中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要

　　中(zhōng)信建投证券研究文|竺劲（金麒麟分析师） 李凯

　　2024年上半年，房企业绩持续下滑，利润率继续下滑，从(cóng)盈利能力看央企表(biǎo)现最佳，中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要边际表现地方国企最优。房企有息负债(zhài)规(guī)模整体(tǐ)稳定，民企持续(xù)降杠杆，同时其现(xiàn)金短债比指标当前(qián)依然较(jiào)差，偿债(zhài)能力有待提升。经(jīng)营方面，房企销售承压，上半年(nián)百强房企销售同比(bǐ)下降41.8%，规(guī)模房企全部录得负增长。拿地方面，房(fáng)企以收定(dìng)支减(jiǎn)少拿地开支，且持续向高能级城市聚集。房企经营服(fú)务业务收入呈上升趋势，收入(rù)结构持续优化。当(dāng)前(qián)行业尚处调整之中，穿越周期能力尤(yóu)为重要，强者恒强趋势(shì)也更(gèng)为明显，看好行业中尚(shàng)存之强者。

　　业绩持续下滑，盈利能(néng)力央企(qǐ)最(zuì)强，边际表现地方国企最优。2024年中期房企营收20438亿元，同比下降16.4%，归母净(jìng)利润-1079亿元，亏损(sǔn)较上年扩大(dà)660亿元，板块(kuài)业绩持续下滑。2024年中期房地产板块毛(máo)利率13.0%，较上年同期下降2.1个(gè)百分点；实现归母净利(lì)率-5.3%，较上年下降3.6个百分(fēn)点，利润率继续(xù)下滑(huá)。央企表现相对(duì)较优(yōu)，2023年营收同比增长1.0%，归母净利润同比下滑(huá)34.2%，毛利率17.6%，地方国企毛(máo)利率(lǜ)边际(jì)有(yǒu)所提(tí)高。

　　有(yǒu)息负债规模保持平稳，资产(chǎn)减值规模增加(jiā)。2024年上半年房企有息负债规(guī)模整体保持(chí)平稳，但民企(qǐ)持(chí)续降杠杆(gān)，且偿债能力仍在(zài)恶(è)化(huà)，截至6月末民企现金短债比为(wèi)0.2，较2023年(nián)末下降0.1个百分点(diǎn)。受房价持续下跌影响(xiǎng)，2024年(nián)中期A股房(fáng)企资产减值规模126亿元，上年(nián)同期为47亿(yì)元，资产减值(zhí)规模增加(jiā)。

　　销售规模下(xià)降，经营(yíng)服务业务(wù)占比提升。2024年上半年百强房企销售规模(mó)同比下降41.8%，规模房企全部录得负增长。拿地方面，房企以收定支，上半年拿地TOP100房企全口径拿地金额(é)同比(bǐ)下降39.5%，且持续向高能级城市聚(jù)集。房企经营服务业务收入呈上升趋势，收入结构持续优化。

　　投资建议：2024年以来，房地产支持政策的(de)持(chí)续出台支撑了高能(néng)级城市房地(dì)产销售的较好表现，房地产开发企业聚焦核心（fly to quality）现象愈(yù)加明(míng)显。房地产行业整体中报业绩低于预期，市场尚处于调整之中，穿越周期(qī)之力变得更(gèng)为重要，行业强者恒强的趋势也更(gèng)为明显(xiǎn)。

　　行业(yè)风险在于销售、结转及房企(qǐ)信用(yòng)修复不(bù)及(jí)预期：1、销售不及预(yù)期：地产(chǎn)市场销售目(mù)前仍处筑底阶(jiē)段，未(wèi)来有继(jì)续下行或恢(huī)复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房(fáng)企销售回款(kuǎn)较差，资金来源较(jiào)紧张，项目的施工进度可能(néng)受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不(bù)及(jí)预期：部分高杠杆的房(fáng)企出(chū)险可能性仍存，导致(zhì)行(xíng)业整体信用修复进度缓慢，影响房企(qǐ)公开市场债务的(de)融资规模与融资(zī)成本，进而(ér)导致(zhì)行业竣工及现金流压力加剧。

　　竺劲：地产、周期及中小(xiǎo)盘研究组组长(zhǎng)，房地产和建(jiàn)筑行业首席分(fēn)析师，北京大学国家(jiā)发(fā)展研究院金(jīn)融学硕士，专注于房地产、物业(yè)管理等行业研(yán)究，13年证(zhèng)券从业经验。连续三年(nián)（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房(fáng)地产行业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新(xīn)资本市场分析师成就奖（房地(dì)产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖(jiǎng)（房地产(chǎn)行业）第5名。

　　李凯：中信建投证券房地产(chǎn)行业研究员，伯明翰大学财务管理硕士(shì)，研究传统开发商、商业(yè)管理、物业管理。

　　证券研究报告名称：《资产减值高(gāo)于预期，强者恒强(qiáng)局面未变 ——房(fáng)地产开发行业2024年中报综述》

　　对中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要(duì)外发布时(shí)间：2024年9月6日

　　报告发布(bù)机构：中(zhōng)信建(jiàn)投证券股份有限公(gōng)司

　　本报告(gào)分析师：

　　竺劲 SAC 编号：S1440519120002

　　SFC 编号(hào)：BPU491

　　李凯(kǎi) SAC 编号(hào)：S1440524040002

责任编辑：凌辰

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