曾经的温州首富“坠落”

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界面新闻记(jì)者 |杨冰柯

界面新(xīn)闻编辑 |李慎(shèn)

头顶近200亿的短期(qī)债(zhài)务，浙江(jiāng)最神秘的地产商新湖(hú)中宝（600208.SH）迎来国资入股(gǔ)，很快(kuài)将在资本市场上改名换姓，但遗留问(wèn)题却远远(yuǎn)没有(yǒu)解决。

1994年(nián)，浙江(jiāng)温州人黄伟创立了新湖集团(tuán)。2006年，新湖集团(tuán)将旗下14家房地产公司(sī)通过定向(xiàng)增发的方式装入(rù)中(zhōng)宝股份，后改(gǎi)名新湖中宝。

黄伟在资本市(shì)场上攫(jué)得第一桶金后进(jìn)入房地产行业，一度成为“温州首富”，但黄本人很(hěn)少(shǎo)接(jiē)受(shòu)媒(méi)体采访(fǎng)并在(zài)公开(kāi)场合露面。黄伟的发家历程(chéng)，以及他低调的个人(rén)风格让(ràng)新湖集团一度披上了神秘外衣。

在浙商地产(chǎn)圈看来，黄伟一直(zhí)保持着“金融(róng)思维”做房地产：新湖土地开发(fā)周期普遍(biàn)较长(zhǎng)，黄伟2000年就手握大量土地但不急并于开发，坐等土地升(shēng)值。

这种开发(fā)模式一度让黄(huáng)伟和新湖积累了丰厚的“土地红利”资(zī)本，但随着地(dì)产行业进入高周转(zhuǎn)时代，新湖和黄(huáng)伟的“金(jīn)融式(shì)”地(dì)产开发模式遭到挑战。

当地产商们野心勃勃在(zài)规模上“大干快(kuài)上”那些年（2016-2020年），黄伟的新湖中宝靠吃(chī)前些(xiē)年的“土地”老本，并没(méi)有积极扩张。黄伟保持着土地(dì)的慢开(kāi)发和待(dài)价而沽，把重心放(fàng)在金融投(tóu)资上，几年间，新湖投资了中信银行、温州银行、万(wàn)得信(xìn)息技术股份有限(xiàn)公司、杭州趣(qù)链科技公司等。

土储(chǔ)方面，除上海、杭州等个别城市外(wài)，新湖整体土地质量(liàng)并不优(yōu)质，主要(yào)在浙江三四(sì)线城市如(rú)乐(lè)清、平阳、舟山(shān)、温岭(lǐng)等。

土(tǔ)地的慢开发使经营性现金流(liú)不足，同时(shí)，新湖的金融投资回报短(duǎn)时间内不能满足其支付(fù)土地、开发等各种成本和债务。

其后，新湖干脆走上了“卖地(dì)求生”之路(lù)。据不完全统计，2019年(nián)-2020年，新湖中宝合计转让南(nán)通启新、南(nán)通启阳、南通新湖、金谷置(zhì)业(yè)、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权，交易对价总计227.6亿元。

但即便如(rú)此，新湖(hú)的债务问题还是没(曾经的温州首富“坠落”méi)有得(dé)到实质性缓解。同时，新(xīn)湖持有的优质(zhì)土地资产所剩无几，雪上加霜(shuāng)的(de)是，房地产形势已大不如前。

2021年后(hòu)，房地产行业进入急剧(jù)下行周期，大多数房地产(chǎn)商销售额(é)大(dà)幅下降(jiàng)，新湖中(zhōng)宝2024年销售额却逆势(shì)增长，但这主要是(shì)因为(wèi)新湖中宝去年同期销售额(é)基数低。

2021-2023年，新湖中宝(bǎo)合同销售(shòu)额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下滑，这也使新湖自身造血功能急剧减弱，经营现金流严重不足。

根据新湖中宝2024年半年报，新湖中宝实现合(hé)同销售面积20.78万平方米，合同销售收(shōu)入43.26亿元，同(tóng)比上升22.62%和145.92%。实现营(yíng)业收入126.19亿元，同比增长(zhǎng)344.68%；归属于上市公司股东的净利润15.35亿元，同(tóng)比下降(jiàng)4.84%。与多数同行一样(yàng)，新湖增收不增利。

新湖中宝最(zuì)令同行(xíng)艳羡的(de)是毛利率，根据新湖中宝中报(bào)，公司结算均价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%，该毛利率远高于同行(xíng)。

但与多数地产商面临的问题一样，融资和债务问(wèn)题难解。根(gēn)据(jù)新湖中宝2024年半年报，公司期末(mò)货币资金余(yú)额59.71亿元；有息负(fù)债合计315.28亿(yì)元，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元。有息负债中，短期借(jiè)款和一年内到期的有息负债合计188.92亿(yì)元(yuán)，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比40.08%。

近189亿(yì)的短期(qī)和(hé)一年内有息负债是新湖中宝手握货币资(zī)金的3倍，公司债务风险已站在(zài)“悬崖”边上。

大背景是，近三年(nián)来房(fáng)地产企业融(róng)资(zī)遭遇困境，即便是万科(kē)这样的优质企业，在融资(zī)方面都捉襟见肘，虽然2024年(nián)以来，中央(yāng)不断释(shì)放融资利好，但实际(jì)能惠及到浙江民企的利好少(shǎo)之(zhī)又少。

黄伟开始筹谋(móu)抱国资(zī)“大腿”。2020年开始，新湖(hú)中宝先后在衢州成立了新湖智造(zào)、新湖城市发展、衢州新允科技合伙企业(yè)（有限合伙(huǒ)）、衢州(zhōu)慧景企业管(guǎn)理有限公(gōng)司等公司。

2021年11月，新湖中宝把大本营从浙江嘉兴迁到衢州，次月就全部(bù)完成了(le)迁址。

2023年2月，新(xīn)湖中(zhōng)宝公告控股股东曾经的温州首富“坠落”新(xīn)湖(hú)集团与衢州市新(xīn)安财通签(qiān)署了股份转让协议，新(xīn)湖集(jí)团欲向后者(zhě)转让其(qí)持有的8.6亿股（占据(jù)总(zǒng)股(gǔ)本的比(bǐ)例(lì)为10.11%），转(zhuǎn)让价格为2.64元/股(gǔ)，涉及金额约为22.7亿元。

2024年1月，新(xīn)湖中宝(bǎo)公告称(chēng)，新湖集团(tuán)以及其一致行(xíng)动人恒兴力，与(yǔ)衢(qú)州国资旗下的衢州智宝签署(shǔ)股权转让协议，转让所持公(gōng)司18.43%的股份，转让价款合计现金(jīn)30亿元。

6月5日，经过连续交割后，新湖中宝完成第二次18.43%股份的转让，衢州国资成为新湖中宝第一大(dà)股(gǔ)东，合计持股(gǔ)达到28.54%。

至(zhì)此，衢州国资合计投入52.76亿元(yuán)，战略入(rù)股新湖中宝(bǎo)正(zhèng)式完成。

衢州(zhōu)国资(zī)在去年取得一个董事席(xí)位的基础上，还将向新湖中宝董事会推荐一名副(fù)总裁候选人，负责公(gōng)司财(cái)务监督工作。

据新湖中宝(bǎo)公告，公司名称将变更为“衢州信安发展股份有限(xiàn)公司(sī)”，证券名称改名为“衢州发展”。

国资入股能救得活曾经的温(wēn)州首富黄伟和他的新湖系吗？

根据新(xīn)湖中宝2024年半年报，这家企业(yè)目前地产在售项目有沈阳仙林金谷、沈阳新(xīn)湖湾、南通新湖海上(shàng)明珠城、上海天潼(tóng)里、上海昼锦华苑、瑞安新(xīn)湖(hú)秋月园等。

上海项目是(shì)新(xīn)湖最优质资产。报告(gào)期内，新湖天(tiān)潼里已开售小高层去化近六成。上(shàng)海位于黄浦老城厢核心的昼锦(jǐn)华苑（锦园）8月首次开盘推(tuī)出33套房子，户型310-390平米(mǐ)，首日售罄，揽金18.27亿。

上海优(yōu)质项目入市使新湖销售额(é)有了(le)一定保障，但(dàn)对比其债务，却是杯水车(chē)薪。

此外，7月以来，新湖集团还陷(xiàn)入(rù)了员工理财(cái)“爆雷”风波(bō)。

自2012年起，新湖系旗下公司(sī)以“福利性产(chǎn)品(pǐn)”的名义，鼓励员工购买公司定制的由华鑫信托发行的信托产品(pǐn)，每年开放二次，或存(cún)续或(huò)到期还本付(fù)息。投资(zī)者一年期、二年期、三年期的收益率分别为(wèi)10%、11%、12%，后续偶有波动。

根据投(tóu)资者(zhě)提供(gōng)的文件显示，截至7月15日，华鑫信托·新(xīn)湖集团单一资金信托尚有31.318亿元(yuán)及预期收益未兑付；华鑫(xīn)信托(tuō)·信源5号集(jí)合资金信托尚有15.493亿元本金及预期收益未兑付。两者金额共达约46.811亿元。

记者拿到的一(yī)份投资者文件显示，上述信托理财的投资者大多都是新湖的员工以及亲友团。

上述投资(zī)者对界面(miàn)新闻记者表示，违约后，他们就一直(zhí)去(qù)新湖集团维权，但公司始终没有(yǒu)给予明确的回复。

直到员(yuán)工大范围集结，几乎很少露面的黄伟在8月9日(rì)出现在(zài)了投(tóu)资者面前。黄伟向投资者(zhě)表(biǎo)示，“做生意做了四(sì)十来年(nián)，哪里知(zhī)道我们(men)一个(gè)几百亿资产被人抢走了，也是很意外的事情，希望大家跟公司共渡难关，我们的这个矿、资产一定会拿回来，拿(ná)不(bù)回来可能(néng)我要破产，我如果这(zhè)样可能比你们要惨。”

黄伟口中的(de)“矿”指的是新湖集团的控股子(zi)公(gōng)司浙江新湖能源（持(chí)股比例85%）通过其全资子公司北京华(huá)易隆鑫贸易有限公司（以下简称“华易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业有(yǒu)限公司41.08%的股权，目前华易隆鑫已列为被执行人(rén)，该公(gōng)司所持(chí)有的新疆宜化矿业股权被浙江和湖北两地法院冻结。

但黄伟的解释和恳请(qǐng)并没有(yǒu)太大说服力，投资者们没有放下担忧，也不(bù)认(rèn)可黄伟所说的矿产和自己投资信托的(de)关联。目前来看，尚没有好消息出(chū)现，刚入主新湖的衢州国资也(yě)没有对外表态。

国际评级机构标(biāo)普近期发文称(chēng)，如果新湖中(zhōng)宝的自身(shēn)情况没有发生任何显著的有(yǒu)利变化，其无(wú)法偿付债务(包括潜在的不良债务交换)的风险可能会随着公司流动(dòng)性减弱而增加。同时，新湖中(zhōng)宝实际控制人变更为(wèi)国有企业，可能有助于新(xīn)湖中宝保持与银行和(hé)其他金融机构(gòu)的关系(xì)，但此(cǐ)举可能无助于解决境外债券(quàn)兑付事宜。

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