楼市中期将 见底

（本文成(chéng)文于上周五，首发于上周六今年第17期杂志）

现代社会
经济发达，金融地(dì)产业发达，财(cái)富效应影响巨大。譬如国内一线(xiàn)城市，多数中青(qīng)年人置业时选择(zé)按(àn)揭贷款，每月(yuè)按揭还款会令消(xiāo)费受压。而楼价涨跌(diē)，当(dāng)幅度足够大时便会严重影(yǐng)响消费(fèi)。相反，经济较落后地楼市中期将见底(dì)区，置业者普遍较为(wèi)保守。有楼在手与无(wú)楼在手者(zhě)，差别(bié)甚大。低收入者除了每月工资收(shōu)入，无其他(tā)收入，则影响其(qí)消费者只有物价(jià)涨跌。

近期香港人北上消费成(chéng)为浪潮，社交(jiāo)媒体上阵阵热(rè)议。比如(rú)香港靠近深圳地(dì)区如上水等，一众上了(le)年纪“师(shī)奶(nǎi)”不时坐两元港(gǎng)铁到莲塘口(kǒu)岸，过关(guān)后再坐两三个站免(miǎn)费公共汽车到市场买(mǎi)菜(cài)。根据香港海(hǎi)关条例，熟食可以过关。香港烧肉每斤过百
港币，但深圳莲塘市场烧(shāo)肉售价则仅仅二十几元(yuán)人(rén)民币，档主做到不停手。香港“师奶(nǎi)”们买上几(jǐ)日(rì)分(fēn)量蔬(shū)菜与肉食回港，每月节省出不少钱(qián)。因此，香港 靠近深圳一些墟镇空置 铺(pù)位大量出现。

大流行结束之(zhī)后，深港边境恢复(fù)正常通关，但大陆南下旅客(kè)每月仅仅(jǐn)二三百万人(rén)次，今年上半年平均每(měi)月268万(wàn)人次；而(ér)香港北上旅客则(zé)创历史新高，最新数据是每(měi)月716万(wàn)人次。数据此消彼长，其背后原因皆是财富效(xiào)应(yīng)所致。香港零售市场(chǎng)低迷，商铺(pù)价格自然暴跌。根据香港信报财经报(bào)道，北角城市(shì)花园(yuán)商场地库一个铺位(wèi)仅仅以10万港币抛(pāo)售，折合每平方英尺1220元，业主(zhǔ)持有(yǒu)11年(nián)惨亏93%。虽然是(shì)极端例(lì)子(zi)，但亦(yì)反映商铺走势惨烈。深水埗高登电脑中心一个铺位538万港币售出，业主早于2008年968万买入，16年时间
账面蒸发430万，跌(diē)幅44%。中原地产研究部指(zhǐ)香港甲级写字楼租值连续四年下
跌，较2019年高位回落25%，中环中心、长江(jiāng)集团中心及会议展览中心近四年租值跌幅高达 33%以上。住(zhù)宅方面，中原城市领先指数2021年8月(yuè)最高见191.3点，其后大幅(fú)回落，最新报138.6点，跌幅27.5%。

回(huí)顾以往分析香港楼(lóu)市文章……

2017年7月29日《全球楼市(shì)危(wēi)机
山雨欲来（上）》一文认为“2003年SARS之后香港楼市进入第[5]浪上升，而2015年至2016年调整已经是[5]浪（4）下跌，现在正处于[5]浪5最后上(shàng)升。”当时中原指数约(yuē)160点。2018年3月17日
文(wén)章《伦(lún)敦北京楼价松动 银行股(gǔ)中期(qī)见顶》，文中(zhōng)指“2003年展开超高(gāo)级浪[5]。目前已经进入[5]浪（5）最后上升。压死(sǐ)骆驼最后(hòu)一根稻草恐怕(pà)是美国持续加息。”其时中原(yuán)指数约175点。2019年8月31日《中国股市反复震荡 香港(gǎng)楼(lóu)市摇(yáo)摇(yáo)欲坠(zhuì)》一文认(rèn)为(wèi)“香港楼市正(zhèng)进入(rù)2003年(nián)以来(lái)[5]浪（5）上升。楼价在创新高后出现停(tíng)滞，[5]浪（5）是否已经 结束，抑或是（5）浪1而已？需要继(jì)续观察”。当时中原指数185点，最(zuì)后2021年(nián)191点见顶。现(xiàn)再 分(fēn)析(xī)中(zhōng)原城市领先指数走势。

中原(yuán)指数1997年6月最高见103.8点，10月摸101.8点形成双顶(dǐng)。1997年6月高点(diǎn)定义为超高级(jí)浪[3]，跌至2003年8月最低(dī)31.7点为一组3浪下跌 ，超高级浪[4]，跌幅69.4%。此(cǐ)后展开浪[5]上升。

2003年(nián)8月低点31.7点升 至2015年8月高点146.7点为[5]浪（1），[5]浪(làng)（1）属于延(yán)伸浪。其中2005年(nián)6月高(gāo)点55.8点为（1）浪1，55.8点跌至2006年 9月低点52点为（1）浪2，52点升至2013年3月高(gāo)点123点 为（1）浪(làng)3——（1）浪3又是(shì)延伸浪(làng)——123点跌至2014年4月低点117.1点为（1）浪4，123点(diǎn)升至2015年(nián)8月高点(diǎn)146.7点为（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年(nián)8月高点跌至2016年3月低(dī)点127.4点，此后升至2018年8月高点188.6点为[5]浪（3）。188.6点调整至2021年1月低点175点为水(shuǐ)平三角形[5]浪（4）。175点升至2021年
8月191.3点为[5]浪（5）。

2023年(nián)10月拙作《香港(gǎng)美国 楼市走势(shì)分析(xī)》中指出(chū)：“近年香港局势动荡，加上疫情，令楼市投资者信心(xīn)大减，而(ér)联储局连番加(jiā)息下，楼价自然拾级而(ér)下，我(wǒ)相信香港楼市已经进入一个较1997年至2003年更大级别调整(zhěng)期……总之(zhī)，香港楼市下跌(diē)基本(běn)目标是(shì)2016年3月127点附近”。以(yǐ)波浪(làng)理论角度(dù)看，此轮香港楼市调整，为循环级别。中原指数(shù)自(zì)历史高位(wèi)下跌，先(xiān)是呈现一组(zǔ)5浪推动下跌局面。

《香港美国楼市走势分析》一文中认为，此组5浪下跌，可能是(shì)一组大型(xíng)[a][b][c]浪(làng)中[a]浪（a）下跌。其中，历史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪(làng)1，反(fǎn)弹至4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至(zhì)12月156.3点为（a）浪3，之后(hòu)回(huí)升至2023年(nián)4月168.4点为（a）浪4，然后进入(rù)（a）浪5下跌(diē)至今。

（a）浪(làng)5又可进一步细分：2023年(nián)4月高点168.4点跌至当月低点(diǎn)165点为5浪[i]，165点反弹至5月高点167.9点为5浪[ii]，167.9点跌至今年(nián)3月低点143点为5浪[iii]，143点回升至同月高147点为(wèi)5浪(làng)[iv]，147点至今进入5浪[v]最(zuì)后下跌。5浪(làng)[v]之中，其(qí)细浪仍然可以进
一步划分。目前处于[v]浪（iii）下跌最后阶(jiē)段，甚至是[v]浪（v）最后下跌亦未可知(zhī)。

次选数法是历史高点跌至2022年(nián)12月低点(diǎn)156.3点才是（a）浪1，（a）浪2由156.3点反(fǎn)弹至2023年4月168.4点，168.4点(diǎn)至今(jīn)进入（a）浪3下跌(diē)。其后反弹(dàn)是（a）浪4，以及尚有（a）浪5最后一跌。

过往香港楼市持续上升时，特区政府先(xiān)后推出“三辣”政策：

（1）2010年(nián)11月20日推出额外印花税（SSD），2012年起特区政府“加辣
”，上调SSD税率及延长
禁售(shòu)期至三年；

（2）2012年推出
买家印花税（BSD），非香港永久居民及公司名(míng)义买家，买(mǎi)楼时须缴付楼价15％BSD税项；

（3）新住宅从价印花税（AVD）为原(yuán)有税
项，2013年2月起(qǐ)特区政府(fǔ)推出双倍印花税（DSD）。

随着(zhe)楼市(shì)大调整，特区政府今年已经撤下所(suǒ)有辣招。香港楼价三座大山(shān)：辣招、高息及高楼价，已经(jīng)至少去其一，而楼价亦从高位回落接(jiē)近三成(chéng)，相(xiāng)信9月(yuè)美国降息周(zhōu)期展开之后，楼(lóu)市会结束浪（a）下跌，从(cóng)而展开浪（b）小阳春反弹(dàn)。

国内一线城市二手楼走势，整体趋势其实与香(xiāng)港楼市走势一致，只是幅度差别(bié)。以2008年初为起点——深圳(zhèn)楼(lóu)市最大升
幅4.7倍(bèi)，2021年(nián)5月见顶；广州楼市最大升幅4.1倍，2022年6月见顶；上海楼市最大(dà)升(shēng)幅2.8倍，同样2022年6月(yuè)见顶；北京楼市见顶时间最迟，为2023年5月，最大升(shēng)幅3.4倍。一(yī)线城市二手(shǒu)楼价回落幅(fú)度介乎26%至(zhì)40%之间。简(jiǎn)而言(yán)之，以一个市值300万人(rén)民币(bì)单位楼价回落1/3计(jì)算，业主账(zhàng)面损失100万，你说对 消费毫(háo)无影响
那只是自(zì)欺欺人啦。个别楼盘跌(diē)幅达五成，就更打击消费了。因此，由于(yú)香港消费比大陆昂贵，加(jiā)上财(cái)富负效应，南下落香港旅游人数自然大减；而香港消费力下降，北上消 费人数则增加，香港(gǎng)北上(shàng)旅客数自然创历史(shǐ)新(xīn)高。深圳楼价回落幅度最大，但在6月(yuè)份几个一线城市社会(huì)零售总额大跌(diē)中跌幅最小：上海、北京、广州、深圳6月社会零(líng)售总额按年(nián)下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而(ér)全国6月份社会(huì)零楼市中期将见底售总额仍(réng)有(yǒu)2%增长，可见(jiàn)楼市财富负效应威力。

执笔之际，万科A股(gǔ)升停板，周四（8月29日）曾创(chuàng)股价见顶以来新低，相信是提前反映楼市见底 ，当美国进(jìn)入降息周期，地产股(gǔ)即使是死猫式反弹，都(dōu)可(kě)能有“大肉”。套牢者勿失(shī)信心，斩在最低位(wèi)。（编者注(zhù)：作者个人观点，仅(jǐn)供参考，不构成投资建议）

（本文(wén)完）

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