传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起

　　蓝鲸新闻(wén)9月10日讯(xùn)（记者 崔陆(lù)鹏）在市场传闻有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率之际，存量房贷利率下(xià)调的可能性有多大，引发广泛讨论。

　　针对前述(shù)存量房贷下调的传闻，蓝(lán)鲸新闻致电多家银(yín)行北京 个贷中心，均被告知，目前不(bù)知情。

　　克而(ér)瑞集团董(dǒng)事长、上海易居(jū)房地产研究(jiū)院(yuàn)执行院长丁
祖昱称，“随着(zhe)新旧房贷利差的逐渐扩大，存量房贷利率仍有进一步下调的空间。事实上，‘517’新 政(zhèng)以来，随着增量房贷利率下(xià)行，存量房贷利率下调呼声再起。”

　　丁祖昱认为，如果能够
尽快调降存量房贷利率，可(kě)有效减轻居民的负债压力，释(shì)放购买(mǎi)力，从而提振居民(mín)支付(fù)能力和消 费信心，刺激消费回升，为经济增长提供(gōng)动力。

　　购房(fáng)人(rén)关心房贷加(jiā)点是否将有调整

　　蓝鲸新(xīn)闻采访北京、上海、深圳多位(wèi)购房人发(fā)现，对于下调存量房贷利率，当前(qián)他们最为关注的房贷加点是否将有调整。

　　据了解，目前三地存量房(fáng)贷加点介于30个BP至55个BP之间。北京购房人(rén)段武表示(shì)，“如果不取(qǔ)消加点，即使(shǐ)我的存传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起量房贷随(suí)LPR下调后，也(yě)下调极有限(xiàn)。”

　　据广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉统(tǒng)计，2019年10月至2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市首套房贷利率普遍在4.8%至5.2%之间，比现(xiàn)在增量首套房(fáng)贷高(gāo)出约(yuē)150BP。

　　而(ér)根据人民 银行披露，2023年(nián)9月末存量住房贷(dài)款加(jiā)权平均利率为4.29%；考虑存量(liàng)房贷的重定价效应(yīng)，若大部分(fēn)存量房(fáng)贷在2024年1月1日重定价，在2024年初重(zhòng)定价完成之后，存量住房贷款加权平(píng)均(jūn)利率约为4.19%。

　　今年以来，贷款市场报价利率(lǜ)（LPR）经历了两次调整，2月(yuè)5年期以上LPR单边下调25BP（基(jī)点）至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，累计已下(xià)调35个BP。

　　据蓝鲸(jīng)新闻了解，目前，多个城市新发放的首套住房贷(dài)款利率已降至3.2%左右，北京、上海(hǎi)、深圳目前三地存量房(fáng)贷(dài)加点介于(yú)30个BP至55个BP之间。以北京 为例，目前存量房贷利率多为4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%-3.5%，之前利息(xī)差已超过100个BP。另有部分城市
首套房贷款利率降至3%以下，例如，在广(guǎng)州，部分商业银行首套(tào)房贷利率可低至2.89%，与公积金2.85%的(de)利率几乎(hū)持平。

　　当前市场(chǎng)巨(jù)大的利率差，使得更多人提前还贷。中金公司近(jìn)期(qī)统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的(de)高位，并且可能存(cún)在使用消费(fèi)贷和经营贷(dài)置换按揭的空间。

　　“投资理财买(mǎi)黄金不如还房贷(dài)。”这(zhè)是(shì)陈名过去两(liǎng)年最明显的感受。陈名(míng)2022年在北京郊区购买了一套住宅，商贷90万元，利率在当时的(de)基准利率4.9%的基础上上浮55个(gè)BP，为5.45%，贷款20年，等额本息月供6165.6元。经过几轮LPR调整和去年存量房贷利率下调，至(zhì)今他的房贷利率已下降至4.75%。“上半年我银行理财产品(pǐn)的(de)平均收益率才2.8%，利差接近2%。”基于此(cǐ)，近(jìn)期(qī)，陈名东拼西凑将房(fáng)贷余款近60万(wàn)元一次性(xìng)还清了。

　　在上海，去(qù)年刚刚购买新房的张娜则在 “蚂蚁搬家”式的提(tí)前还贷。去年(nián)3月(yuè)，她与丈夫共同购买一套价
值600余万(wàn)元的(de)婚(hūn)房，200 多万首付款，此外商业贷加公积金贷款 400 万，贷款年限 30 年，商(shāng)贷(dài)利(lì)率为 4.55%，月供 2.1 万元。“跟现(xiàn)在3.5%的利(lì)率相比
，太高了。”张娜称，再(zài)贷款前他们就与银行协商过可提(tí)前(qián)还款，“现在只要能预约(yuē)上，有结余就提(tí)前(qián)还。”

　　多地再启“商转公”，核心城市少有开展

　　虽然存量房贷利率是否会下调目前(qián)不得而知，但近期(qī)，山东青岛、江西赣州、吉林长春、安徽宣城等多个城(chéng)市住房(fáng)公(gōng)积金中心发布(bù)“商转公”政策，借款者可根据相关规定，将部分（或全部）商贷转换(huàn)成(chéng)公积(jī)金贷款，由此降低买房人还贷压力(lì)。

　　以山东青岛(dǎo)为例，假设商贷利率为3.95%，公积金贷(dài)款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金(jīn)贷款月供比商业贷款减(jiǎn)少365.88元 ，一年可节省4390元，30年可节省13.17万元(yuán)。

　　据蓝鲸新闻不完全统计，截至目前，全国已有超30个城市陆续执行或优化“商(shāng)转(zhuǎn)公”政策。

　　不过，当前大 部分一、二线城市尚(shàng)未开(kāi)启该业务。究其原因，或与资金池存在缺(quē)口有关。

　　杭州 住房公积金管理中心在问(wèn)政平台咨询回复前述问题就表示(shì)，公积金资金使用率持续处于高位，还需通过融(róng)资来解决流动(dòng)性问题，暂不具备开展此类业务 的能力和条件；南京住房公积金管理中 心此前也表示，住房公积(jī)金资金使用率仍在高位运行（100%以上），所以目前不具备探索开展“商转公(gōng)”业务的(de)条件，以保(bǎo)证正常的公积金贷款业务不受影响。

　　亦有观点认为，可通过“转按揭”来降低存(cún)量房(fáng)贷(dài)利率。所谓存量房贷转按揭(jiē)，指的是在取消房贷(dài)利率下限的基础上，进(jìn)一步放开银行机构对于存量房贷的竞争，从而实现存量房贷利率的下调。

　　中(zhōng)指研究院市场研究总监陈文静则(zé)认为，当前各地存量房贷利率执(zhí)行情况不(bù)一，下调存量房贷利率的
方式中(zhōng)，在当前的(de)市场环境下，借款人与(yǔ)原商业银行内部置换或原商业银(yín)行直(zhí)接下调存量房贷
利率的方式或许更为合适，而通过
不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期(qī)的稳定将(jiāng)形成扰动(dòng)。

　　文中陈明、张娜、段武均为化名。

责任编辑：王馨茹

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