(huí)复前述问题就表示，公积金资金(jīn)使用率(lǜ)持续(xù)处于高位，还
需通过融资来解决流动性问题，暂不具备开展此类业务的能力和条件；南京住房(fáng)公积金管理中心此前也表示(shì)，住房(fáng)公积金资金使用率仍在高(gāo)位运行（100%以上），所以目前不具备(bèi)探索开展“商转公(gōng)”业务的条件(jiàn)，以保证正(zhèng)常(cháng)的公积金 贷款业务
不受影响。

　　亦有观(guān)点认为，可(kě)通过“转按揭”来降
低存量房贷利率。所谓存量房贷转按揭，指的是在取消房贷利率下限的基础(chǔ)上，进一(yī)步放开银行(xíng)机(jī)构对于存量房贷的(de)竞争(zhēng)，从而实(shí)现存量(liàng)房贷利率的(de)下调(diào)。

　　中指(zhǐ)研究院(yuàn)市(shì)场研(yán)究总监陈文静则认为，当前(qián)各地存量房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)执行情况不一，下调存量房贷利(lì)率的方式中(zhōng)，在当前的市场环境下，借(jiè)款人与原商业(yè)银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许(xǔ)更为合(hé)适，而通过(guò)不(bù)同银
行之间转按(àn)揭的方式，或造成更大市(shì)场竞争，对预期的稳
定将形成扰动。

　　文中陈(chén)明、张娜、段武均为(wèi)化(huà)名。

责任(rèn)编辑：王馨茹

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起