存量房贷利率下调
博弈：动 力何在，压力卡在哪？

“存量房(fáng)贷降到(dào)多少你才不提(tí)前还贷？”这是最近社
交网络上时常被讨论的话题。

新房利率(lǜ)一降再降。据瑞银方面估算，如今，新房房(fáng)贷利率仅3.3%，而存量房贷利率平均达逾4.1%。80个(gè)基点的差(chà)距下，存量(liàng)房贷(dài)高位站岗者“绷不住了”。

与(yǔ)此同时，大行房贷(dài)规模(mó)缩水、个人住房贷款(kuǎn)不良率抬头(tóu)。近期，市(shì)场关于存量房
贷降息的讨论再起(qǐ)，有消息称，存量按
揭客户(hù)有望(wàng)与银行重新协商房贷(dài)利率。

9月5日，关于招商银行APP北京地区开(kāi)始测(cè)试“存(cún)量房贷利率调整”功能的消息，也引起不少关注。对此，招商银行方面表示(shì)，网传该行APP截图中的“存量房贷利率(lǜ)调整”是(shì)去年上线的功(gōng)能，针对的是上轮房贷利率调(diào)整(zhěng)业务的办(bàn)理(lǐ)，并(bìng)非当前市(shì)场讨论的本轮房(fáng)贷利(lì)率调整。

还有消(xiāo)息称，也可以将(jiāng)现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合(hé)同。据称，该方(fāng)案(àn)可能对首套和二套都适用，首次下存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？调可能发生在未来几周内。

瑞银(yín)大中华金融行业研究主管颜(yán)湄之预计，央行或在数(shù)月后下调存量房贷(dài)利率。

但存(cún)量(liàng)房贷降息，压(yā)力与动力(lì)并存，首当(dāng)其冲的就是(shì)拖累银行息差。招商银行行长王良日前(qián)明确表(biǎo)示，该政策还没(méi)有得到确认，如果落地将对银(yín)行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。

百(bǎi)万房(fáng)贷有望少还12万

事实上，存量房贷降(jiàng)低并不(bù)是新鲜事。在去年9月，存量(liàng)房贷利率已经进行过一次(cì)统一调整。

当时(shí)的政策主要面(miàn)向存量首套房，要求(qiú)存量房贷下调后的LPR加点不能低于发(fā)放(fàng)时的城市下(xià)限。央行指(zhǐ)出，政策实施首周有98.5%符合(hé)条件的存量首(shǒu)套房贷利率完成下调，合计
4973万笔、21.7万(wàn)亿元人民币、平均(jūn)降幅73BP，即居民(mín)每年减少偿付(fù)1584亿元。

按照央行发(fā)布的《2023年第四季度中国货币政策执行报(bào)告》，截(jié)至(zhì)2023年底(dǐ)，已有超过23万亿(yì)元存量房贷(dài)的利率完成下调，调整后加权平均利率是4.27%。

如果具(jù)体到(dào)借款人，按照100万元按(àn)揭贷款、等额本息(xī)还款(kuǎn)计算，存量按揭利率下调70bp，估算(suàn)可降低借款人月供约400元，节约月供和总(zǒng)还款额(é)约5%。

持续走(zǒu)低的贷(dài)款市场报价利率(lǜ)。（图源：央行官(guān)网）

若新一轮存量房(fáng)贷降息落地(dì)，可能会降多少？

开源证券首(shǒu)席宏观分析师何宁在接受时代财(cái)经采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍(bèi)于(yú)2023年9月。具(jù)体的操作可能涉及两方面(miàn)，一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量(liàng)非 首套房贷(dài)规模(mó)约15.8万(wàn)亿存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？元，按50-75BP计算，则(zé)居民(mín)每年减(jiǎn)少偿付788亿(yì)元-1182亿元。

第二种可能性，即跟进“517新政”。今年(nián)5月17日取消房贷利率(lǜ)下限后(hòu)，二季度加权平均房贷利率(lǜ)迅速下降24BP，而存量(liàng)房贷并未(wèi)享(xiǎng)有，该部(bù)分(fēn)若按(àn)30-40BP计算 ，则(zé)居民每年(nián)减少偿付1134亿元-1515亿元。

如果(guǒ)假设全部按揭贷款利率通过(guò)转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，中金研报估算，存量按揭利率平均下调(diào)约60bp，估算减(jiǎn)少借款(kuǎn)人利息支(zhī)出每年约2400亿元。

按照100万(wàn)元按(àn)揭贷款、30年期等额本息还款计算，存量按揭利率下调(diào)60bp估算可降低借款人(rén)月供 约340元，总还款额大(dà)约能省下12万元。

房贷降(jiàng)息博弈

上海首席经济学(xué)家金融(róng)发(fā)展中心副主任刘煜辉近期表示，中国应该大幅度(dù)地(dì)降低存量房贷（38万亿元）的利息水平， 甚至完全(quán)可以
与10年期(qī)和30年期的长期国债利率(lǜ)绑定。因为中国没有完(wán)备的(de)个人破产制度，与国际上通行(xíng)做法比较，中国(guó)的银行承担的(de)风险实际上是要小很多的(de)。

然而，备受期待的存款房贷降息想要落地，还存在不少压(yā)力。

国盛金(jīn)融研究团队预测，若存(cún)量房(fáng)贷利率(lǜ)下调，预计实际(jì)降幅将小(xiǎo)于45bps，对银行息差产生约6bps的负(fù)向(xiàng)影响，对净(jìng)利润增速影响约-5.3%。

净息差，一般用(yòng)以衡量银行生息资(zī)产的获利能力，也就是赚钱的能力(lì)，是银行核(hé)心的效(xiào)益性指标之一，而净息差降低，则意味着银行从传统存(cún)贷业务(wù)中获取的(de)利润在持续减少。

近期(qī)，银行净息差逐渐止跌，但仍处历史最低水平。截至2024年(nián)6月末，42家A股上市银行的平均净息差(chà)为1.64%，较上年末(mò)下降(jiàng)了0.14个百(bǎi)分点，共30家(jiā)A股上市银行净息(xī)差低于1.8%的“警戒线”。

不过(guò)，中金研报认为，虽然存量按(àn)揭(jiē)利率(lǜ)的(de)可能调整对(duì)银行息差形(xíng)成影响，但假设(shè)负债(zhài)成本同步调整，预计对于息差的总体影响是中(zhōng)性的。

“实际(jì)上，即(jí)使不调整存量(liàng)按揭利率，居民可能(néng)仍在通过(guò)提前还贷、或(huò)者是通过经营消(xiāo)费贷置换等(děng)方式对银行息差(chà)形成压力。”研(yán)报(bào)称，息差能否企稳，根本上取决于居民是(shì)否通过偿债(zhài)压(yā)力降低实现信贷需(xū)求的改善。

提前还贷的现象“风靡(mí)”近一年，按揭早偿率仍位于14%左(zuǒ)右的(de)高位，还(hái)可能
存在使
用消费和
经营贷置换按揭的空间(jiān)。在提前还贷压力(lì)较(jiào)大的情况(kuàng)下，调(diào)整存量房贷利率在一定程度上(shàng)对银行和借款人来说是“双赢”，也(yě)能释(shì)放更多消费活力 。

但若考虑“转按揭”，银行要面临的压力或(huò)许更大。

转按揭，简单来说，是将目前房贷换成其(qí)他银行利率更低的(de)房贷。颜湄之估计，若
允许按揭贷款人自行转换银行，就会刺激(jī)竞争，可能会把银行的按揭利率拉得更低，或(huò)跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。她预计，目前不会(huì)完全开放转换按揭，但若最终(zhōng)要市场化的话，相信会(huì)朝着此方向发展(zhǎn)。

招商银(yín)行行长王(wáng)良日前在业绩发布会上表示，招行(xíng)还没有接到宏观按揭管理部门，人(rén)民银 行或者国家金融监督管理总局 的意见，也没(méi)有(yǒu)征求过银行意见。“这方面政策推出的话(huà)，对银行业的存量按揭利率带
来一定负面的影响。宏观管理部(bù)门(mén)会做好充分论(lùn)证和研究(jiū)，推出这样的政策(cè)。”王良表示。

广东省城乡规划院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉建议，尽可能一次性降到中长期定期存款利率(lǜ)的水平，让居(jū)民(mín)形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的(de)观感和(hé)印
象，进而减少提
前还贷，鼓励按(àn)揭买房。

“尽(jǐn)管此举可能降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款的形势。把(bǎ)贷款(kuǎn)增量做起来，即便利率低了，总利(lì)润(rùn)也是不变的，而且资金成本也下降了(le)。对商品房销(xiāo)售的影响，趋势上无法扭转，但斜率上可以缓解下滑。”李宇嘉对(duì)时(shí)代财(cái)经说。

对于借款人来说，比起期待存量房贷(dài)利率的(de)调(diào)整，目前更现实的方式或许是“商转公(gōng)”。

近期，已有(yǒu)山东青岛、江西赣州、安徽宣城等近30个城市的住房公(gōng)积金中心发布“商转公(gōng)”政策(cè)，借款(kuǎn)者可(kě)根(gēn)据相(xiāng)关(guān)规(guī)定，将部分或(huò)全部商贷转换成公积金(jīn)贷款。

以商贷(dài)利率3.95%为例，公积金贷款首套利率为2.85%，选择等额本息贷(dài)款(kuǎn)60万元、期限30年，“商转公”后，公(gōng)积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一(yī)年节省(shěng)4390元，30年将节省13.17万元。

目前，北上广尚未跟进“商转公”政策。今年5月，广州住房公积金(jīn)管理中心(xīn)曾在回(huí)复居民问询时表示，目前国(guó)内开展“商转公 ”业务的城市除深圳，基本(běn)均为体量较小的城市，北京、上海均未开展此项业务。

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