完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘

　　转(zhuǎn)自(zì)：时代财经

　　万达等(děng)来(lái)了金(jīn)主，富力(lì)的金主却想快点“割席”。

　　近(jìn)日，富力地产（02777.HK）公布，旗下全资附属公司兆晞有(yǒu)限公司（下称“兆晞”）在中国间接(jiē)持有的(de)68间酒店及1栋写字楼被担保代理人委任(rèn)的机构人员接管。

　　同时被接管的，还有(yǒu)富力地产（香港(gǎng)）有限(xiàn)公司（下称“富(fù)力香(xiāng)港”）持有的御逸有限公司(sī)股份（下称“御逸”）、御逸持有的兆晞股份。其中，兆晞(xī)是御逸的全资附属公司，御(yù)逸是(shì)富(fù)力香港的全资附属公司，富力(lì)香港则是(shì)富力地(dì)产的全资附属(shǔ)公司。

　　事情的起因是一笔金额为6.14亿美元的尚未偿还(hái)的境外债务，而这笔债务(wù)的抵(dǐ)押品之(zhī)一，便是本次被接管的68间酒店及1栋写字楼。

　　此次被接管的酒(jiǔ)店资(zī)产(chǎn)，可追溯到一宗“世纪交易”。

　　2017年7月19日，在北京万达索菲特酒店，万达(dá)创始人王健林、融(róng)创创始人孙宏斌以及富力地(dì)产(chǎn)创(chuàng)始人李思廉(lián)与张力杯(bēi)觥(gōng)交错，庆祝一场(chǎng)中国房地产历史上的最大(dà)交(jiāo)易(yì)。

　　作为白衣骑士的富力地产，以189.55亿元(yuán)的代价虎口夺食，“捡(jiǎn)漏”万达集团旗下73家酒店(diàn)，一举成为全(quán)球最大豪华酒店业主(zhǔ)。此后，李思廉曾多次表示，这(zhè)是一笔划(huà)算的交易(yì)，坚称“买得不贵”。

　　7年后，这些资产再生变数。因为上述债务，淡马(mǎ)锡跟富力地产翻了脸。

　　新(xīn)加坡政府投资机(jī)构淡马锡旗下私(sī)募信贷主权(quán)基金Seatown Private Credit Master Fund（下称“Seatown”）是(shì)债权人之一(yī)，在今年7-8月，Seatown在香港高等法院接连提交对兆晞、富(fù)力(lì)香港的清盘呈(chéng)请。

　　2022年，富力地(dì)产率先完(wán)成了(le)境内(nèi)外债(zhài)务整体(tǐ)重组(zǔ)，如今(jīn)，却(què)又再(zài)次走向资金困局。

　　淡马锡翻脸(liǎn)后，68间酒店被接管了

　　7月8日，因为一笔(bǐ)包含本(běn)金及应付利息合共6.14亿美(měi)元的贷款尚未(wèi)偿还，Seatown在香港(g完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘ǎng)高等法院提交了对兆晞的清盘呈(chéng)请。

　　这笔(bǐ)债务的融资协议订立于2023年1月13日。天眼查显示，兆晞持有广州兆晞投资有限公(gōng)司（下称“广州兆晞”）100%的股份(fèn)，广州兆晞(xī)又对外投资了73家酒店管理公司。这些公司有多个显著的特点，它们(men)均成立(lì)于2017年10月(yuè)，且由广(guǎng)州兆晞100%控股，其中，不少(shǎo)公司又再全资控股了其(qí)它酒店管理公司，其它酒店管理(lǐ)公司(sī)的股东曾是大连万(wàn)达商业地产股份有限公司。

　　富力地产对Seatown的清盘呈请十分(fēn)不满。原因之一(yī)是Seatown“仅为(wèi)该(gāi)贷款的其中一名贷款人，只持有该(gāi)贷款尚未偿还本金(jīn)额18%”，富力地产董事会(huì)认为(wèi)Seatown的呈请不代表(biǎo)兆晞和富力地(dì)产其它持份(fèn)者的利(lì)益(yì)。

　　“该贷款已有足(zú)够的抵押品，有担保债权人可以行使其权利强制执行抵押(yā)品，而不是(shì)申请附属公(gōng)司清盘”，富力地(dì)产董事会认为，任何此类(lèi)申请清盘的尝试都会损害价值，“并会减少债(zhài)权(quán)人的可收回的追讨”。

　　强制执行抵押(yā)品和向法(fǎ)院提交清盘呈请是两种不同的债务追回方(fāng)式。其中，强制(zhì)执(zhí)行抵押品通常是指债权人直接(jiē)对抵押品进行处(chù)置，以收回债务，这种方式直接针对(duì)特定的资产，通常适用于有(yǒu)明确抵押物的债务；而向法院提交清盘呈请则是请求法院对债务(wù)人公司进行清算，这通(tōng)常涉及到公(gōng)司的整体资产和负债(zhài)。

　　汇生国际资本总(zǒng)裁(cái)黄立冲对时代(dài)财经表示，对债务人公司进行清盘呈请完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘是一种更为彻底的解决方式，可能会(huì)导致公司的解散。

　　黄立冲(chōng)分析，Seatown之所(suǒ)以选择清盘的方式，“可能是因(yīn)为Seatown认为(wèi)通过清盘能(néng)更好地(dì)保护其整体(tǐ)利益，也可能是因为抵押品的价值不足以(yǐ)覆盖债务，或(huò)者是因为清盘可以解决公(gōng)司的其它潜在问题，比(bǐ)如(rú)公司运营不善(shàn)或财务不透明(míng)等”。

　　在公告中，富力地(dì)产透露，公(gōng)司一(yī)直积极与Seatown沟通，也将继续沟(gōu)通，争取双方达成(chéng)一个“友好解决方案”。

　　不过，沟(gōu)通显然没有成功。8月19日(rì)，Seatown又一次在香港高等法院提交(jiāo)了(le)清盘呈请。这一(yī)次，Seatown的目标是兆晞的母公司富力香港(gǎng)，富力香(xiāng)港同时(shí)是这笔债务(wù)的担保人之一。

　　资金困境之下，富力地产似(shì)乎既无力招架Seatown，也无法阻(zǔ)止全体债权人的进一步行动。

　　9月3日，这笔债务的担保(bǎo)代理人Serica Agency Limited委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited（诚骏法证及企业重整有限公司）接管了融资协议(yì)为担保代理人设立担保(bǎo)的资产，包括但不限于富力香(xiāng)港持有的御逸股份、御逸持有的兆晞股份以及兆晞的资产。

　　根据金融服务公司TMF GROUP的介绍，当(dāng)贷方以抵押品作为贷款担保时，一般都会委任一家(jiā)担保代理或代理，在借方违(wéi)反贷(dài)款或债券合(hé)约(yuē)时履行权利。因此，担保代(dài)理人往往代表的是所有债权人的利(lì)益。

　　不过，黄立冲指出(chū)，担保代理人委派机构接管富力地产债务的抵押物，可能是作为对借款公司(sī)提交(jiāo)清盘呈请的一系列动作的一部分，也可能是独立(lì)于清盘呈请的行动，这取决于贷款协议的具(jù)体条款以及贷款(kuǎn)人之间的协商。

　　完(wán)成债务重组两年(nián)后，富力又要直面危机

　　无论(lùn)清盘，还是接管，富力地(dì)产都(dōu)渐渐失去对68间酒店及1栋(dòng)写字楼拥(yōng)有的主动权，这是富力地产不愿看到的(de)结果。

　　“过去一年(nián)，合约销售大幅下降，加(jiā)上缺乏还款能力(lì)，加速债务到期。这些异常状态导致现金流出现更多不确定性，且无法进行战略规划，难以管理流动资金以履行债务偿还(hái)责任”，在8月底发(fā)布的2024年中期报告(gào)中(zhōng)，富力地产坦言，公司及同业将继续面对财务限制及资产流动性问题。

　　酒店是富力地产的“救星”之一。“面对艰难的经营状况，本集团主要依赖销售(shòu)近期已落成物业及经常性投资物业所产生的现金流”，富力地产称，除了(le)已落成物业的合约(yuē)销售带来的现金流，“另一个重要的现金流是来自可产生营运及租金收入的投资(zī)物业，如零售商场及酒店”，而截至6月30日，富力地产拥有90间酒店。

　　“投(tóu)资资产组合可提供(gōng)应急而稳定的(de)现金(jīn)流，不(bù)易受市场波(bō)动所(suǒ)影响。加上，中央政府一直鼓励本土消费(fèi)及当地旅游，促进本集(jí)团酒店及旅游资产的增长”。

　　中期报告显示，上(shàng)半年，富力地产实现协议销售收入约56亿元(yuán)，同比减少58.64%；实(shí)现营业额(é)为142.11亿(yì)元，同比(bǐ)减少15%。其中，来自物业发展的营业额为104.84亿元，同比减(jiǎn)少15%；投(tóu)资物(wù)业租金收入为4.25亿元，同比微增2%；酒店营运营业额为27.62亿元，同比减少7%。

　　黄立冲认为，淡马(mǎ)锡作为一个有经验(yàn)的(de)投资者，有能(néng)力进行(xíng)深入的市场分(fēn)析(xī)和风险评估(gū)，从而在市场不确定性(xìng)中找到(dào)投资机(jī)会，这也或许是Seatown选择(zé)酒店(diàn)资产作(zuò)为抵押品的原因(yīn)，“尽(jǐn)管当前内地房(fáng)地产形势不佳，但他们可能认为酒店资产(chǎn)具(jù)有长(zhǎng)期价(jià)值，或者认为(wèi)这些(xiē)资产在市(shì)场复苏时能够带来较高的回报”。

　　时代(dài)财经注意到，除了投资富力旗下(xià)的酒店资产外(wài)，淡马锡还投(tóu)资了万(wàn)达。

　　港(gǎng)交所权益披露文件显示，淡马锡于2023年1月11日持有万达酒(jiǔ)店发展65.04%的股(gǔ)份(fèn)，相当于(yú)30.55亿余股；次日，万达酒店发展公告称，由王健林最终实益拥有的控股股东万达海(hǎi)外，已将其持有的超过(guò)30.55亿余股(gǔ)公(gōng)司普通股质押给贷款人(rén)，作为获提供贷款(kuǎn)融的抵押品(pǐn)。

　　据界面新闻去年1月的报道，贷款人是淡(dàn)马锡旗下公司(sī)，其(qí)向Wanda Culture Holding Co.Limited提供贷款，由此获得万达酒店发展(zhǎn)的股份。截至2022年12月31日，万(wàn)达酒店发(fā)展拥有122家(jiā)酒店，合计超过2.86万间客房，另有232家已签约管(guǎn)理正在开发中尚未开业的酒店。

　　作为(wèi)富力地产(chǎn)体系内相对优质的资产，酒店的控(kòng)制权一旦旁落，对富力地产现已承压的(de)资金状况无疑是雪上加霜(shuāng)。

　　2022年，富力地产率(lǜ)先完成了境内外债务整体重组。同年7月(yuè)，富力地产附属公(gōng)司怡略公布，10支美元票据合并为3支（下称“怡略票(piào)据”），并展期3-4年，票据总额将近(jìn)49.44亿美元，当时，富力方面(miàn)还拿出了位于马来西亚新山(shān)的(de)富力公(gōng完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘)主湾(wān)项目和位于英国(guó)伦敦的 LONDON ONE 项目（即ONE Nine Elms项目(mù)）作为增信(xìn)。此次美元票据(jù)展期，亦被市场称(chēng)为亚洲房企最大一笔债(zhài)务重组案例。

　　如今，却又(yòu)再次陷入(rù)资金困局。在富力地产(chǎn)的酒店资(zī)产卷入债务违约风波之时，上述3支展期后的(de)债券也走到了风险(xiǎn)的边缘(yuán)。8月11日，富力地产发布公告称，怡(yí)略票据目前还剩45.27亿美元尚未偿(cháng)还，票(piào)据一共1.47亿(yì)美(měi)元的利(lì)息需在7月11日支付，但(dàn)在过(guò)了一个月宽限(xiàn)期，富力地产由(yóu)于“面临的现(xiàn)金流(liú)压力”没(méi)有支(zhī)付(fù)。

　　今年5月，富力地产卖掉了ONE Nine Elms项目(mù)，偿还了项目贷款，也注销了部分怡略票据，富力(lì)地产称公(gōng)司借此“成功降低了债务规(guī)模”。而在淡(dàn)马锡提(tí)出清盘(pán)呈请后(hòu)，一只(zhǐ)脚“上岸”的富力(lì)又被拽(zhuāi)回岸边，新(xīn)一轮挑战才刚(gāng)刚开始。

责(zé)任编辑：石秀珍 SF183

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘