六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？

今日银行(xíng)板块迎来重度回调。

截至收盘，42只上市银行股(gǔ)中除沪(hù)农商行收(shōu)涨0.3%、重庆银行平盘外，其余40只(zhǐ)悉数下跌。银行板块日(rì)内下跌1.52%，领跌所(suǒ)有行业板块。而在银行板块内，国有六大行跌幅均超2%领跌板(bǎn)块，其中农业银行六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？下(xià)跌4.48%，工(gōng)商银行下跌3.03%。

多位受访人士对记者表(biǎo)示(shì)，今日银行股下(xià)挫，一定程度上与市场(chǎng)上存量房贷降息预(yù)期升温有关。

麟评居住大数(shù)据研究院首席分析师王小嫱告诉财(cái)联社记者：“今(jīn)日银行(xíng)股价下跌，大概率与前两天市场消息称存(cún)量房贷降息预期有关。一(yī)旦银行存量房贷利息下调(diào)，将进一步降低银行的收益率，直(zhí)接影响银行的盈利能力，短期来看对银行股价来说有一定的负面作用。”

“综合(hé)来看，存款房(fáng)贷降息预期多少对银行股(gǔ)表现造(zào)成一定影响。”上海易(yì)居房地产研究院副院(yuàn)长严跃进也告诉财联社记者：第一，如果存量按揭(jiē)贷款转按揭改革确认推行，对银行来说是利空的。第二(èr)，从银行的个贷数据来(lái)看，房地产(chǎn)业务下行对贷款产生了一定的冲击，个人住房贷款同比下跌比较明显、第三，多家银行最新个人住房(fáng)贷款不良率有所增加，部(bù)分城商行尤为突出。

中金公司9月2日认为，近(jìn)期银(yín)行股价(jià)快速上涨后出现回调，除了对于存量(liàng)按揭利率调整导(dǎo)致息差承压的担忧之(zhī)外，也由于短期内交(jiāo)易拥挤(jǐ)度上升，在整体市场风险偏好改善导致避(bì)险资金流出高股息板块。

不过，中金公司(sī)此前也指出(chū)，假设存量按揭利率下调，虽然短期内抑制银行股(gǔ)价表现，但也意味着中期风险的提(tí)前缓释(shì)。王小嫱补充，从长远来(lái)看，降低存(cún)款利率有望减缓当(dāng)前的提前还贷现象，减缓居民贷款的压力，改善当前的(de)消(xiāo)费预期，提振市场的消费能力和信心。存量房贷的贷款利(lì)率下调有助于(yú)更好地管理风(fēng)险，稳定发展。

存量房贷利率(lǜ)降(jiàng)息(xī)预期升(shēng)温，机构测算显示调降空间或超过2000亿

政策(cè)面上，据央行今年7月发布的《中国区(qū)域金融运行报告（2024）》，存量房贷利率下调(diào)对减少提(tí)前还贷、拉动消费(fèi)增长起到(dào)显著(zhù)作(zuò)用，强调在下一步工作中要“坚持在市场化法治化轨(guǐ)道上(shàng)推进金融(róng)创新发展(zhǎn)，督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放(fàng)公众投资和消费动力，激(jī)发市场活力，推动经济持(chí)续(xù)回升向好”。

市场面上，存量房贷利率与新增房贷利率的差(chà)距还在进一步扩大。自去年四季度存量按揭利率下调后，今年(nián)以来，央行(xíng)两次下调5年(nián)期以上(shàng)LPR合计35BP至3.85%，同(tóng)时取(qǔ)消全国(guó)层(céng)面首套、二套房贷利率下限，目前除(chú)北京、上海和深圳房(fáng)贷利率未取消下限外，全国其他(tā)城市均取消了利率下限。多地新发放(fàng)的首套住房贷款利(lì)率已降至3.2%左(zuǒ)右，部分城(chéng)市利率降至3%以下。

在王小嫱看来，由于9月份是楼市政策的高发期，且以往 9月多次出台重磅政策，不排除(chú)9月份会实施下调存量房贷的贷款利率的可能性。虽然短期能给银行带来负面影响和(hé)经营(yíng)压力，但从整(zhěng)体宏观经济发展的(de)角度(dù)，降低存(cún)量房(fáng)贷利率(lǜ)是(shì)大势所趋。

“政(zhèng)策窗口趋近，若调降存量房贷(dài)利率，潜在空间或2倍于2023年9月。”开源证(zhèng)券首(shǒu)席宏观(guān)分析师何宁认为，乐观情形(xíng)下(xià)可能包括两部分调(diào)降，一是面向存量非首套房(fáng)、类似于2023年9月的补降(jiàng)的情况。二是2024年5月取消房贷利率下限而存量房贷并未享有的情况。两者(zhě)合计对应潜在(zài)调降空间(jiān)1922亿(yì)元(yuán)-2693亿元(yuán)，占2023年(nián)居(jū)民可支配收入的0.35%—0.49%。

中金公司估(gū)算，假设(shè)全部按揭贷款利率通(tōng)过转按揭(jiē)和自主调整的形式下调至新发放利率水平，估算存量按揭(jiē)利率平均下调约60bp，估算减(jiǎn)少借款人(rén)利息支出(chū)每年约2400亿元，规模超过2023年。假设转按揭的范围(wéi)仅包括首套房(fáng)房贷（假设占存量房贷比例约为90%），估(gū)算存量按揭利率平均下(xià)调约54bp，估算减少借款人利息支出(chū)每年(nián)约2000亿元。

提前还(hái)贷热度(dù)不(bù)减，银(yín)行优质按揭资(zī)产仍在缩水

一(yī)直(zhí)以来(lái)，按揭贷款都是银行青睐(lài)的优质资产。从(cóng)中报(bào)数据来看(kàn)，存量房贷用户提前(qián)还款的需求依旧旺盛，银行的按揭资产规(guī)模“缩水(shuǐ)”趋势未止。

东方财(cái)富Choice数据显示，上半年42家(jiā)上市公司的个人住房贷款余额达34.076万亿元，较去年同比减少1.97%。六家国有大行(xíng)上半年个人(rén)住房贷款(kuǎn)余六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？额合计26.12万亿元，在42家上市银行个(gè)人住房贷款余额总规模中占比77%。上(shàng)半年，仅六大行的个人住房贷款余额就同比(bǐ)减少了6547.59亿元。剔除规模(mó)增加(jiā)的邮储(chǔ)银行，其他五家国有大行个人住房按揭贷款余额减少6923.06亿元。

不(bù)过(guò)，当(dāng)前商业银行的净息差仍然(rán)面临一定压力。对(duì)于存(cún)量转按揭、存量房贷利率下(xià)调的可能性，严跃进也提示，直接下调业务冲击比较(jiào)大，需要综合(hé)考虑银行的(de)息(xī)差空间，包括降(jiàng)低存款成本等，只有(yǒu)这样银行才有主动性。

克而瑞研究中心也认为，对于跨(kuà)行“转按揭(jiē)”，商业银行需(xū)要考虑的情况比较多，包(bāo)括如何建立统一的转贷(dài)程序，怎么避免新贷款银行(xíng)附加过多(duō)转贷条件(jiàn)，如何缓解净息差(chà)收窄后银行面临的经营压(yā)力，银行净息差在1.5%左(zuǒ)右，存量房贷降息、跨行“转按揭”推行的对商业银(yín)行的负面影响(xiǎng)较(jiào)大，也将直接制(zhì)约商业银行的积极(jí)性和安全运营，还需后(hòu)续更多细则(zé)出台来支(zhī)撑。

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