北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行(xíng)情火热的那些年，各地售(shòu)楼处为了制造噱头吸引购房者，将阳台、飘窗和设备(bèi)平台改造成房间，用来“赠(zèng)送面积”。

《每日经济新闻(wén)》记者近期(qī)在北京(jīng)调查发(fā)现，个别(bié)区域再次出现“赠送面积(jī)”现象，有的开发商宣称通过“赠送面(miàn)积”，得房率可以达(dá)到90%以(yǐ)上，后(hòu)期会统一改造进行交付。

受访北京(jīng)市法律界和房管(guǎn)部(bù)门人士表示(shì)，开发(fā)商宣称(chēng)的“赠送面积”要注意甄(zhēn)别，实际上这部分面积不能计入购房合同，交房后存在(zài)一(yī)定法律风险。

不过，不同城市(shì)间有着(zhe)不同(tóng)管理方(fāng)式。

4月18日，长沙市房地产平(píng)稳健康和安全运行(xíng)协调小组(zǔ)印发《优化房地产开发(fā)项目(mù)规划管理若干(gàn)措施》通知(zhī)，明确优化阳台等空间面积计算(suàn)规则，业(yè)内测算累计赠送可以做到套(tào)内建(jiàn)筑面积30%左右。

得房率最高超过(guò)100%

4月15日，每经记者(zhě)走访了北(běi)京(jīng)市丰台(tái)区某楼盘，销售人(rén)员指着样板间地上贴着的分割线讳莫如(rú)深(shēn)，“分割线外的一半部(bù)分不计(jì)算产证面积(jī)，是开发商‘送’给你(nǐ)的，房间面(miàn)积只能在分割(gē)线(xiàn)内。”

除了南侧两处(chù)卧室和一个客厅的(de)阳台，北侧两处卧室(shì)的飘窗位置也贴有分割线，被改成平地。原本面(miàn)积(jī)较(jiào)小的北卧(wò)室，显(xiǎn)得空间更大(dà)了。

在(zài)另一(yī)个央企(qǐ)开发商的(de)售楼处内(nèi)，销售人员称，项目得房率达到89%，“赠送面积(jī)”有13平方米。与其(qí)他(tā)项目相比，自家楼盘(pán)的“赠送面积”更大，得房率更高。

赠送(sòng)的包括1.5米(mǐ)宽的全部(bù)阳台面积(jī)，南侧两个卧(wò)室，以(yǐ)及北(běi)侧两个设备阳台。“备案(àn)时阳(yáng)台有两(liǎng)根柱(zhù)子，实际上精(jīng)装交付时开发商会打掉，改(gǎi)成室内空间”，该销售人员介绍。

每经记者在大兴区亦庄板块走访时看(kàn)到，一家北京国资房企和一家央企开发(fā)商的项目得房率(lǜ)约80%，样(yàng)板间地上没有分割线，赠送的只是正常的飘窗(chuāng)位置。

据北京一位房地产业内人士透露，目前个别(bié)区域的确出现改造设备阳台赠送面积现(xiàn)象，有的楼盘最高得房率(lǜ)超过(guò)100%，主要(yào)与周边配套设施(shī)较差，位置偏北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件僻有关。大部分区域还是根据(jù)监管(guǎn)要求，在营销方面比较规范。

每(měi)经记者以购房(fáng)者身份咨询北京市(shì)丰台区房管(guǎn)局，房屋(wū)交易市场管理(lǐ)科(kē)一位工(gōng)作人员提醒，开(kāi)发企业在营销时承诺赠送的面积不能计(jì)入购房合同，改造后有一定的法律风险。而(ér)且，后期的物业费收取和二手房交(jiāo)易(yì)都与面积相(xiāng)关。

丰台区(qū)城市管(guǎn)理综(zōng)合行政执法局一位工作(zuò)人员则表示，不(bù)计入合同的部分(fēn)即便开发商许诺使用，也不具备法律效力(lì)，一旦被举报，将由街道办事处的城管(guǎn)执法人员调查处理。

已有城市明(míng)确(què)赠送面积规则(zé)

不过，在(zài)很多城市并未明确商品房套内空间面积管理的情况下，4月18日(rì)，“楼市调控优等生”长沙却明确了“赠送面积(jī)”规定。

长(zhǎng)沙明确(què)提(tí)出进一步优化阳台等空间面积计算规则(zé)。因城市景(jǐng)观风貌要求需要封(fēng)闭阳台的新建住宅(zhái)项目，其封闭阳台按水平投影(yǐng)面积的(de)1/2计入容积率和建筑面(miàn)积进行商品房预售和不动产登记。居(jū)住建筑阳台等按水平投影面积(jī)的1/2计入建筑面(miàn)积的部(bù)分(fēn)，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积20%控(kòng)制。

合理调整飘窗和(hé)设备平台管控要求，进一步提升(shēng)住宅使用功能完整性。飘(piāo)（凸）窗宽度(dù)可与房间等宽，出挑宽度(dù)不超过0.8米。中央空调设备平(píng)台(tái)和分体式空(kōng)调外机搁板可同时设置(zhì)，不大于4.0平方米/户的设备(bèi)平台不计入容积率(lǜ)和建筑面积(jī)。

湖南中原研究院分析认为，该政策主要影响三(sān)个层(céng)面：

最重要的(de)赠送方面，之前封闭阳台(tái)是全计容(róng)，现(xiàn)在能做到半赠送；居住阳台(tái)的赠送面积则由半赠送提升到套内建面的20%。

飘窗位置不计入套内面积，还可(kě)以(yǐ)做到与房间等宽(kuān)，这(zhè)意味着，开发(fā)商在建设房间时可以(yǐ)多出0.8米进深空间。

设备平台不计入赠送面积，最多能再赠送4平(píng)方米。

多重(zhòng)规定之后，累计(jì)赠送大概可(kě)以做到30%，长沙新房有望迎来“负公摊”时代。

对于未明(míng)确赠送面积的城市，北(běi)京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，购房者要注意：

第一，尽量不要轻信所谓的“赠送面积”说法，羊毛(máo)出在羊身上，一般不太可能是(shì)真正的赠送。

第二，务必注(zhù)意所谓的赠北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件送应当写在合同，只要写不到合同里，一(yī)般要么是违建，要么是侵占公(gōng)摊或(huò)公共部分。

第三，购房者可以在购房时(shí)要求(qiú)开发商提供所谓“赠送面积”的相关规划文件，进行基本判断。如果和规划不符，则属(shǔ)于违规行为。

第四，购房时对购房过程和相关宣传(chuán)材料(liào)做好取证，尤其是关于(yú)“赠(zèng)送面积”部分的内容(róng)。

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