二次提议11亿转让锦程资本054号资产债权北京信托产品转让方案获通过

近日，北京国际信托有(yǒu)限(xiàn)公司（下称“北京信托”）召开北(běi)京信(xìn)托·锦程资本054号集合资金信托计划（以下(xià)简称“锦(jǐn)程资本054号”）第二次受益人大会会议并通过相关(guān)议案。

21世纪经济报道记者独家获悉，在(zài)锦程资本(běn)054号第二次受益人大会以受益人所持表决权71.03%同意通过了《关于同意北京信托在满足转(zhuǎn)让方案情况下转让标的资产债权的议案》。

根据所通过议案，北(běi)京(jīng)信托正在(zài)与意向受让方就标的资产债权转让开展谈判，预计转让价格约11亿元。

在今年一月份(fèn)，北京信托(tuō)就曾召开受益人大(dà)会，提议以人(rén)民币11亿元(yuán)的对价向意向受让方(fāng)转让该(gāi)信托计划的标(biāo)的资(zī)产(chǎn)债权，而(ér)当时提案(àn)并未通过。

有投资(zī)者指(zhǐ)出：“第一次的(de)方案与第(dì)二次(cì)受益人大会的方案是一样(yàng)的，只不过换了一(yī)个(gè)说(shuō)法(fǎ)。”

针对上述(shù)情况，记者致电北京信托(tuō)进行咨询(xún)，北京(jīng)信托工作人员表示不(bù)接(jiē)受(shòu)采访。

租金收入为第一收益来源

根据推(tuī)介材料(liào)，锦程(chéng)资本054号信托规模15亿元，其(qí)中13.75亿元(yuán)受让标的资产，即位于北京市朝阳区(qū)阜荣街10号1层、2层、3层、-1层商(shāng)业及-2层汽车库的环球创意广场的收益权，北京京西深国投商业管理(lǐ)有(yǒu)限公司（下称(chēng)“京西深国二次提议11亿转让锦程资本054号资产债权北京信托产品转让方案获通过投公司”）按(àn)约定回购上述收益权，剩余1.25亿元受让福建(jiàn)中庚置(zhì)业有限公司（下称“中(zhōng)庚置业(yè)”）持有(yǒu)的京西深国投公司(sī)100%股权。

信托资金(jīn)用于归还京西深国投公司负债(zhài)、归(guī)还(hái)股东或关联方借款、支付欠付的装修改造款、项(xiàng)目(mù)运营(yíng)所需款项及我司同意的其(qí)他用途。

而信托利益来源则是北(běi)京市朝阳(yáng)区阜荣街10号(hào)1层、2层、3层、-1层商业及-2层汽车库的环球创意广场(chǎng)租金收益、抵押物(wù)处置价款、股权(quán)处(chù)置价(jià)款(kuǎn)、项目公司支付的回购价款、差额补足方支付的差额(é)补足款，担保方支付的保证担(dān)保价款、银行经营性物业贷置换(huàn)。

该项目由(yóu)标的资产提供抵押担保，中庚(gēng)集团为信托利益的实现提供差额补(bǔ)足义务(wù)，同时，中庚集团实控人(rén)梁衍锋提供不可撤销的无限连(lián)带责任保证担保。

据了解，锦程资本054号(hào)信托计划第一收(shōu)益来源为租金收入，第二(èr)收益来源(yuán)为差额补足(zú)方支(zhī)付的差额补足(zú)款。

在推介材料中，北京信托也表示，标的资(zī)产已经(jīng)签约面积为2.33万平(píng)方米，除-2层车库外，其他可租面积已(yǐ)经满租，共计11个租(zū)户(hù)，其中“猿(yuán)辅导”租赁面积占比57%，“百二次提议11亿转让锦程资本054号资产债权北京信托产品转让方案获通过融云创”租赁面积占比20%，-1层餐饮业态（租期10年(nián)）租赁面积(jī)占比15%，租赁(lìn)期长，现(xiàn)金(jīn)流稳定，超过5年以上租期的租赁面积约(yuē)2.3万(wàn)平方米，每年租金约1.2亿元，平均(jūn)日租金16元/平米·天。此外(wài)公(gōng)司产(chǎn)权车位(wèi)约380个，每(měi)个车位每年租金约1万元，未来5年租金收益基(jī)本已经锁定。

再次提议以11亿元(yuán)转让

锦程资本054号信托计划成立于2019年12月(yuè)19日，北(běi)京信托(tuō)也在推介材料中表示，未来5年租金收益基本已经锁定。

但2023年12月19日项目到期时(shí)，京西深国(guó)投公司却无法按《资(zī)产收益权转让(ràng)暨回购合(hé)同》约定(dìng)向信托计划足额履行标的资(zī)产(chǎn)收益(yì)款划付义务以及标的资产收益(yì)权的(de)回购义务，中庚置(zhì)业未按《差额补足协议》约定足额履行差额补足义务，中庚置(zhì)业实际控制人梁衍锋也(yě)未按照《保证合同》约定足额履行(xíng)连带责任保证担保(bǎo)义务。

今年(nián)1月份(fèn)，北京信托曾计划召开受益人大会(huì)披(pī)露《“北京信托·锦程资本054号集合资金(jīn)信托计划”第一次受益人大(dà)会会议议案》。北京信托称拟就信托财产处(chù)置事宜以通讯方式召开受益人大会。根据议案，北京信托将以约人民币11亿元的对(duì)价，向意向受让(ràng)方转(zhuǎn)让该信托计划的标的资(zī)产债权。

但第一次(cì)受(shòu)益人大会并未通过转让方案。

二次提议11亿转让锦程资本054号资产债权北京信托产品转让方案获通过彼时(shí)，同意份数占参会受益人所持表决权的59.98%。根据《信托合同》约定，受益人大会议案需经参(cān)加会议的受益人所持表决权的(de)三分之二以上通过。因此，第一次的《向意向受让方转让标的资产债权的转(zhuǎn)计议案》提议并(bìng)未通(tōng)过。

虽然第二次(cì)受(shòu)益人大会通(tōng)过了《关(guān)于同意(yì)北京信托在满足转(zhuǎn)让方案情况下转让标(biāo)的资产债权(quán)的(de)议案》，同意以预计11亿元的价格进行转让，但有多位投资人对此并不认可。

有投(tóu)资(zī)人向记者表示：“第一次受益人大会的方(fāng)案被否了(le)，第一次的方案与(yǔ)第二(èr)次受益人大会的方案(àn)是一样的，只不过换了一个说法。”

既然投资者认为第一次方案和第二次方案一样，那第二(èr)次方案为什么会通过？

投资者表示：“在(zài)去年的投资者沟(gōu)通会上(shàng)，北京信托透露已(yǐ)持有锦程(chéng)资本054号6亿信(xìn)托单位，今年又说机构(gòu)总共持有该信托计划7.2亿信托单位(wèi)。”

记者就上述情况(kuàng)致电北(běi)京信托进行咨询，北京信(xìn)托工作人员表示不接受(shòu)采访(fǎng)。

债权资产估值不及债(zhài)权金额一半

北京信托在召开第一次(cì)受益(yì)人大会时表示，核心(xīn)抵押物为商业物业，自(zì)2021年(nián)四季度(dù)标的(de)资(zī)产(chǎn)的主要租户北(běi)京××科(kē)技(jì)有限公司大面积退租后的两年时间内存续签约面积仅约(yuē)1万平方米，除车库外出租率下降为42%，较信托计划成立时的(de)出租率下降57%，对项目租金收入影响较大(dà)。

北京(jīng)信托(tuō)称，受此影响，标的资产每年的(de)现金流入大(dà)幅减少，对标的资产的价值评估影响很大。

由于产(chǎn)品逾(yú)期、标的资产租金收入的(de)持续下滑(huá)，北京信托聘请深圳市世(shì)联土地房地产评估有限公司（以下简称(chēng)“世联评估”）、北京国友大正资产评估有限公司（以下简称“北京国友”）两家评估(gū)公司对信托计划项下所涉及的相关(guān)权益进行了债权价值(zhí)分析(xī)，俩家机构给出的债权资产清算价值分别为103271.38万元(yuán)和86559.33万元。

其中，世联评估出具(jù)的报告(gào)显示，截至2023年(nián)11月30日，京西深国投以(yǐ)及中庚(gēng)置业(yè)共欠北(běi)京信(xìn)托投资本金15亿元，投资(zī)收益约1.78亿元，违约金约8.09亿(yì)元，金额合计约为24.27亿元；北京(jīng)信托拟处置“锦程资本054号”项下所(suǒ)涉(shè)及的相关权益清算价值合计103271.38万元(yuán)，综合(hé)回收比率为42.56%。

北京国友出(chū)具的报告则显示，上述24.27亿元债权(quán)资产(chǎn)的分(fēn)析价值(zhí)为8.66亿(yì)元。该报告还解释道：“清(qīng)算价值，是指价值分(fēn)析(xī)对象处于被迫出售、快速变现(xiàn)等非(fēi)正常市场(chǎng)条件下的价值估计数(shù)额。”

北京信托(tuō)在锦城资本054号信托计划2024年第1季度信托事务管理报告中表(biǎo)示，由于(yú)本信托计划处于延期过程(chéng)中，信托财产处置变现方案尚不确(què)定，无法获得充分适当(dāng)的可用于信(xìn)托计划底层资产估值的要素，暂无法对(duì)本(běn)信托计划(huà)的净值做出(chū)估量。按照实质(zhì)大(dà)于形式的原则，本(běn)季度仅对信托专(zhuān)户实际收支情况进行核算，后续将根据信托财(cái)产处(chù)置进(jìn)度适时调整。

此外，国家金融(róng)监管总局(jú)北京监管局曾在4月份向投资者(zhě)发送发复(fù)函。监管方(fāng)面表示，在锦城资本054号产(chǎn)品上，北京信托未及(jí)时披露拟采取的应对措施(shī)，与《信托公(gōng)司集合(hé)资金信托计划管(guǎn)理办法》第(dì)三(sān)十八条规定不符，北京监管局将采取(qǔ)相(xiāng)应(yīng)监管措施。

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