新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加

自今年夏初(chū)以来，华尔街商业房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)体(tǐ)系一直(zhí)在高速运转，这有助(zhù)于缓解十(shí)年前产(chǎn)生(shēng)的债务负(fù)担所带来的痛苦。

根据标准(zhǔn)普尔(ěr)全(quán)球公(gōng)司的数据，由于美国国债(zhài)收益率下降导致利率降低，为借款人提供了更多空间，以应对今年(nián)以及(jí)未来四年每年(nián)到(dào)期(qī)的近1万亿美元(yuán)的抵押(yā)贷(dài)款债务。尽管贷(dài)款拖(tuō)欠(qiàn)率上(shàng)升(shēng)，华尔街的新抵押贷款需求旺盛，推动(dòng)了商业抵押贷款支持证券(CMBS)债券交易发行量的大幅增加(jiā)。

由(yóu)于业务繁忙，贷款经纪(jì)人表示系(xì)统负荷已经接近极限，促使贷款机构、交易部(bù)门、风险管理人员和信用(yòng)评级机(jī)构尝试增派新员(yuán)工。Cushman & Wakefield商业(yè)地产经(jīng)纪公(gōng)司高级经济学家兼投资者洞察负责人Abby Corbett表示：“今(jīn)年夏天CMBS的发(fā)行非常活跃。”

许多银行和保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)将房地产贷款保留在(zài)账面上(shàng)，而华(huá)尔(ěr)街则通常将新的抵(dǐ)押贷款——涵盖酒店、零售、住宅、办公楼等(děng)商业地产(chǎn)——打(dǎ)包成CMBS债券，出售给投资者(zhě)。

根据美国(guó)银行全球的数据(jù)，2024年新发行量(liàng)已接(jiē)近(jìn)700亿美元，超过去(qù)年同(tóng)期(qī)的两倍。美国(guó)银行策略师指出，10年(nián)期美债(zhài)收(shōu)益率从(cóng)夏季跌至(zhì)4%以下，是推动债券发行量激增的主要原因(yīn)之一。

尽(jǐn)管商业房地产背景仍然艰难，尤其是办公地产板块，融资热潮依然不减。不过，投资者和监管机(jī)构(gòu)依然对那些位于核心区域、设(shè)施齐全的高需求物业(yè)之外的建筑持谨慎态度(dù)。

根据Trepp LLC的数据，8月(yuè)份办公地产贷(dài)款的拖欠率上升至7.97%，而包(bāo)括酒店、购物(wù)中心和(hé)其他物业类型的整体拖欠(qiàn)率则上升至5.44%。作为对比，2012年(nián)7月全球(qiú)金融危机后的拖欠率峰值曾达到10.34%。

商业房地产贷款市场的复苏仍处于初步阶(jiē)段。过去两年，利率上升导致交易量(liàng)急剧下降，并引发了行(xíng)业(yè)范围内的裁员。

CRE金融委员会(CRE Finance Council)执行董事Lisa Pendergast表示(shì)，虽然(rán)市场环境充满不确定性，华尔街和地(dì)区性银行贷款量的增(zēng)加对(duì)商业房地产而言是一(yī)个积极信号。预计即将到来(lái)的降息也将有助(zhù)于市场稳定，帮助确定房(fáng)地产的估(gū)值。她还(hái)指出，尽管环境充满(mǎn)不确定性，贷款和投资(zī)领域的人员扩充需求仍在增长。

根据抵押贷款银行家协会的数据，华尔街在估计4.7万亿美元的商业(yè)房地产债务市场中的影响力正在扩大。

新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加cms-style="font-L">Corbett指出(chū)，CMBS今年迄今约占贷款市场的15%，高(gāo)于新冠疫情前大约13%的平均(jūn)水平(píng)。与其他贷款机(jī)构相比(bǐ)，CMBS通常提供更高的杠(gāng)杆和更宽松的借(jiè)款人条款，例如(rú)只付利息的贷款。

潜在的风险(xiǎn)在于(yú)，尽管预(yù)计美(měi)联储将于9月(yuè)降息，经(jīng)济仍可能陷入(rù)“硬着陆”情境。较(jiào)低(dī)的利(lì)率有利于抵押资产的表现，但巴克(kè)莱的信用研究(jiū)团队在最近的客户报告中(zhōng)指(zhǐ)出(chū)，对于某些资产来(lái)说(shuō)，降息可能来(lái)得太晚。尤其是对于那些(xiē)办公楼占比较高的旧债券交(jiāo)易，信用评(píng)级下调的(de)风(fēng)险(xiǎn)预计将保(bǎo)持较高水平。

8月和9月初的市场波动(dòng)也是一个潜在的风险。Corbett表示(shì)，尽管近期经济数据和劳(láo)动力市场中已经出现了一些(xiē)“橙(chéng)色警报”，但华尔街似乎一直未(wèi)予以足够重视。她强调，利率并非决(jué)定一切，房地(dì)产估值以及物业(yè)是否能够产生足够收入以抵消(xiāo)债务成本同(tóng)样(yàng)重要。

截至周三，10年期美国国债收益率为3.66%，由于8月份(fèn)的通胀数据降低了(le)美联储下周大幅(fú)降息的预期。与此同时(shí)，道琼斯工业平均指数、标准(zhǔn)普尔(ěr)500指数和纳斯达克综合指数新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加(shù)在经历早盘下跌(diē)后(hòu)有所回升。

对于投资组合中包含债券的投(tóu)资者来说，他们可能(néng)已经(jīng)接触到了CMBS市场。其他投(tóu)资者则可以通过交易所交易(yì)基金获得CMBS的市场敞(chǎng)口。截至周三，iShares CMBS ETF今年已上涨4.1%。

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