深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费

　　楼市下行、城市更(gèng)新受阻，深圳一批村民陷入无法按时获得过渡安置费的困局。

　　过(guò)渡安置费（简称(chēng)”过渡费“）指的是(shì)拆迁人（开发商/项目(mù)合作方）在拆迁过渡期对原业主可能发生费(fèi)用的补偿。在深圳，不少(shǎo)城市(shì)更新项(xiàng)目的过渡费按照被拆迁房屋的面积计算，例(lì)如，深圳市龙岗区有项目过(guò)渡(dù)费(fèi)按照“20元/月/平(píng)方米”支付。

深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费tyle="font-L">　　第一财经梳理人民网留言(yán)板上的信(xìn)息发现，近一年来，深圳有超过 10个城市更新项目的居民称，旧改项(xiàng)目的开发商拖欠过(guò)渡(dù)安置费数月，另外，还有城市更新项目存在停工的(de)问题。

　　延迟的过渡费

　　位于罗湖区翠竹街道的(de)金钻豪(háo)园被称为“深圳最难改造”的旧小区之(zhī)一，于(yú)2010年(nián)被(bèi)列入深圳第一批(pī)旧住宅小区改(gǎi)造范(fàn)围。一直(zhí)到2018年，金钻豪园城市更新单元一期项(xiàng)目实施主体才确认公(gōng)示，为(wèi)深圳新华城房(fáng)地产有限公司。2019年，该城市更新项目正式(shì)开工，然而，直到2024年，该项目都还未交付。

　　今(jīn)年以(yǐ)来(lái)，金钻豪园的原业主多次在人民(mín)网留(liú)言板上称，工地(dì)长期处于半停工(gōng)状态，从2020年起(qǐ)，过渡安置费(fèi)就没(méi)有按合同规定发放。

　　对于(yú)金钻豪园项目存在的问题，罗湖区翠竹街道信访办回复称，项目单位存在资金短缺等(děng)问题，区职能部门正协调项目单位筹措资金，确保项目顺利建设，以(yǐ)及支(zhī)付相关过渡安置费。另外，罗(luó)湖区(qū)政府已成立工作专班，研究(jiū)解决(jué)金钻豪园项(xiàng)目(mù)盘活事宜，目前，已促进第三方国(guó)企介入(rù)项目，并(bìng)就项(xiàng)目盘(pán)活的相关事宜达成一致意向，明确(què)项目将采用后进先(xiān)出模式，引进增(zēng)量(liàng)资金(jīn)开展盘活(huó)工作(zuò)。

　　与上述城市更新项目(mù)类(lèi)似(shì)，深(shēn)圳不(bù)少城市更新项目都因为资金链紧张而(ér)拖欠原业主的过渡费，与此同时，城市更新项目的建设进(jìn)度也放缓，其中，就涉及佳兆业、勤诚达、恒(héng)裕集团(tuán)等房企。

　　今年(nián)7月，龙岗区五联竹头(tóu)背、岭背坑旧改项目的(de)居民(mín)反映，该项目的过渡费(fèi)已拖欠一年多，另外，项目的开(kāi)发(fā)商目前股权已经被冻结，询问是否会影响项目的(de)正常进行。深圳市龙岗街(jiē)道回复称(chēng)，已(yǐ)督促意向实施(shī)主体及时履行支付义(yì)务，对方表示(shì)目前正多渠道筹措资金。

　　据悉，该项目的意向实施主体为(wèi)深圳市保达房地产开发有限(xiàn)公司，而该公司(sī)由深圳市勤诚达地产公(gōng)司(sī)（下称“勤诚达”）、深圳市保利房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司分(fēn)别(bié)持股(gǔ)50%。勤诚达是深圳本地(dì)房企，成立(lì)至今已27年，近年来，勤(qín)诚达的住宅项目为了快速(sù)回笼资金，以5折价格违规销售，后被暂停。企查查资料显示，勤诚达集团已(yǐ)经(jīng)是失信被(bèi)执行人，并且被(bèi)限制高消费。

　　专注豪宅开发的深圳本地房企恒裕集团(tuán)，近期也出(chū)现资金筹措困难的情况。今年6月，深圳市龙岗区(qū)龙(lóng)东社区上井地块(kuài)土地整(zhěng)备(bèi)利益统筹(chóu)项目原业主反映(yìng)称，开发(fā)商停(tíng)付过(guò)渡费。

　　官方回复称(chēng)，该项目的合作方(fāng)为上井(jǐng)股份合(hé)作公司、恒裕集团。该项目正在开展第一块留用地的开(kāi)发建设(shè)工作，同时正在完善项目其他(tā)用地(dì)报批手续。因房地产市场环境严峻，资金筹措较为困难(nán)，同时需要(yào)对第一块留(liú)用土地进行开(kāi)发建(jiàn)设(shè)进行资金投入，影响了公司(sī)资金周转。为了及时解决项目涉及过(guò)渡费拖欠问题，街(jiē)道于6月(yuè)6日再次约谈项目合作单位，要求其加快筹(chóu)措资金(jīn)用于(yú)支付相关过渡费。项(xiàng)目合作(zuò)单位表示正在筹集资(zī)金，一旦资(zī)金到位，立刻按协议支付过渡(dù)费。

　　曾被(bèi)称为“旧改之王”的佳(jiā)兆业(yè)集团，如今也陷(xiàn)入城市更新项目推进不畅的情况。今年5月，有村民在(zài)人民网留言(yán)本上称，红朱岭旧改项目的房子已经被拆7年，拆迁过渡(dù)费停(tíng)发了一年多。对此，龙岗区平(píng)湖街道约谈项目合作方佳兆业集团(tuán)，佳兆业集团(tuán)表示，目前房地产市场环境普遍严(yán)峻，红朱岭项目(mù)近期出现资金困难、推进放缓的情(qíng)况，公司正(zhèng)在多方筹措资金支付过(guò)渡费。同时公司积极寻找合作方，当前项目已与国企(qǐ)进(jìn)行对接中，一旦成功，可(kě)以重新盘活项目。

　　深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费佳兆业位于龙岗区坂田街道的城市更新项目也陷入停滞。今(jīn)年5月，居民反映称，坂雪(xuě)岗科技城11号城市更新单元（下称“科技城11号”）建设主体烂(làn)尾，新雪社区旧改陷入停滞，厂房人(rén)去楼空荒置几年，

　　对此，龙岗区城市更新和土(tǔ)地整备(bèi)局称，2022年至今，龙(lóng)岗区政府(fǔ)多次(cì)督(dū)促佳兆(zhào)业处置相关(guān)资产，已筹(chóu)集支付科技(jì)城11号的过渡费(fèi)2128万元。纾困方案方面，龙(lóng)岗区主动对接十多家国(guó)央企以及(jí)债(zhài)权方、资产管理公司，并编制多版处置方案，希望找到“善意第三人”盘活项目，加速(sù)项目处(chù)置，但因房地产经济下行，项目经济可行性差等原因(yīn)，暂无企(qǐ)业明确接(jiē)盘(pán)。

　　融资、销售两难

　　广东省住(zhù)房政策研究中心研究(jiū)员李宇嘉对第一财经记者表示，近年来深圳(zhèn)不(bù)少城市更新项目进度(dù)放缓，表面上看，是因为资金紧(jǐn)张，而(ér)实质是，按照目前商品房销(xiāo)售(shòu)情(qíng)况来看，旧改后(hòu)的商品房入市，销售收入可能不足以覆盖旧改项目的成本，开发商从而放慢了城市更新的步(bù)伐。“这些项目(mù)大多是在房价(jià)快速上涨时期签约或者批复的，补偿原业主的价格相对较高，现在房价下行，销售去化放缓，尤其对民营房企来说融资(zī)难度加(jiā)大，房企的销(xiāo)售预期也减弱。”李宇嘉表示说。

　　李宇嘉表(biǎo)示，随着(zhe)深圳(zhèn)人(rén)才房、配售型(xíng)保障房的入市，市场上的刚需房(fáng)源不及改善型住房(fáng)受欢迎，而对于一些城市更新项目(mù)来(lái)说，彼(bǐ)时审批(pī)规划的(de)产品与当(dāng)前市场需求可能存在一些差异。因此，他认(rèn)为，推进城市(shì)更新项目(mù)的进程，可以在规划、拆迁补偿标准、容积率、商办的(de)配置标(biāo)准等(děng)方面进行(xíng)调整。

　　此前，深圳(zhèn)一城市更新(xīn)公(gōng)司的工作人员对第一财经表示，当前房地产市场下行，开发商对(duì)城市更新(xīn)项目的推进动力不足。其公司在深(shēn)圳的(de)一城市(shì)更新项目已经具备开发建设条件，公司(sī)资金也比较充足，但考虑到公司目前(qián)在深圳(zhèn)仍有多个新房项(xiàng)目在售，而当前深圳新房市场价格战竞争激烈，销售去化速度较慢，“即使房子建好了，去化也是(shì)个难题”，因此其公司(sī)还未对相应地块进(jìn)行开发。

　　今年(nián)以来，深圳限购条件放松(sōng)、首付比例下(xià)调、二手房业主持续降价，在上述因素影响下，深圳二手房成交量上(shàng)升，但(dàn)新(xīn)房(fáng)市场销售情况仍然不佳。乐有家研究中心统计的数据显(xiǎn)示，今年上(shàng)半年，深圳二手房(fáng)过户21394套，同比2023年上(shàng)半年上涨32%，成交套数均高于2022年(nián)、2023年同期；新房售出12135套(tào)住宅，同比减少25%。截至今年6月，深圳新房住宅的去化周(zhōu)期(qī)为24.8个月。今年7、8月，深圳新房成交量依旧处于2500套左右(yòu)的低位。

　　楼市低迷，能顺利推(tuī)进的深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费城市更新项目数减少。过(guò)去几年(nián)，深(shēn)圳的(de)城(chéng)中(zhōng)村改造规模，在全(quán)国范围内排在前列(liè)，据合一城市更新统计(jì)，截至(zhì)2024年(nián)8月11日，深圳有1041个项(xiàng)目被纳入城市更新计划，但只有538个走到实施主体公示这一步，即从2010年以来(lái)，只有一半的城市(shì)更新项目改造获得重要进展。

　　当然，实施主体(tǐ)确认后，也并(bìng)不意味着进入(rù)安全(quán)区，就像上述(shù)的金钻豪(háo)园项目，尽管已经开工建设，仍然出现了资金紧张，项目陷(xiàn)入停滞(zhì)的问题(tí)。

　　合一城市更新统计(jì)的数(shù)据显示，2024年上半年，深圳已有5个城市更(gèng)新项(xiàng)目失(shī)效，宝(bǎo)安有4个、坪山1个，涉拆除(chú)重(zhòng)建用地面积约(yuē)55.17万平(píng)方米。截至2024年6月18日，正处于(yú)计划失效(xiào)期仍未调出城市更新计划的(de)项目(mù)共计55个。

　　李(lǐ)宇嘉认为(wèi)，已经失效的城市更新项目，说明多年来没有投资(zī)主体(tǐ)愿意(yì)介入(rù)，或者规划方(fāng)案审(shěn)批不能通(tōng)过。他表(biǎo)示，这些(xiē)项目可以常态化推进综合整治(zhì)或拆整结合。综合整治主要是基于消防安全(quán)、房屋(wū)结构(gòu)安全的考量，对社区(qū)的水(shuǐ)、电、燃(rán)气、网络、道路等公共配套进行修缮(shàn)，补齐短板。

责任(rèn)编辑：何俊(jùn)熹

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