秦农银行出售18套西安房源

　　每经(jīng)记者夏子博每(měi)经(jīng)编辑张静

　　秦(qín)农银(yín)行一口气上(shàng)架(jià)18套西安房源。

　　根据西部产权交易网，上述房源价格在60.65万(wàn)元-111.71万元，其中16套位于莲湖区，2套(tào)位于长(zhǎng)安区(qū)，价格最低(dī)的(de)一套面积为130.91㎡，挂牌价仅60.65万(wàn)元，单(dān)价低至4633元/㎡。

　　即使当(dāng)前二手房价格遇冷，西安二环内，平均5500元/㎡左右的价格也是很难想象的。

　　但事实上，上述18套(tào)房源是第二(èr)次(cì)摆上货架了，价格下调了近(jìn)200万元。这或(huò)许与其“特殊”的产权关(guān)系有关，莲湖区房源挂牌(pái)所留电话人士表示，国有资产在一些程序问(wèn)题上可(kě)能导致过户进展(zhǎn)缓慢，去年卖了一套类似(shì)房源(yuán)，现在(zài)这9个月了还没过户……

　　18套房源中，最(zuì)贵的两(liǎng)套(tào)由秦农银行长(zhǎng)安支行挂出(chū)，分别为子午大道899号(hào)智慧城五期3幢24层1单元12403室、12404室(shì)，建筑面积(jī)94.45平方米，挂牌价111.71万元。这也是唯二两套单价超过1秦农银行出售18套西安房源0000/㎡的房源。

　　剩下的16套都由秦农银行莲湖支(zhī)行(xíng)挂出，包括玉祥阁、悦园(yuán)小区、方兴大(dà)厦、潘(pān)家村(cūn)小区等，上述(shù)房源面积(jī)都在100㎡以上，但由于房龄较(jiào)长，多为老(lǎo)旧(jiù)小区，户型设计过时，买不(bù)上多少价(jià)格，价格最低的一套位于莲湖区玉祥(xiáng)阁小区，面(miàn)积为130.91㎡，评估价为101.09万元，但挂(guà)牌价仅需60.65万元(yuán)，单价低至4633元/㎡。

　　这些价格(gé)普遍低于某(mǒu)购房APP上的(de)市场价，以玉祥(xiáng)阁小区为例，130.91㎡户型的一套房源最低挂牌价为92万(wàn)元，单价为7028元(yuán)/㎡。

　　这批房源也不是首次(cì)挂牌了。据(jù)《中国房(fáng)地产报》，2023年12月份，秦农银行也曾挂牌出售上述房源，不过当时共有25套，其中7套为商铺。挂牌结束后(hòu)，这7套商铺全(quán)部成交，剩余(yú)的18套(tào)住宅即为上述住宅，总价约为1590.09万元。而此(cǐ)次(cì)挂(guà)牌的(de)房源总价约1393万元，相较于上次下(xià)调了(le)196.41万元。

　　西安二手房价格整体走弱不假，但(dàn)远低于市(shì)场却出售遇冷，或许还与这(zhè)批房源(yuán)的产权关系有(yǒu)关。

　　在挂牌信息(xī)中提示，目(mù)前房产证载所有权(quán)人与现出售人秦农银行莲湖支行不一致（由于2015年(nián)信用社体制改革，因多种原因暂未变更权属人名秦农银行出售18套西安房源称）。

　　记者(zhě)以(yǐ)寻求购房者身份致电挂牌信(xìn)息电话，对(duì)方告知道，莲湖支行(xíng)挂牌的16套房源中，只(zhǐ)有（玉祥阁）那(nà)三(sān)套房产是在个人名下，所以(yǐ)比其他要便宜得多(duō)，其中两户配合意愿度(dù)低，后续交易过程可能需要动用法律手(shǒu)续(xù)，另外，莲(lián)湖支行、户主(zhǔ)、购(gòu)买人三方(fāng)在签合同、过户、打账等流程上如何获得房管部门认可备案(àn)也是个问题。

　　“即使(shǐ)配合意(yì)愿度高的情况下，国(guó)有资产在一些程序问题上也可能导致过户进(jìn)展缓慢，处理起来很复杂(zá)繁琐。”上(shàng)述莲湖区房源人士表(biǎo)示，去年卖了一套类似房源(yuán)，现在这(zhè)9个月了还没过户，就是卡在(zài)税费问题上。

　　上述人士还表示，“无法保(bǎo)证房源不漏水之类的，都是20年的老房子了(le)，因(yīn)为(wèi)之前长期没住人，有可能比(bǐ)同(tóng)小区房源平(píng)均质量还要(yào)差一些。”

　　一位玉(yù)祥阁房(fáng)源附近的房屋(wū)中介人士表示，附近小区里房子基本不会空，有一部分住(zhù)的，也有一部分(fēn)是租(zū)的，只要价格(gé)到(dào)位不愁租，租金每月基本在2500元左右。

　　优化资产结构？

　　一般而言，大型国企及上市公司挂牌出售房产，无外乎两种原因：

　　一是确(què)因闲置而出售：为了(le)盘(pán)活(huó)固定资产，提高资产(chǎn)运营效率，减少不(bù)必要的成(chéng)本(běn)开支(zhī)，从而提高整体运营效率；二是出于优化业(yè)绩(jì)：因为业绩压(yā)力，通过出售房产来改善财务报表，在短期内提振公(gōng)司业(yè)绩。

　　业绩压力(lì)并不算大，“优化资产(chǎn)结构”更可能(néng)是秦(qín)农银行考(kǎo)虑的方向(xiàng)。

　　据悉，秦农银(yín)行是2015年在原西安市城六区农村(cūn)信用(yòng)合作联社基础上，以新设合(hé)并方式组(zǔ)建的一家省级农商银(yín)行。秦农银行相(xiāng)关负责人(rén)告(gào)诉记者，改(gǎi)制过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)来各联社的债权债(zhài)务及法律(lǜ)关系由秦农银行进行承继(jì)，上述(shù)18套房(fáng)源就(jiù)是改制以前原信用社联社(shè)时期购置的，对这些权属是没有争(zhēng)议的。

　　该秦农银行负(fù)责人进(jìn)一步表示：“我们这个资产实际上(shàng)是(shì)属于一种正常处置，按照我行发展规划及相关(guān)文件，我(wǒ)们自有的不动产要盘活处置，作为金融机构，我们肯定也要优(yōu)化(huà)资产配比、提高资本充足(zú)率，当(dāng)然去年的情况不是非常理想，流拍了。”

　　上述莲湖支行挂牌所留电话人士亦表(biǎo)示，秦农(nóng)银行正在清理相关资(zī)产以求盘活(huó)国有资产。据他介绍，莲(lián)湖支行上架的16套房产，基本都是2000年前后的单位团购房，当时有职(zhí)工退房，最后就退到了单位名下，有(yǒu)3套后来(lái)发现还在个人名下。长安支行挂牌(pái)电话人士也表示，“挂牌房源属于单位当时买的房，但是现在有好多原因，需要把这些固定(dìng)资产都卖掉。”

　　“不少住宅(zhái)20年(nián)都(dōu)是(shì)闲置的，这些房(fáng)产对于企业来说是有税的。”上述挂牌电话人士表示。

　　不(bù)过(guò)，从当前挂牌(pái)情况来看(kàn)，上述18套房源仍存(cún)在无法全部脱手的可能(néng)。

　　对此，秦农银行相关人士表(biǎo)示，按照国(guó)有资(zī)产交易管理规定，一般国有(yǒu)资产对外首次(cì)挂牌肯定(dìng)要(yào)按照评(píng)估价，如果没(méi)有成交，就会根(gēn)据市场反馈再确定新(xīn)的(de)挂牌价(jià)格，或者重(zhòng)新确定盘活(huó)处置方式(shì)，有处置的，有盘(pán)活的，有出租的，最终的要求是一房一策，把盘活处置推进下去，最终要达到的一个国有资(zī)产保值增值，后期我们可能(néng)还(hái)会有少量的商铺会进(jìn)行盘活处置。

　　实际上(shàng)，将价值(zhí)不大的固定资产梳理出(chū)清(qīng)，或也符合秦农(nóng)银行战略需求。

　　2021年(nián)印发的(de)《陕西省“十四五”金(jīn)融业高质量发展规划》明(míng)确提(tí)到，“支(zhī)持秦农银(yín)行争取在全省布局，加快筹备上市，走特色化(huà)发展道路，打造(zào)全国一流农商行”。

　　“全省布局”和(hé)“筹备(bèi)上市”或是秦农银行未来发展的一条(tiáo)主线。近年(nián)来秦农银行(xíng)在合并吸纳上动作频(pín)频，2024年7月，秦农银行蓝田支行、周至支行正式挂牌开业，标志着秦(qín)农银行改革任务完成(chéng)，再次吸纳合并两家农商行，银行营业网点数量(liàng)变更为442家(jiā)，继续(xù)位(wèi)居西安市金融机构(gòu)首位。

　　而倘(tǎng)若(ruò)要进行《陕西省“十四五”金融业高质量(liàng)发展规(guī)划(huà)》提到的——“筹备(bèi)上(shàng)市”，上述类似老旧房产的固定资产对上市(shì)毫无帮助，甚至(zhì)可能成为累赘。

　　从经营(yíng)角度看，当前秦农银行整体经营还是比较稳健的。2023年公司总(zǒng)资产(chǎn)、营收、净利润分别为4441.19亿(yì)元、72.04亿元、18.55亿元，分别(bié)同比(bǐ)增长9.33%、13.16%、-0.30%，联(lián)合资信出具的2024跟踪评级报(bào)告，维持秦农银行主体长期信用等级为AA+，评(píng)级展(zhǎn)望为稳定。

　　但秦农银行也有些问题比较棘手。例如评级报告提示：1．秦农(nóng)银行贷款行业及客户集中度较高，房地(dì)产业贷款不良率高；2．关注类贷款和不(bù)良贷款规模及占比有所上升，信贷资产(chǎn)质量面临(lín)一定下迁风险，拨(bō)备水平有待提升。

　　评级报告显示，秦农(nóng)银行最大十家客户贷款比例2019年至2023年分别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中国经(jīng)营报》统计，2022年14家主板、新三板上市农(nóng)商行前十大贷款客户占比的平均值为30.12%，远低于秦农银行。

　　客户集中或与其省级农(nóng)商行定位有(yǒu)关，联合资信评级报告中指出：“贷(dài)款客户集中度方面，秦农农商银行加大力度支持‘一带一路’等省内重点项目和西安市本地国有企业，投(tóu)放了部分基础(chǔ)设施建设(shè)类贷款，导致其客(kè)户集中度水平较高，面临(lín)一(yī)定的贷款客户集中风险……”

　　值得(dé)注意的是，秦农银行前十大客(kè)户中出现逾期的情况。评级报告显示，贷款前十大户主要涉及交通(tōng)运输业和(hé)建(jiàn)筑(zhù)业，2023年年末贷(dài)款前(qián)十大户(hù)中涉及逾期贷款余额16.00亿元（单户逾期）、无不(bù)良情况，针对大户大额逾期情(qíng)况，秦(qín)农银行正在积极协调化解，但未来实际处置情况有待观察。

　　秦农银(yín)行在一些信贷风(fēng)险核心(xīn)数据上低于行业(yè)平均值，2023年末，我国商(shāng)业银行(xíng)不良贷款率、关(guān)注(zhù)类贷款占(zhàn)比分别为1.59%和2.20%，分别较上年末下降0.04和0.05个百分点，拨备覆盖率为205.14%。而截至2023年年末，秦农(nóng)银(yín)行不良贷款率、关注类贷款占比分别达到2.15%、9.19%，同比增加(jiā)0.08、1.20个百分(fēn)点，拨备覆盖率164.59%，同比下(xià)降4.62个百分点。

　　评级报(bào)告中显示，秦农农商银行凭借良好的(de)客群基础及广泛的网点分布(bù)等优(yōu)势，坚(jiān)持服务实体经济的战略(lüè)导向，专注服务“三农”、中小微企业以及个人客户，存贷款业(yè)务市场竞争力较强；陕西省金融机构(gòu)众多带来的(de)同业竞争压力较大，2023年，秦农农商银行存贷款业务市场(chǎng)占有率在当地同业中保持中上(shàng)游水平。

　　封面图片来源：每(měi)日经济新闻记者夏子博摄

责(zé)任编辑：李琳琳

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