香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今年2月末香(xiāng)港特区政府宣布撤销
长达14年的楼市“辣(là)招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺，政策效果一度“好于预(yù)期(qī)”，楼市(shì)呈(chéng)现出短暂的繁(fán)荣景象。

但随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁布已有半(bàn)年，在大批购买力被消化后，香港楼市又重(zhòng)归冷清。

据香港(gǎng)土(tǔ)地注册处数据，8月香(xiāng)港整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手(shǒu)公营房屋、工商铺、纯车位及(jí)其他等(děng)）注(zhù)册量(liàng)录4729宗(zōng)，较7月5262宗下跌约10.1%，创近(jìn)半年来的新低。

楼价方面也已下跌(diē)至2016年9月底时的(de)水平，中(zhōng)原
城(chéng)市领先指(zhǐ)数CCL（中原地产按周统计的楼价(jià)指数，用来反映楼(lóu)价走势）最新报138.68点，为近(jìn)8年的第3低位，该指数自2024年以来累计(jì)下跌5.79%，较2021年8月(yuè)191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌(diē)了3.03%。

对于香港
楼市的现状，美
联集团主席黄建业指出，“当(dāng)前(qián)市民对经济前景缺乏信心 ，对入(rù)市感到犹豫。楼市基(jī)本因素虽然(rán)好转，但未能(néng)吸引更多买(mǎi)家入市，令(lìng)物业交投(tóu)未能(néng)一直维持
撤辣初期的高水平，甚至回落(luò)至‘撤辣(là)’后新低”。

楼市呈现“量升价跌”趋势

回顾2024年开年至今(jīn)香港楼市的(de)表现，整(zhěng)体呈现(xiàn)“量升价跌”的趋势。

据美联物业研究中(zhōng)心综合土地(dì)注册处资料显示，住宅方面，不包括一手公营(yíng)房屋在内，1-8月香港一手私楼及
二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高出约7.8%，并(bìng)为整体物业注册量创(chuàng)三年同期新高的动力来源。

但(dàn)楼(lóu)价却在持续下跌，据香港差估署统计，7月份香(xiāng)港最新楼价指数报(bào)296.8点，跌(diē)破300点，按月(yuè)跌1.88%，创今年最大跌幅，已连(lián)跌三个(gè)月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已(yǐ)返回(huí)8年前(qián)低位(wèi)。

就具(jù)体楼盘来看(kàn)，8月份，太(tài)古城最新平
均呎价录约14039港(gǎng)元（呎为香港面积(jī)计(jì)量单(dān)位，一平方(fāng)呎(chǐ)约等于0.09平方米），较2021年高位下跌约(yuē)33.8%；沙田第一城及美孚新邨(cūn)则分别录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也下跌了(le)约30.2%。

十大屋(wū)苑中，已有(yǒu)3个屋苑平均(jūn)呎价跌穿万港元水平，其(qí)中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之(zhī)中最低，8月份最新报约8224港元；至于(yú)美(měi)孚(fú)新邨及映湾园则分别录约9793港元 及约9863港元。

“楼价指数持续下跌，返回八(bā)年前水平，加上经济不(bù)景气，早前更传出银行追收还款，及
拖慢按揭审批，虽然(rán)政府与(yǔ)银行代理(lǐ)协助中小企，以及为按揭审批时限作出承诺，但对(duì)加快物业成交作用不大”，中原地产(chǎn)亚太区副
主席兼住宅部总裁陈永杰指出。

另(lìng)外，伴随楼市成交的(de)逐渐(jiàn)回落，香港地产界的中介从业(yè)人数也在持续减少。

据(jù)香(xiāng)港地产代理监管局数据显示，截至8月底持牌代(dài)理录38723人，按月再减少57人，连续4个月下跌，人数续创近6年半的新低。

内地买家较高峰期大幅减少(shǎo)近七成(chéng)

此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香(xiāng)港楼价的下跌，去香港买房的内地人也越来越少。

据中原地产数(shù)据显示，在(zài)2月份宣布“撤辣(là)”以后，反映内地客入市情况(kuàng)的“普通话拼音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的(de)388宗(zōng)急升至4月份的2280宗，涉及金额超过272亿元，创下(xià)了自1995年(nián)有纪录以来的(de)历史新高。

不过，自(zì)5月(yuè)份以来(lái)该登记数字已连续下 跌3个(gè)月，7月最(zuì)新
录得723宗，较6月的758宗减少，额近5%，创(chuàng)5个月新(xīn)低，较4月的(de)最高峰更是下跌了近七成，成交金额已跌 至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。

但值得(dé)关注的(de)是，近日伴(bàn)随香港楼市热度(dù)的下(xià)降，开发商之间也打起了价格战(zhàn)，多个新(xīn)盘都推出了低价促销活动(dòng)，价格优势也吸引了部分内地(dì)买家(jiā)出手购房。

比如，大鸿(hóng)辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同区一(yī)手新盘8年来的(de)新低，还推出了“买楼送(sòng)楼”的抽奖活动。

据中原地产统计，该盘在7月录得(dé)的81宗买卖登记 中(zhōng)，有超过一(yī)半(bàn)的买家姓名为内地买家，是内(nèi)地买(mǎi)家当月购(gòu)入最多的(de)楼(lóu)盘。其次(cì)是屯门的NOVO LAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。

“内地买(mǎi)家和香(xiāng)港买家的心态是一样的，所(suǒ)谓‘宁买当头起，莫买当头跌’，认为晚些买会更便宜，担忧于此所以(yǐ)不出手(shǒu)。等到后续市场转好，又感觉到‘迟(chí)买更贵’的时候，他们自然也会再次入市”，陈永杰表示。

“专才”计划带动租金上升

在香港楼价出现下(xià)滑的另一边，住宅租(zū)金却呈现出稳步上扬的趋势。

在仲量联(lián)行(xíng)9月最新发布的(de)《香港住宅销售市场综述》指出，香港
私人(rén)住宅租金指数(shù)距(jù)离2019年的历史高位仅相差3%。

尤其是小户型的单位(wèi)，即(jí)A类及(jí)B类香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前yle="font-L">（面积在431-752平方呎）单位，租金升幅最为显著，租金指数分别录(lù)得6.9%及7.3%的按年增幅(fú)。

“面积较小(xiǎo)的(de)单位租金升幅更为显著，主要(yào)是受选择邻近商
业区(qū)居住(zhù香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前)的非本地学生及专业人士所(suǒ)推动。而C类单位（面(miàn)积在753-1075平方呎(chǐ)）的需求增加主要来(lái)自(zì)于(yú)‘转买为租(zū)’的趋势”，仲量(liàng)联行研究部资(zī)深董事钟楚如指出。

香港楼价预期的进一步下跌，再加上高按
揭供款所造成的(de)财务负担，让租房成为(wèi)当下楼市更有吸引力的(de)选择。

仲量联(lián)行方面分析认为 ，近(jìn)期推动租
赁市场增长的主要因(yīn)素(sù)似(shì)乎(hū)是新家庭数量的增加，以及租户(hù)对(duì)自住业(yè)主(zhǔ)的比例上升。

近年来，香港的“专才”计划(huà)为(wèi)香港引(yǐn)进了大批人才的同时，也为香港(gǎng)楼市带来了不少新(xīn)增需(xū)求。据政府(fǔ)数字，2023年至今年(nián)上半年，经各(gè)项人才入境(jìng)计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人。

而在仲量联(lián)行最近(jìn)一项有(yǒu)关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有86%的非本(běn)地 人才受访者正在租住单位，这比例显(xiǎn)著高(gāo)于整体人(rén)口的比例。

另外，在截
至2024年6月(yuè)的一年(nián)时间内(nèi)，香港家庭住户平均人数由2.7人减少(shǎo)至2.6人，且(qiě)家庭住户数目按年增加(jiā)1.5%即增加了(le)39800户，达到(dào)了(le)276万户。

“这一趋(qū)势显示(shì)对住宅租赁物业的持续需求将继续推动租(zū)金增长”，仲量(liàng)联行项(xiàng)目策略及(jí)顾问(wèn)部资深(shēn)董事李远峰表示。

此外，港府进(jìn)一步推(tuī)动吸引(yǐn)人才的政策，如扩大“高端人才通行证(zhèng)计划”的适(shì)用范(fàn)围，预(yù)期也将进一步支持此趋势增长。因此，中小型住宅单位的租金(jīn)和回报率在(zài)短期内预(yù)计将持续上升。

减息或让香港楼价(jià)“止跌回(huí)升”

对于当下香港楼价(jià)的下跌(diē)态势，行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转。

“如果美国(guó)如期落实(shí)减息，香港银行(xíng)虽然未必即时跟随，但方向十分明确，而且相信减息可为各行各业带来刺激，对楼市甚(shèn)至经济均(jūn)会带来裨益”，陈永杰表示。

在此前美联物业的分析中也指出，以美国加息(xī)前后(hòu)为界线(xiàn)，分(fēn)析香(xiāng)港十大楼市重要指标，发现有多达7个指标都出现了显著好转，仅3个未见改善。而在好转的指标中，月入超过10万港(gǎng)元的家庭数目、香(xiāng)港定期存款数字及内地买家比率皆(jiē)创出(chū)历史新高。

这反映出当下香港楼市基调确实较加息前更加巩固和健康，具有止跌回升的(de)条(tiáo)件。

摩根(gēn)士丹利研究表示，美联储9月(yuè)减息后香港楼市将非常受益，香港的住宅价格将在2025年(nián)恢复5%，且相比于(yú)零售和写字楼市场，住宅市场更容易直接受惠(huì)于此(cǐ)。

不过，也有市场声音(yīn)表示(shì)，美国加息(xī)周期来得快且急，香港经济的复苏未必能(néng)追(zhuī)得上，减息的效果释放需(xū)要(yào)时(shí)间，再加上目前香港(gǎng)市场(chǎng)情(qíng)绪的普遍悲观(guān)，或许效果不会特别快的表现出来。

美(měi)联(lián)物业预计，由(yóu)于加息影响过(guò)于深(shēn)远，而且减息来得太迟，减息前楼价
料仍会向下调整；即使美国减息，香(xiāng)港亦未必实时跟随，预(yù)计楼价未会实时急弹，而成交亦难以恢复到三(sān)月(yuè)时的水平(píng)，因此调整(zhěng)全年楼市预测(cè)，料全年楼价或跌约8%，重(zhòng)返(fǎn)2016年中水平。

成交方面，因(yīn)应减息推迟至(zhì)9月才公布，其(qí)下调全年一手成(chéng)交量预(yù)测(cè)至(zhì)1.6万宗，但同比(bǐ)仍升超过五成；全年二手成交(jiāo)量预测(cè)亦下(xià)调至4万宗，同比仍升12%。即(jí)使调低成交预测，无论一手(shǒu)或二手成交(jiāo)皆同比回升(shēng)，并(bìng)创下近3年来的(de)新高，可见香港(gǎng)楼(lóu)市已远(yuǎn)离最坏的(de)时刻。

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