潘石屹的含金量还在上升

来源(yuán)：包邮区

2006年的夏天，太原国贸大(dà)酒店三层宴会厅，举办了一场特殊的(de)“宴请”。这个煤炭大省最高档的酒店，聚集了二百多位(wèi)嘉宾，他们几乎都是当时中国最有钱的一(yī)群人：

煤老板。

活动盛大奢华，主办方给(gěi)煤老板准备(bèi)了最(zuì)重(zhòng)磅(bàng)的(de)礼物：

奥运前北京CBD商业地产(chǎn)最后机会——朝(cháo)外SOHO。

主办方是(shì)SOHO中国董事长潘石屹。经历了一场家庭风波后，他带着营销(xiāo)团队从北京赶来，第一次(cì)在异地举办开盘活动。

之所以在山西搞开盘，是因为在此(cǐ)之前，朝外SOHO旁的SOHO尚都项目开盘，8天签约了5个亿。而山西的煤老板，是购房的(de)主(zhǔ)力军。

在国贸大酒店(diàn)的(de)开盘结束后，这些煤老板们——潘(pān)总的仰慕者，带着和潘总的合影，和一份购房协议，满意(yì)地回到自己灰尘漫(màn)天的矿山。后来，朝外SOHO的山西客(kè)户的比例高达40%。

那几年(nián)绝对是老潘(pān)的高(gāo)光时刻。SOHO中国的业绩节节攀升，而除了知名(míng)地产企业家的身份，他还跨界文化(huà)、时(shí)事、影视，在公(gōng)共领(lǐng)域极为活跃(yuè)，被称为：

中国的特(tè)朗普。

后来，潘总就养成了定期(qī)去山西的习惯，他对客户几乎有求必应，甚至亲自下过矿井。

2010年，SOHO中国实现(xiàn)销售额(é)238亿，达到(dào)规模(mó)之巅。潘总的(de)夫人张(zhāng)欣喊出一个(gè)目标：

销售千亿、超越万科。

前几天，SOHO中(zhōng)国发布(bù)了半年报。这家曾号称要超越万(wàn)科的公司，营收规(guī)模不到8亿，亏损了一个小目标。公司市值只(zhǐ)有30多亿，缩水了87%。

潘总夫妇身家(jiā)从17年(nián)前最高峰时(shí)的 270亿缩水到现在的185亿元，位居(jū)中国第290位。

尽管如此，潘总竟然还是很多中国地产商最(zuì)羡慕的人，没有之一。

2009年6月(yuè)30日(rì)，北(běi)京广渠路15号(hào)地迎来现(xiàn)场拍卖。

当时还名不(bù)见经传的央企方兴地产力压SOHO中国(guó)、保利等房企，以“黑马”之姿，拿下这(zhè)宗楼面价(jià)14500元每平米的地王。

方兴代表高举号码牌的照片，广为流传。照片中，潘总(zǒng)夫妇(fù)就坐(zuò)在前(qián)排(pái)，笑得很无奈。第二天(tiān)，没拿到地(dì)的网络大V潘总撰文称：

北京土地市场的(de)泡(pào)沫，的确(què)已经出(chū)现了(le)。

潘总生性谨慎，这帮助他从海南楼(lóu)市泡沫的死人堆里爬出来。但这次，他的确看错了。方兴(xīng)后(hòu)来(lái)在(zài)广渠门地块打造了第一个金茂(mào)府(fǔ)，这个豪宅后来二手房价超过：

10万元一平米。

SOHO达到规模之巅的那年，山西省启(qǐ)动了煤炭(tàn)资(zī)源重组整合。民营小煤矿开始被关停，煤老板开始沉寂。

没过多久(jiǔ)，北(běi)京又出台了住宅“限购令”，非京籍客户的购房门槛，开始越来越高。

但对潘总影响更大的，是(shì)那一年(nián)北京出台的禁止写字(zì)楼、酒(jiǔ)店物业散(sàn)售令。这意味着，SOHO的散售模式，在北(běi)京走(zǒu)不通了。

2010年初，北京CBD的中服地块启动招标。潘总突然公开(kāi)质疑竞买条件里，对投标主体的(de)苛刻(kè)要求，认为(wèi)是：

内(nèi)定(dìng)。

后来，中服(fú)地块(kuài)经拆分后重新出让。SOHO参(cān)与了其中三宗(zōng)地块的竞买。潘总的报价不(bù)低，并(bìng)自称聘请(qǐng)了世界(jiè)级规划设计团队，但最终(zhōng)：

颗粒无收。

潘石屹的含金量还在上升le="font-L">潘总的散售模(mó)式，为SOHO日后的糟糕物业管理埋下了种子(zi)。SOHO在买家、租户(hù)和政府心中的形象，后来日渐(jiàn)被削弱。

2011年，SOHO中国的销售额降到109亿，营收更是(shì)降了近七成。迟迟拿不到(dào)好地块，潘总(zǒng)在2012年开始提出放弃(qì)散售模式，转战自持。

这个选择，让他错过了房地产的最后一波(bō)红利。转型运营商后，业绩快速滑(huá)落。潘总也逐渐从舞(wǔ)台中央淡出。

2014年开始，潘总开启卖卖卖的模式(shì)。五年时间，先后卖掉了上海海伦广场、静安广场、凌空、世纪广场(chǎng)、虹(hóng)口SOHO等(děng)。

就连北京物业的地(dì)下停车场，他都打包卖给了广州的慧泊停车场。

卖掉了300多亿资产后，潘总将投资(zī)都转向了海(hǎi)外(wài)。国内只剩下北京(jīng)、上海核(hé)心地段的七八个(gè)商业(yè)。潘总说，这些最核心的资产(chǎn)，不会再卖了。

2019年10月30日，SOHO中国的股价忽然盘中暴(bào)涨。当天传言说，黑石计划(huà)收购SOHO中国的资产。

传(chuán)言(yán)发酵了(le)一年(nián)半后，黑石(shí)发出全面收(shōu)购邀(yāo)约，拟取得SOHO中国的控制权。收购后，潘总夫妇的持股比例降至9%，成为：

小股东。

虽然嘴上一再说(shuō)不会再卖资产(chǎn)。但潘总的身体一直很诚实。在他看来，一个(gè)如同当年海南般逃顶的机(jī)会(huì)，似乎(hū)再次出现了。

但一个多月后，市场监管总局根据《中国(guó)反垄断法》，对这个收购启动(dòng)了立(lì)案审查。黑石不得(dé)不终止(zhǐ)收购。

在(zài)黑石收购之前，潘总还(hái)推动过SOHO中国的私有化，试图抽(chōu)身而退。但同样因为各种原因，未能达成。

这两次操作的反转，让(ràng)很(hěn)多人疑问重重。老潘是遇上事了？

此(cǐ)时的潘总的确低调了。他很(hěn)少发微博，也(yě)不怎么对公司(sī)的事发表评论。他不再是那个怼天怼地怼空气的中国(guó)特朗普了。

接着(zhe)疫情爆发。SOHO旗下的七八个商业地产项目，出(chū)租率和(hé)租金收入均不理想。疫情过去后(hòu)，京、沪商业地(dì)产还是继续低迷，靠收租为生(shēng)的SOHO中国业绩，每况愈下。

今年上半年，SOHO中国旗下物业(yè)的(de)出租率只有76%。其中(zhōng)望京SOHO的出(chū)租(zū)率为57%，平均租金降到了每月每平米4块钱。

曾(céng)创下“开(kāi)盘6天劲销9亿”的(de)朝外SOHO，空置率(lǜ)更达到了46%。8月，朝外SOHO一套特(tè)价房源的租金，降到了(le)每(měi)月每平米：

1.73块。

这可能是北京写字楼市场的地板价了。

曾经(jīng)热闹(nào)的银河SOHO商场，也一片冷清。最多的店面是房产中介(jiè)，和辅导班。

但SOHO官方的租售(shòu)平台上，银河SOHO的租金还是不低(dī)——商(shāng)铺租金(jīn)报(bào)价4块左右，写字楼(lóu)报价6块(kuài)左右。但后面都还有(yǒu)备注(zhù)标签(qiān)：

免租期可议(yì)。

银河SOHO的中(zhōng)介跟我说，SOHO重注面子，合同价一(yī)定要大，但免租期最高能给到4个月，折下来商铺能降到2块(kuài)多，写字楼能降到4块。

中介说，自己来(lái)了快6年了，看着它的租金从10块降到8块，降到去(qù)年的4块。到了今年，连3块5的房源都有了：

写字楼中介，快干不下去了(le)。

这并非SOHO一家如此。中国四大一线城市写(xiě)字楼的空置率，今年上半年已经(jīng)攀升至20%了，租金水(shuǐ)平一降再降。

当年在丽泽SOHO的首(shǒu)批(pī)客户签约仪式上，潘总曾吐槽，自己纽约写字楼租金回报率(lǜ)都是5%、6%：

中国写字楼(lóu)的租金回报(bào)率，我都不好意思说。

2020年1月中旬，潘(pān)总在(zài)飞往美国的前一天(tiān)，找到优客工场创始人。

潘总也没有(yǒu)什么(me)客套话，上来就说，我把3Q空间卖给你怎么样？

3Q空间是潘总(zǒng)用了五六年时间孵化(huà)的共享办公品牌，是他淡出地(dì)产圈后的(de)主要心血。但(dàn)优(yōu)客工(gōng)场老(lǎo)板彼时还在忙自己的事(shì)，他找了个理由婉拒，说我也没钱呀。

万万没有(yǒu)想到，潘总竟然说：

没事，我把3Q空间送给(gěi)你。

这(zhè)位精明的商(shāng)人，已经不算账了。

潘总在国内的(de)最后一(yī)次公开露面，是2020年1月8日。

他为老家甘肃(sù)天水石咀村捐建的养正幼儿园举行(xíng)了竣工典礼。“养正”二字取自潘石屹(yì)幼年(nián)就读的潘集寨学校前身——养正学堂。

养(yǎng)正(zhèng)学堂，是潘石屹爷爷的(de)爷爷创办的。潘石屹(yì)的爷(yé)爷潘尔燊，是首批(pī)养正学(xué)堂(táng)的学员，后来考到了北京高等警(jǐng)官学校和(hé)黄埔军校(xiào)第六期，曾(céng)参加中条(tiáo)山战役，在山西省率(lǜ)领三个(gè)团掩护全军撤退，与日寇(kòu)战至只剩七人。

潘石屹(yì)是六(liù)十年代出生的，没见过五十年代(dài)就因病去世的爷爷。在(zài)潘集寨学校，上小学三年级时(shí)，他向好朋友炫耀，说自己的爷爷是国民党(dǎng)军官，去过大山外面很多城市。

这位好朋友把(bǎ)这话告诉了老师，老师开了全班批斗会。一连开好几天(tiān)，女同(tóng)学往潘石屹脸上吐口水，男同学擦鼻涕。

小潘就在小河边(biān)上(shàng)把脸洗干净回家。后来，潘总将这(zhè)个故事写进了自(zì)传(chuán)。开篇第一句说：

人的价(jià)值观是从小就(jiù)建立的。

在这本(běn)《我的价值观》一书(shū)里，潘总(zǒng)还在书中说，经商最长久的东西就是诚(chéng)实(shí)：

不做一分钱(qián)假账，不偷税漏税一(yī)分钱，这是我(wǒ)们最基本的原(yuán)则。

虽然在2021年末，因少缴土地增值(zhí)税和企业所得税(shuì)1.98亿元，SOHO尚都项目公司被追缴(jiǎo)税(shuì)款、加收滞(zhì)纳金(jīn)并处(chù)2.5倍罚款共计7.09亿元(yuán)。

2023年，SOHO中国在发布财报(bào)时说，公司尚(shàng)有19.86亿元的土(tǔ)地增值税和相关滞纳金未偿付。

过(guò)去两年，潘总辞去(qù)SOHO中国董(dǒng)事会主席、提名委员(yuán)会(huì)主席以及ESG委员(yuán)会主席职务，并(bìng)卸任多家公司要职。张(zhāng)欣也辞去了CEO。

他俩一直在纽约(yuē)生活，这几年都没有回国。在张欣最(zuì)近更新的动态里，潘总(zǒng)除了偶尔参加(jiā)参加(jiā)活动，然后：

不是忙着在这片海边度假，就是去另一片海边度假。

SOHO中国显然还有一些麻烦(fán)。潘总口(kǒu)口(kǒu)声声不会卖的(de)核心资产，价格已经不重要了，没(méi)有买家才是最大的困难。随着资本市场和楼市的下行，只能眼睁睁(zhēng)地看着财富(fù)如巧克力(lì)般融化(huà)。